臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第3135號
原 告 葉一正
被 告 凱悅VIP世界住宅大樓管理委員會
法定代理人 李淑惠
訴訟代理人 李柏岩
上列當事人間請求返還溢收管理費事件，本院於民國一０六年十
一月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬零捌佰伍拾柒元，及自民國一０六年
十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元（即原告繳納之第一審裁判費）由被告負
擔新臺幣玖佰柒拾貳元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行，但被告如以新臺幣貳萬零捌佰
伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張略以：
原告於民國一０二年十一月買受凱悅VIP世界住宅大樓所屬
座落臺中市○○區○○街○○○巷○號及七十八巷七號之二
戶房屋（下稱系爭建物），及二個車位，依凱悅VIP世界住
宅大樓住戶規約第七章第三十七條約定，各住戶應分擔之管
理費如附件二即管理費收費標準，依該標準規定，原告所屬
「戊梯套房區」每戶每月新臺幣（下同）一千元，依地下室
停車場管理辦法第四條第一項，每月應繳「汽車位管理費」
每車位四百元。故原告每月管理費應為二千八百元（計算式
：1000×2＋400×2＝2800）。惟管理費若採年繳方式，以
八五折計算，空戶則以七折計算。原告於一０二年十一月買
系爭建物當月即十一月，系爭建物為空戶，依七折計算結果
，管理費為一千九百六十元（計算式：2800×0.7＝1960）
，一０二年十二月至一０三年三月，共四個月，系爭建物非
空戶，管理費為一萬一千二百元（計算式：2800×4＝11200
），一０三年四月至一０七年三月共四年間，系爭建物亦非
空戶，惟原告以年繳方式繳納管理費，依八五折計算結果，
管理費為十一萬四千二百四十元（計算式：2800×12×4×
0.85＝114240）。以上合計繳納管理費十二萬七千四百元（
計算式：1960＋11200＋114240＝127400）。乃被告依非屬
原告收費標準之「住宅區每坪五十五元」方式向原告收取管
理費（按依前述管理費收費標準，原告並非屬該標準所定之
住宅區，而係屬戊梯套房區），於前述期間（即一０二年十
一月至一０七年三月）共收取管理費十四萬八千二百五十七
元，已溢收二萬零八百五十七元（計算式：000000－0000
00＝20857）。經原告發覺後寄發存證信函催告被告返還，
被告置之不理。爰依不當得利之法律關係，請求被告給付前
開溢繳之二萬零八百五十七元，及存證信函催繳作業費用六
百元，共二萬一千四百五十七元（計算式：20857＋600＝21
457）。並聲明：被告應給付原告二萬一千四百五十七元，
及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。訴訟費用由被告負擔。並提出：凱悅VIP世界住宅大
樓住戶規約、凱悅VIP世界住宅大樓管理委員會組織章程、
凱悅VIP世界住宅大樓管理委員會收費憑單、存款憑條、存
證信函、凱悅VIP世界住宅大樓第二十五屆管理委員會第六
次例會會議等件為證。
貳、被告則以：
原告於一０二年十一月買受系爭建物，均屬戊梯套房區，車
位有二個。原告於一０二年十一月十八日繳納當月即十一月
管理費時，皆以住宅區每坪五十五元繳納，且房仲亦告知原
告每一坪繳管理費五十五元，原告第一次繳納是以空屋、打
七折繳納。但於一０三年一月九日繳納一０二年十二月至一
０三年一月管理費時，自行調降管理費為每坪三十五元，被
告已於收費憑單註明不當繳納，日後處理。凱悅VIP世界住
宅大樓戊梯有區分套房區（一房）及住宅區（二房以上），
每戶依社區規約規定繳納管理費，原告前手亦依住宅區即按
坪計費繳納。被告於一０六年九月十二日寄存證信函給原告
，請求補繳原告自一０二年十二月份起至一０七年三月止，
應繳管理費十七萬一千四百九十六元，而原告實際繳納為十
萬九千一百七十六元，尚有六萬二千三百二十元未繳納，又
被告寄存證信函作業費用六百元，共計六萬二千九百二十元
。住戶規約未記載清楚，且目前也未更動。被告請求原告補
繳一０二年十二月至一０七年三月管理費差額六萬二千三百
二十元，原告亦置之不理。並聲明：（一）原告之訴及假執
行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受
不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據提出凱悅VIP世界住宅大樓住戶規約
、凱悅VIP世界住宅大樓管理委員會組織章程、凱悅VIP世界
住宅大樓管理委員會收費憑單、存款憑條、存證信函、凱悅
VIP世界住宅大樓第二十五屆管理委員會第六次例會會議等
件為證。被告對於原告系爭建物係屬管理費收費標準所定之
