台灣台中地方法院民事判決 九十三年度中簡字第二九七二號
原 告 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國九十三年十二月十三日言詞辯論終結
，本院判決如左：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）十五萬一千元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢本件原告願供擔保，請淮宣告假執行。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⑴緣被告於民國（下同）八十七年十月間透過惠双不動產市政八八店向原告承租
所有坐落台中市○○路○段○○○號房屋，雙方並簽訂不動產租賃契約書，租
期自八十七年十月三十一日至九十三年十月三十日止共計六年，租金每月二萬
七千五百元整，每月給付一次，保證金五萬五千元。
⑵按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之
契約。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣
者，應於租賃期滿時支付之，民法第四百二十一條第一項、民法第四百三十九
條前段定有明文，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金。如承租人於其期限內不為支付，出租人得終上契約，民法第四百
四十條第一項定有明文。然被告於九十二年起僅繳納部分租金（九十二年間約
定租金為每月二萬五千元整），自九十二年五月十日至九十三年一月九日止共
積欠租金六萬四千八百零八元，此部分請求五萬六千元｛（00000-00000）×8
=56000｝，於九十三年一月十日至九十三年七月九日止共積欠租金十五萬元（
25000×6=150000），扣除被告繳交之保證金五萬五千元，尚積欠十五萬一千
元（56000+000000-00000=151000）。經原告於九十三年七月二十二日以台中
大坑口郵局第三二八號存證信函催告被告限期繳納，然被告迄今仍未交付。依
系爭合約「第六條違約處罰第二項：乙方（即被告）違反約定，或久拖租金，
經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止契約」。為此，爰以
本訴狀之送達作為終止兩造租賃契約之意思表示，以維權益。
⑶就原證一之「 郭秋欣 」印章分別有「大」及「小」之區別（分別下稱系爭印章
一及系爭印章二）。於八十七年簽約時使用系爭印章一，其後一個月被告要求
延長租期及於第四條第（二）及（四）加註約訂時，因系爭印章一遺失，便用
系爭印章二代替，並予敘明。
⑷被告於九十三年十月二十五日提出之書狀事實及理由第一項「查原告係提出一
份已作廢之過去契約．．。」按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。查，被告於九十三年十月
二十五日當庭自認原告提出之不動產租賃契約書，係八十七年十月與原告簽訂
。且亦於同日自認被告所提之契約為報稅之需求，以此觀之上開被告提出之契
約，顯非約束原告與被告間權利義務之依據，則被告抗告顯無理由。
⑸被告於九十三年十月二十五日提出之書狀事實及理由第二項「原告既非不動產
標的的當事人．．．。」。惟查，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他
方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；無約定
者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。民法第四百二十一
條第一項、民法第四百三十九條首段定有明文。查，原告既已將房屋交付被告
使用收益，則原告自有收取租金之權利，則被告之辯駁顯無理由。
⑹被告於九十三年十一月二十五日提出之答辯狀第一項「查，系爭租賃之房地為
訴外人郭秋欣所有．．從而可知前租賃契約應已作廢而適用所有權人郭秋欣與
被告新訂立之後租賃契約書為是，是以原告無權利保護要件，其當事人不適格
．．」乙節。惟查，被告於九十三年十月二十五日亦當庭自認原告所提出之不
動產契約書為被告與原告所簽訂，且原告並交付系爭房屋予被告使用收益，原
告當然為契約之當事人，則被告認為原告無權利保護要件，其當事人不適格之
抗辯顯無理由。
⑺被告陳稱原告自九十二年五月份起租金同意降為一萬八千元，並以呈庭之匯款
付理證明乙節，該匯款證明僅能證明匯款而已，且該租金給付不足，前開租金
調降為一萬八千元乙事，原告茲否認之。
㈡被告主張：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前於言詞辯論期日到庭
及提出答辯狀陳述如左：
⑴查原告係提出一份已作廢之過去契約要求公務員記載影響結果暨作為本案訴求
理由。原告既非不動產標的的當事人，且該不動產標的的當事人與被告廢除舊
約另訂契約，詳台中市福平里存證信函五七六號，該案不動產標的暨租約等影
