裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第953號民事判決
裁判日期：民國99年07月30日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第953號原告戊○○訴訟代理人 王揚銘 律師被告乙○○訴訟代理人丙○○被告丁○○上當事人間給付居間報酬事件，本院於民國99年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新臺幣壹拾肆萬參仟元，及自民國九十九年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告丁○○經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)民國97年4月25日被告乙○○以訴外人丙○○為代理人與原告簽訂委任書，委託原告以新臺幣（下同）1,540萬元，代理銷售坐落於南投縣南投市○○○段○○○○○○○○號、237-127地號兩筆土地，及其上建物門牌號碼：南投縣南投市○○路○○○號、497之1號兩棟房屋（下稱系爭不動產），並約定如原告完成銷售，應給付原告銷售總額4%之服務費即616,000元。
(二)前開委任書之委託人雖以丙○○名義所簽，而非以被告乙○○之代理人名義簽名，惟於97年5月6日因被告丁○○願以1,530萬元之價格買受系爭不動產，原告即與被告丁○○簽訂斡旋金契約，其上載明出售人係被告乙○○，丙○○則以代理人名義簽名，且被告乙○○也已將前開房、地所有權移轉登記於被告丁○○指定之訴外人 詹淑芬 、 陳皓琳 名下，足證被告乙○○確有委託原告居間媒介系爭不動產買賣事宜，並同意給付銷售總額4%之居間報酬。
(三)惟被告間之不動產買賣契約成交金額為1,530萬元，實際成交金額較被告乙○○委託銷售之價格減少10萬元，故原告與被告乙○○另行協議應給付之居間報酬，兩造合意減為50萬元。而被告丁○○亦同意買賣契約成立後，願給付承買金額1,530萬元之1%之服務費，即153,000元。然迄今被告乙○○僅給付原告10萬元，尚有40萬元未為給付，被告丁○○則僅給付原告1萬元，尚有143,000元未為給付。
(四)被告乙○○辯稱其係委託丙○○仲介出售系爭不動產，且不動產出售之仲介費已與丙○○結清，原告再請求仲介費，顯與被告乙○○無關云云，惟：
1.被告乙○○並未提出其與丙○○間訂立之居間契約書，衡情居間報酬高達50萬元，斷無可能不簽立書面契約，作為日後委託人反悔不付款時之證據，委託人亦不可能不簽書面契約，用以約定居間契約之有效期間。
2.而丙○○於99年5月26日庭訊時稱「乙○○委託我賣屋的部分，他有給我50萬元。」然丙○○與原告所簽之委任書，委託銷售價格為1,540萬元，居間報酬為銷售總額之4%，即為6l6,000元，若丙○○僅能向被告乙○○要求50萬元之居間報酬，卻須要給付原告616,000元，丙○○所述實有違常情。
縱令如丙○○所言，丙○○與原告所簽訂之委任書，其本欲與訴外人甲○○簽訂，但因原告具有代書資格，故甲○○請原告與丙○○簽約，實際上買方即丁○○亦為甲○○仲介認識，則甲○○同樣可要求居間報酬616,000元，丙○○仍然吃虧，此項辯詞不足採信。
3.而委任書簽訂日期為97年4月25日，斡旋金契約簽訂日期則為97年5月6日，當時盤太貿易股份有限公司（下稱盤太公司）之董事長乃原告戊○○，故丙○○所述盤太公司之負責人為甲○○，買方丁○○係透過盤太公司甲○○仲介交易云云，即非事實。
4.苟被告乙○○給付50萬元居間報酬並非基於丙○○與原告間委任書而給付，乃基於被告乙○○另與丙○○間之居間契約，則其二人間之居間契約，既與甲○○、訴外人 卓育德 及原告等三人無涉，丙○○又何須與甲○○、卓育德及原告三人朋分？足證被告乙○○所給付50萬元之居間報酬，係依據丙○○與原告簽訂之委任書而為給付，被告乙○○僅係委託丙○○代理出售系爭不動產，並非委託丙○○居間出售系爭不動產，被告乙○○自須負表見代理之責任。
5.丙○○又稱「該兩份契約所訂的仲介服務費，我已經跟甲○○結清了」等語。惟原告始為契約之當事人，被告乙○○僅得向原告清償居間報酬，原告復未曾授權丙○○或甲○○收取債權，縱令被告乙○○確實已將居間報酬給付予丙○○或甲○○，然因丙○○並無權代原告收受，依民法第309條第1項及第310條規定，對原告自不生清償之效力。被告乙○○苟附和甲○○、丙○○等人之說詞，仍僅能認為被告乙○○係因不願再給付一次居間報酬，其所為附和之詞，不足採信。至於丙○○、甲○○二人擅自向被告乙○○收取前開居間報酬，並朋分花用，已涉有刑事罪嫌，其等二人之說詞，自亦不足採信。