戊梯套房區，每戶每月管理費一千元，汽車位管理費每車位
四百元，管理費若採年繳方式以八五折計算，空戶則以七折
計算，原告於一０二年十一月買系爭建物當月即十一月，系
爭建物為空戶，一０二年十二月至一０三年三月，共四個月
，系爭建物非空戶，一０三年四月至一０七年三月共四年間
，系爭建物亦非空戶，惟原告以年繳方式繳納管理費。前開
期間計收取原告管理費十四萬八千二百五十七元等事實固不
爭執，惟辯稱原告前手即以住宅區每坪五十五元計算繳納管
理費，住戶規約規定未盡完備等語置辯，已如前述。是本件
爭點厥為：原告繳納管理費之標準為何？被告有無溢收原告
前述期間之管理費？
二、經查，兩造對於一０二年十一月原告買受之系爭建物均屬戊
梯套房區，車位二個，於一０二年十一月當月為空戶，一０
二年十二月至一０三年三月非空戶，一０三年四月至一０七
年三月亦非空戶，年繳方式以八五折計，空戶以七折計算，
及原告系爭建物每月每戶管理費一千元，車位每個每月四百
元等情，均不爭執，是此部分堪認為真實（參本院卷第二十
五頁背面至第二十六頁）。
三、次查，依住戶規約第三十七條規定，管理費用分擔約定為「
本大樓管理費之分攤收取，係綜合參考各大樓收費情況及住
戶意見，經管委會決議採坪數計算分攤，合乎公平之原則；
各住戶應分擔之管理費如附件二即管理費收費標準，而附件
二「凱悅VIP世界住宅大樓管理費收費標準「一、戊梯套房
區每戶每月一千元。二、甲、乙、丙、丁梯住宅區按坪數計
費，每坪五十五元。三、店面區按坪數計算，每坪三十五元
。管理費應每月按月繳方式繳費。」（參本院卷第九頁背面
、第十三頁），又凱悅VIP世界住宅大樓地下室停車場使用
管理辦法第四條約定「一、車位管理費：（一）汽車停車位
：1.每月應繳『汽車位管理費』每車位四百元。2.汽車位管
理費以月計算收費。」（參本院卷第十三頁背面）。
四、末查，依前述住戶規約第三十七條及附件二與凱悅VIP世界
住宅大樓地下室停車場使用管理辦法第四條約定，原告所有
系爭建物均屬戊梯套房區，於一０二年十一月均為空戶，以
七折計算，為一千九百六十元（計算式：2,800×0.7＝1,96
0）；一０二年十二月至一０三年三月，系爭建物非空戶，
管理費為一萬一千二百元；一０三年四月至一０七年三月系
爭建物非空戶，原告以年繳方式繳納管理費，管理費為十一
萬四千二百四十元，合計共繳管理費十二萬七千四百元。（
計算式：1,960＋11,200＋114,240＝127,400）。是被告未
依前述標準向原告收取管理費，而依非屬原告系爭建物所屬
之住宅區按每坪五十五元收取原告之管理費計十四萬八千二
百五十七元（參本院卷第五頁證、背面收據：3241＋6474＋
3237＋33017＋3237＋33017＋33017＋33017＝148257），
核與前開住戶規約及管理費收費標準不符。換言之，被告於
前開期間已溢收原告管理費二萬零八百五十七元（計算式：
000000－000000＝20857），已為灼然。至被告主張前開住
戶規約尚有不完備之處，則屬住戶規約是否修正之事，附此
敘明。
五、又按損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害
賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請
求權存在（最高法院四十八年台上字第四八一號判例參照）
。原告主張其因處理存證信函催繳作業受有損害六百元之費
用，核與被告之行為無因果關係，是原告主張被告應賠償前
開存信函催繳作業費用六百元，自屬無據，不應准許。
六、從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付二萬零
八百五十七元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０六年十月二
十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理
由，應予准許。其餘逾此部分之請求，則為無理由，應予駁
回。
七、本件訴訟費用一千元（即原告繳納之第一審裁判費），依民
事訴訟法第七十九條規定，應由兩造依其勝敗比例分擔，即
被告負擔九百七十二元（計算式：1000×20857/21457＝972
，元以下四捨五入），餘由原告負擔。
八、本判決原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之
判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二０規定，應依職權
宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，核
無不合，爰酌定相當金額准許之。
中華民國106年12月12日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年12月12日
書記官錢燕