本附件。法有明文暨第二項附件，顯然原告所訴無效。原告明知事實竟予虛構
，不足憑信。
⑵查，系爭租賃之房地為訴外人郭秋欣所有，兩造固於八十七年十月十四日訂立
不動產租賃契約書由被告承租坐落台中市○○區○○路一段四九八號四層樓房
全部，一樓係供營業用，二、三、四樓住家使用，包括通訊、資訊之出租第三
者使用陽台皆在允許範圍；租金每月一樓一萬七千五百元，二、三、四樓一萬
元，保證金五萬五千元，租期自八十七年十月三十一日至九十三年十月三十日
上共六年，此有該租賃契約書為憑。惟原告在毗鄰另建四間房屋出租他人，自
被告所租房屋處接水使用，因此所有權人郭秋欣乃於八十九年一月一日與被告
重新訂立房屋租賃契書兩份（一份一樓部分，一份二、三、四樓包含屋頂突出
物等全部），租金不變均含水費，租期則自八十九年一月一日起至九十四年十
二月三十一日止共五年，其餘內容均屬相同，此有已呈卷之該兩份房屋租賃契
約書可稽。從而可知前租賃契約書應已作廢而適用所有權人郭秋欣與被告新訂
立之後租賃契約為是，是以原告無權利保護要件，其當事人不適格，應受駁回
之判決，合先敘明。
⑶繼查，系爭房屋排水管有瑕疵，經常阻塞不通，且隨時有自一、二樓溢滿流出
排洩物，臭氣沖天，被告家用器物及營業用諸重要資料被浸蝕毀壞，損失頗為
嚴重，屢經向原告反映，依契約書第五條後段約定，應由原告負責修繕，原告
均置之不理，不得已被告多次請人修繕均無法改善，原告因此自九十二年五月
份起租金同意降為一萬八千元，此有兩造呈庭之匯款付租証明可資覆按。原告
自九十三年一月十日起要求租金調整為二萬五千元，被告不同意，則依民法第
四百四十二條第一項但書之規定，其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限
之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當
然之事。
⑷又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲
請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不
因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，此為最高法院四十
七年度台上字第一一五二號判例所明著。矧以本件租賃標的物之排水管阻塞並
未改善，且房地價值低迷，並無租金調漲之空間，因此被告每月租金依約給付
完畢，並無積欠租金情事，至極灼然，原告提起本訴請求自行調漲之租金，自
屬無理由。
⑸再者，九十三年五月十二日原告以被告不同意租金調漲為二萬五千元即應在六
月十二日前遷讓交還租賃物，被告只好另找房子，而於六月初遷讓交還房屋，
依法原告自應交還保證金五萬五千元。又，被告租賃期間，原告未得被告同意
，擅自出租屋頂突出物陽台予通訊公司設置基地台，依其自認每家每月收租一
萬五千元，四家共六萬元，每年七十二萬元，以四年計算，原告共收租二百八
十八萬元，此為不當得利，原告依法應返還被告。從而益徵原告提起本訴，殊
非有理。
三、法院之判斷：
㈠本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十
六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡兩造所不爭執之事項：
⑴本件原告丙○○主張被告於八十七年十月間透過惠双不動產市政八八店向原告
承租坐落台中市○○路○段○○○號房屋（原告之妻「 林秋欣 」所有），雙方
並簽訂不動產租賃契約書（出租人列名「原告」，及「林秋欣」二人），租期
自八十七年十月三十一日至九十三年十月三十日止共計六年，租金每月二萬七
千五百元整，每月給付一次，保證金五萬五千元之事實，業據原告提出不動產
租賃契約書一件為證，且為被告所不爭執。
⑵本件被告每月租金，均係以匯款方式匯入訴外人即原告之父 賴成龍 設於台中市
農會帳戶之事實，為兩造所不爭執，且有原告提出之存摺附卷可稽。
⑶兩造曾因房屋租賃問題，於九十三年六月十七日至台中市南屯區調解委會調解
之事實，有被告提出之台中市南屯區調解委會通知函一件為證，且為兩造所不
爭執。
⑷被告於九十三年七月十五日在台中市南屯區調解委會，將系爭房屋之鑰匙交還
予原告之事實，有被告提出之台中市南屯區調解委會通知函一件為證，且為兩
造所不爭執。
㈢兩造所爭執之事項：
⑴本件原告主張被告於九十二年起僅繳納部分租金（九十二年間約定租金為每月
二萬五千元整），自九十二年五月十日至九十三年一月九日止共積欠租金六萬
四千八百零八元，此部分請求五萬六千元｛（00000-00000）×8=56000｝，於
九十三年一月十日至九十三年七月九日止共積欠租金十五萬元（25000×6=150
000），扣除被告繳交之保證金五萬五千元，尚積欠十五萬一千元（56000+000
000-00000=151000）。經原告於九十三年七月二十二日以台中大坑口郵局第三
二八號存證信函催告被告限期繳納，然被告迄今仍未交付。依系爭合約「第六