(五)丙○○另稱「在系爭不動產尚未與丁○○簽約前，原告曾經拿一張過完戶也不會兌現的支票，因為票期太長，拿該張支票跟我表示有人要買系爭房屋，我說票期太長了，他說等代書來了再簽約，我就質疑他說你不是代書嗎？原告說他不是，我問他，你不是代書為何印有詹代書字樣的名片，當場我就表明說原告是詐騙集團，不給你賣了，並把該兩張書面撕掉，甲○○在系爭不動產買賣簽約當天也有拿10萬元給原告」等語，然查：
1.既然系爭不動產於尚未與買方丁○○簽約前，即不讓原告銷售，並認定原告是詐騙集團，何以在與被告丁○○簽約時，仍要給付原告10萬元？（由丙○○給付原告10萬元，並非甲○○）
2.所謂與被告丁○○簽約前，指的是簽訂斡旋金契約時，因與被告丁○○簽訂斡旋金契約後，即表示已找到買方，自無可能再另找他人買受，縱使原告另找他人買受，被告乙○○也不可能同意，既然在與被告丁○○簽訂斡旋金契約前，丙○○已表明不再讓原告銷售，何以與被告丁○○簽訂斡旋金契約時，又要由原告擔任見證人？
3.被告乙○○僅係委託原告居間出售不動產，並非委託原告辦理不動產移轉登記，何須一定要具備代書資格？且丙○○既自稱曾向原告表明「不給你賣了」，更加證明簽訂委任書時，確係要原告居間出售系爭不動產，而非如丙○○所言，係要甲○○居間出售，否則其後何來不給你賣了可言？
(六)證人甲○○於99年6月l5日庭訊時雖證稱「居間報酬是50萬元整，且早已協調好由被告乙○○之訴訟代理人丙○○及證人甲○○各分配其中15萬元，卓育德及原告各分配其中11萬元，這些都是在簽立委任書之前，就已經講好了，而原告戊○○應分配之10萬元，於簽訂系爭不動產買賣契約之同時，已全部向原告給付完畢」等語，惟從下開事實，可知甲○○之證詞與事實完全不符：
1.依仲介業之習慣，均是以仲介成交價之4%或5%來計算居間報酬，在未簽訂委任書之前，根本不知道委託人之委託仲介價格，如何能確定居間報酬。
2.苟簽訂委任書之前已講好居間報酬為50萬元，何以簽訂委任書時卻白紙黑字表明居間報酬為616,000元？為何與原先講好之價格不同？又何以會與原告簽立此一容易引起爭議之委任書？
3.書面委任書之居間報酬既然高於口頭約定之居間報酬，四人何以未就多出之報酬如何分配，再作協商？甲○○及卓育德何以不在委任書上受託人欄上也簽名、蓋章？而丙○○苟亦為居間人之一，為何以委託人身分與原告簽訂委任書？
4.委任書載明居間報酬為616,000元，雖日後因實際成交價略低於委託價，而由原告與被告乙○○協商將居間報酬降為50萬元，然於系爭不動產未成交前，根本不可能知道日後居間報酬會減至50萬元，四人竟於簽訂委任書之前，即能預知日後仲介費將減至50萬元，並先就50萬元作分配，可知甲○○之證詞，完全不可採信。
(七)被告乙○○與被告丁○○間就系爭不動產買賣契約既因原告居間媒介而成立，且已完成所有權移轉登記，被告即均有給付原告居間報酬之義務等語。爰聲明：1.被告乙○○應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告丁○○應給付原告143,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告乙○○則以：
(一)被告乙○○係委託丙○○仲介出售系爭不動產，被告乙○○並不認識原告，亦無與甲○○、原告或盤太公司接觸或聯繫過買賣系爭不動產之事宜，被告乙○○並無委託原告仲介出售系爭不動產的意思，亦無授權或委託丙○○與原告簽訂系爭委任書。被告乙○○既已與丙○○結清本件不動產出售仲介費，原告再請求仲介費，顯與被告乙○○無關。
(二)丙○○自行與原告簽訂委任書委託銷售。系爭不動產賣給被告丁○○，並登記於被告丁○○妻女名下，被告乙○○委任丙○○之仲介服務費為50萬元，其中15萬元由丙○○取得，作為幫被告乙○○仲介賣屋的酬勞，其餘35萬元由丙○○給付予甲○○。甲○○是盤太公司的負責人，該公司是不動產仲介公司，被告丁○○透過盤太公司甲○○仲介與丙○○交易，買賣的訂金都是甲○○與丙○○處理。
(三)簽訂委任書當時，因為原告表示其為代書，故由原告代表甲○○與丙○○簽約，當時甲○○、卓育德均在場，嗣後簽訂斡旋金契約時，甲○○、卓育德亦有在場。在系爭不動產尚未與被告丁○○簽約前，原告曾經拿一張過完戶也不會兌現的支票，因為票期太長，拿該張支票跟丙○○表示有人要買系爭房屋，丙○○看票期太長了，原告說等代書來了再簽約，故丙○○質疑原告的代書身分，原告表示其並非代書，丙○○問原告既然不是代書為何印有詹代書字樣的名片，當場丙○○就表明說原告是詐騙集團，不給原告賣了，並把交給丙○○的那一份委任書及斡旋金契約一起撕掉。並聲明：原告之訴駁回，如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