條違約處罰第二項：乙方（即被告）違反約定，或久拖租金，經甲方（即原告
）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止契約」。為此，爰以本訴狀之送達作
為終止兩造租賃契約之意思表示，以維權益等語，被告則以前揭等語置辯。是
以，本件首應審酌者厥為被告提出之於八十九年一月一日所簽訂之不動產租賃
契約書二件｛（「台中市○○路○段○○○號一樓」一件；「台中市○○路○
段○○○號二樓、三樓、四樓」一件），與八十七年十月十四日簽訂之不動產
租賃契約，係就「台中市○○路○段○○○號」全棟，不同｝，究竟是否為原
告之妻郭秋欣所另與被告、及訴外人台協保險經紀人有限公司簽訂。
⑵按，文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之，民事訴訟法第三百五十九條第一
項定有明文。又法院就文書之真偽，認為自行核對印跡已足判斷時，固得不命
行鑑定。惟其自行核對印跡，就所得心證判斷文書之真偽時，應將其得心證之
理由，於判決理由項下記明之（最高法院八十三年度台上字第二０五九號裁判
意旨參照）。經查，本件依被告所提出於八十九年一月一日所簽訂之「不動產
租賃契約書」（二件）上第一條房屋所在地及使用範圍下方「郭秋欣」、立契
約書（甲方）欄「郭秋欣」之簽名，與郭秋欣於本院當庭書寫「郭秋欣」簽名
，予以比對，無論就簽名之運筆之筆順、字形、落筆之角度及轉折處觀之，認
二者係屬相符；且參酌上開契約書，除在契約末立契約書人欄簽名外，亦特別
在「房屋所在地及使用範圍」下在予以簽名確認，而簽名又屬相符；矧，再參
酌系爭房屋之所有權人為郭秋欣，此有被告提出之建物所有權狀可證，而非原
告所有，又以九十三年六月十七日、九十三年七月十五日台中市南屯區調解委
會之調解，均列名調解當事人，均係列名郭秋欣，而非原告等情。足見系爭被
告所提出於八十九年一月一日所簽訂之「不動產租賃契約書」，係由原告之妻
郭秋欣另外與被告、及訴外人台協保險經紀人有限公司分別簽立，至堪認定。
是以，證人即郭秋欣雖否認另行簽訂不動產租賃契約，不足為採。至於郭秋欣
要否拿出不動產租賃契約書，乃其自由意志，尚不得以此認定郭秋欣未簽訂該
不動產租賃契約。
⑶次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約，又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無
習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第四百二十一條、第四百三十九條前段
分別定有明文。惟此債權債務有其相對性，亦即僅特定債權人得向特定債務人
請求給付而已，而就租賃契約而言，亦僅出租人得向承租人請求給付租金。本
本件被告雖於八十七年十月十四日與原告及林秋欣簽訂不動產租賃契約（「台
中市○○路○段○○○號」全棟），惟嗣後於八十九年一月一日即由郭秋欣出
而與被告及台協保險經紀人有限公司另訂不動產租賃契約（「台中市○○路○
段○○○號」二、三、四樓；「台中市○○路○段○○○號」一樓）用以取代
原有之不動產租賃契約。是以，本件亦僅原告之妻「郭秋欣」為不動產租賃契
約之出租人，原告已非出租人，何況原告所主張被告積欠之租金，亦屬於新訂
契約後所積欠（九十二年五月十日起至九十三年七月九日止）。如是，亦僅出
租人郭秋欣得出而向承租人被告，及訴外人台協保險經紀人有限公司請求積欠
之租金，尚非原告所得出而向被告主張並請求積欠之租金。
⑷至於被告主張原告將原出租予被告使用之系爭房屋屋頂突出物出租予電信業者
設定基地台收取租金，是否得向原告或郭秋欣請求損害賠償，則屬被告是否另
行起訴之問題，尚非本件所得審究（按被告雖提起反訴，惟因未繳納裁判費，
經本院裁定駁回在案）。
㈣從而，原告仍本於租賃契約之法律關係，請求被告給付十五萬一千元，及自本起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，即非有據，
應予駁回。
㈤原告為假執行宣告之聲請，不過促使本院發動職權，本院無庸就駁回部分為假執
行准駁之裁判，附此敘明。
㈥本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響
，毋庸一一論列，併此敘明。
四、據上結論：本件原告之訴，為無理由，並依民事訴訟法第四百三十六條第二項、
第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十七 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 顏世傑
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判
決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）
。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十七 日
書記官