(一)原告主張被告2人間就系爭不動產進行買賣並辦理移轉於訴外人詹淑芬、陳皓琳名下一節，業據其提出系爭土地、建物登記謄本、異動索引查詢資料等件為憑，復為被告乙○○所不爭執，被告丁○○經本院於相當時期為合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，對原告主張之前述事實應視同自認，則原告上開主張，自堪信為真實。
(二)原告主張被告乙○○以訴外人丙○○為代理人與原告簽訂委任書（下稱系爭委任書），委託原告居間媒介銷售系爭不動產，並約定給付銷售總額4%之居間報酬等情，則為被告乙○○所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為系爭委任書是否對被告乙○○生效。按民法所謂代理，係指本人以代理權授與代理人，由代理人以本人名義為意思表示，或受意思表示，而直接對本人發生效力而言。且代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力。代理人必須於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項之規定即明。是以本人縱曾授與代理權於代理人，如代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力。最高法院79年度台上字第1907號、80年度台上字第2164號、76年度台上字第852號判決意旨參照。
經查，系爭委任書係由受任人即原告與委託人丙○○於97年4月25日所簽訂，委託人丙○○簽約時並未以被告乙○○名義為之，亦未表明代理意旨，有系爭委任書影本附卷可稽（見原證1），縱認被告乙○○曾授與代理權於丙○○，揆諸前揭說明，已難認系爭委任書對其發生效力。
(三)被告乙○○固自承有委託丙○○出售系爭不動產，然僅止於此，並否認有另授權或委託丙○○與原告簽訂系爭委任書等情，則原告就其主張被告乙○○以丙○○為代理人與原告簽訂系爭委任書之授與代理權事實，自應負舉證之責。惟查，系爭委任書依前揭形式觀之，未能推認有授與代理權事實，而依卷附斡旋金契約書所示立書人名義（見原證2），係由承買人「丁○○」與出售人「乙○○、丙○○代」於97年5月6日所簽訂，且依該契約內容記載：「茲收到20萬元整，係作為成買系爭房屋之議價金，承買人願承買金額為1,530萬元，若出售人於收到此筆議價金7日內院以上述承買金額1,530萬元整出售，則本議價金立即轉為訂金，若出售人不同意，則本議價金應無息退還於承買人，恐口無憑，特立此證書為證。」等語，則係針對被告2人就系爭不動產進行買賣交易事宜而為約定，丙○○於該斡旋金契約書以被告乙○○名義為之並表明代理意旨，與被告乙○○委託丙○○處理出售系爭不動產事宜一節相符，然丙○○所代為被告乙○○意思表示之相對人為被告丁○○，原告僅係該契約書見證人，並非簽約當事人，此部分係基於系爭不動產買賣之代理權授與，並非基於另行委託他人居間媒介而為代理權之授與而來，二者代理意旨不同，且居間契約與買賣雙方所簽立之系爭不動產買賣契約，核屬性質上不同之契約關係亦明，被告乙○○復到庭自承：其之前未見過原告等情，則被告乙○○對丙○○、原告之信任關係亦不等同，被告乙○○主觀上是否願再委託原告處理銷售事宜，亦有疑義，且該斡旋金契約書係於系爭委任書後所簽訂，尚難以後者斡旋金契約書之簽訂逕推認系爭委任書亦經被告乙○○授權簽訂。
(四)再按民法第169條之表見代理，本質上仍屬無權代理，祇因客觀上有表見之事實，足使第三人信其有代理權，為維護交易之安全，法律乃規定本人應負授權人之責任。至學說上所稱之「隱名代理」，係指代理人為法律行為時雖未以本人名義為之，而實際上有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者而言。申言之，前者係「無」權代理人而以本人名義為法律行為，後者則係「有」權代理人而未以本人名義為法律行為，兩者尚有區別，最高法院85年度台上字第417號判決意旨參照。承上，既難推認被告乙○○有授權丙○○簽訂系爭委任書之授與代理權事實，而非有權代理，丙○○復供稱：是被告乙○○委託伊賣之後，伊自行與原告簽訂系爭委任書等語，亦難認其有為本人之意思，即無由成立隱名代理。又原告雖主張被告乙○○應負表見代理之責等語，惟按表見代理，乃代理人無代理權，而表面上足使第三人信其有代理權之代理，故基本上必須有代理行為為其前提要件，亦即代理人之行為必須以本人名義為之，否則無由成立，最高法院78年度台上字第864號判決意旨參照。且由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之，最高法院60年台上字第2130號判例可參。查系爭委任書並未以被告乙○○名義與原告簽訂，業如前述，已無由成立表見代理，且原告就其於97年4月25日簽訂系爭委任書之際，被告乙○○有何表見事實一節，並未舉證以實其說，亦難認被告乙○○應對原告就系爭委任書之簽訂負何表見代理之責。是認，被告乙○○對原告就系爭委任書之簽訂應不負何授權人之責，系爭委任書之效力應不及於被告乙○○。
(五)退而言之，縱認被告乙○○對原告就系爭委任書之簽訂應負代理行為授權人之責（無論顯名、隱名或表見代理）而為該契約效力所及，惟按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。原告固提出系爭委任書為其權利主張之據，然被告辯稱：系爭委任書業經丙○○因不滿支票票期太久、懷疑原告是詐欺集團而撕毀，在丙○○撕掉委任書7到10天後，被告簽訂買賣契約時，有給原告10萬元等語。經查，證人即另一介紹人甲○○到庭結證稱：「（問：系爭房屋買賣是由何人仲介交易？）本件是我的朋友卓育德介紹丙○○與我認識，丙○○說有系爭房屋要賣...（問：後來本案房屋仲介買賣有無與原告接觸？）最初我不知道原告的情形，是丙○○說有房屋要賣，我以為原告是代書，我就介紹給丙○○。（問：（提示原證一）簽委任契約書的時候，你有沒有在場，現場還有何人？）我有在場，現場還有卓育德，屋主乙○○我不認識，他沒有在現場。（問：那是誰說要簽這張委任契約書？）是原告跟丙○○簽的，是原告拿出來要簽的。（問：委任書的內容條件是原告與丙○○談好的？）是的。（問：（提示原證二）簽斡旋金的時候，你有無在場？）簽這份時我沒有在場。（問：系爭房屋成交後，仲介服務費如何處理？）丙○○分15萬元，我分15萬元，卓育德及原告各分10萬元。（問：為什麼沒有按照原證
一、二的內容分配？）因為簽完委任書之後，丁○○有來公司要談買房子的事情，談到一半的時候，原告與丙○○吵起來，因為原告拿一張票期太久的支票，丙○○表示拿這張支票過戶完都還領不到錢的票來跟我買房子，你們是詐欺嗎？然後當場就把委任書撕掉，丙○○表示不給原告賣了。（問：後來如何討論仲介費如何分配？）仲介費是在一開始就講好了，不是按照委任書所寫的。」、「撕掉委任書時，被告二人尚未談成買賣」等語（見本院99年6月15日言詞辯論筆錄第2、3頁、99年7月7日言詞辯論筆錄第2頁），原告亦自認：被告2人簽訂買賣契約時，丙○○在代書那裡有交給伊仲介服務費10萬元等情（見本院99年7月7日言詞辯論第2頁），足認系爭委任書於被告簽訂買賣契約前，業經丙○○因上開緣故而撕毀之，且雙方已另約定仲介服務費分配事宜，參以，原告自承其不具代書資格，惟竟出示印有「詹代書事務所」交予代理人丙○○收執以取信之，有該名片影本附卷可稽，顯有訛瞞事實使人誤信之虞，則雙方間顯乏信任基礎存在，益徵被告辯稱撕毀系爭委任書一節，應堪採信，原告固再出示系爭委任書之形式為憑，然系爭委任契約關係應認於被告乙○○代理人丙○○撕毀之際已經終止之，原告再執系爭委任書之形式對被告乙○○請求居間報酬，亦非有據。
(六)至原告另主張被告丁○○同意系爭不動產買賣契約成立後，願給付承買金額1,530萬元之1%之服務費，即153,000元，迄今被告丁○○則僅給付原告1萬元，尚有143,000元未為給付之事實，業據其提出斡旋金契約書為憑，被告丁○○經本院於相當時期為合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，對原告主張之前述事實應視同自認，則原告上開主張，堪信為真實。按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。從而，原告本於其與被告丁○○間之居間契約法律關係，請求被告丁○○給付居間報酬一節，應屬有據。
五、綜上，原告本於其與被告丁○○間之居間契約法律關係，請求被告丁○○給付143,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，被告乙○○之上開抗辯應屬可信，原告對被告乙○○之主張尚無可採，則原告本於其與被告乙○○間之居間契約法律關係，請求被告給付40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、前項所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。而原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一予以論究，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國99年7月30日
民事第二庭法官吳崇道以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月30日
書記官