裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第421號民事判決
裁判日期：民國103年11月12日
裁判案由：確認社區之區分所有權人等
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第421號原告 池韻華
黃議諒 錢姵蓁 張裕邦 許一允 共同訴訟代理人 裘佩恩 律師
王盛鐸 律師被告敦煌水悅管理委員會法定代理人 張懿中 訴訟代理人 曾正發
黃文龍 上列當事人間確認社區之區分所有權人等事件，經本院於民國103年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告池韻華、黃議諒、錢姵蓁、張裕邦、許一允非敦煌水悅社區之區分所有權人。
確認被告對原告自民國九十四年七月起至一百零三年二月止公共設施電費分攤各新臺幣柒仟捌佰元之債權不存在。
被告應給付原告各新臺幣壹萬伍仟元，及自民國一百零三年五月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實事實及理由
一、本件被告敦煌水悅管理委員會之法定代理人原為曾正發，嗣變更為張懿中，並經臺南市政府同意變更報備，有臺南市政府103年6月10日府工使一字第0000000000號函可參，被告現法定代理人張懿中具狀聲明承受訴訟（見本院卷第176頁），核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠緣原告池韻華、黃議諒、錢姵蓁、張裕邦、許一允等5人所
分別所有之門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○巷○○○○○○○○○○○號等5戶建物（於設計圖上分別標示為B6、B5、B4、B3、B2，下稱系爭B2至B6建物），因使用執照為單獨個別戶，原即不屬於被告報備臺南市政府核准之社區範圍內，亦即原告等5人並非敦煌水悅社區之區分所有權人，並無依公寓大廈管理條例與敦煌水悅社區共同組成管理委員會，而受該管理委員會管理、繳交管理費之義務。且被告於民國94年5月29日召開之第2屆全體區分所有權人住戶大會，亦議決確認原告等5人不在被告管理範圍內，無須繳納管理費，但亦不得享有一切服務，被告並於94年7月26日、94年11月18日發函通知敦煌水悅社區全體住戶。被告改選管理委員後，卻不承認94年間之區分所有權人住戶大會決議，屢次向原告等人發函催繳社區公共設施分攤電費及管理費。
㈡原告等5人是否為被告社區區分所有權人，於兩造間發生爭
執，此爭執使原告等5人究竟是否有被告社區區分所有權人之法律上地位不明確，進而影響被告是否有權向原告請求繳納管理費、分攤公共電費之義務，非經判決確認，無法除去此項私法上地位之危險，堪認原告等5人有提起本件確認訴訟之確認利益。爰請求確認原告等5人非被告社區區分所有權人，並確認被告對原告自94年7月起至103年2月止，各新臺幣（下同）7,800元之公共設施電費分攤債權不存在。
㈢被告應給付原告等5人各15,000元部分：
⒈原告池韻華、黃議諒、錢姵蓁、張裕邦、許一允等5人向
建商即訴外人敦煌建設股份有限公司（下稱敦煌公司）買受門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○巷○○○○○○○○○○○號等五戶B棟建物時，建商要求買方簽署切結書「B、C、D、E、F、G棟係為共用車道並共用同一鐵捲門出入，因此B、C、D、E、F、G棟一併成立管委會，遵守相關規範，管委會負責B、C、D、E、F、G棟鐵捲門及燈泡維修與花園之維護。」訴外人敦煌公司遂代理管委會向買受人預收一筆15,000元之管理基金，嗣於管理委員會正式成立後，訴外人敦煌公司便將該筆管理費移交予管理委員會管領。
⒉原告等5人並非被告社區區分所有權人，則原告自無給付
管理費之義務，被告受領原告等人所交付之管理費各15,000元，即屬無法律上之原因而受有利益，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應返還原告管理費各15,000元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈公寓大廈管理條例第53條之規定，仍應以多數各自獨立使
用之建築物、公寓大廈之各區分所有人，有按其應有部分有所有權（分別共有）之共同設施（公用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定。B、C兩棟住戶所共同通行之車道，其坐落之土地以車道中線為界址，分屬
B、C兩棟住戶單獨所有，並無分別共有之應有部分，自不符合公寓大廈管理條例第53條要件。
⒉監視器、社區網路、對講機、防盜系統等設施，於94年5
月29日第二屆區分所有權人住戶大會決議B棟住戶退出管理委員會管理範圍，停止繳交管理費及一切服務後，即將上開設施之線路全部切斷，監視器也遭管委會拆除，原告迄今未曾享有任何共用設施之利益。且上開設施以及車道照明燈，只要將設施之線路略作變更，即可單獨由B棟住戶各自獨立操作使用，上開設施在使用及管理上均無公寓大廈管理條例第53條所云之「整體不可分性」。
⒊「鐵捲門」業經主管機關認定為違章建築，並命被告自行
拆除回復原狀，自不能以違法設施之存在狀態，作為認定原告等5戶是否與被告社區有「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」之依據。
⒋依公寓大廈管理條例施行細則第12條之規定可知，敦煌水
悅社區為都市土地，明顯無上開施行細則第2款適用。而原告等5人所在之B棟6戶為「分戶分照」獨立建築基地，而C棟則為「合照」同一宗建築基地，足證B棟與被告社區其他棟並非「依建築法第11條規定之一宗建築基地」，自無第1款適用餘地。而第3款「其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，自應由主管機關就B棟是否為被告社區「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」作成行政處分。然依被證4、5台南市政府工務局、台南市政府之函文說明，都在在明確揭示B棟6戶無公寓大廈管理條例適用，堪認主管機關業已就B棟是否為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」乙節，作成否定見解之處分，依據行政處分之構成要件效力，司法機關自應將行政機關之處分認作事實採為裁判依據。
⒌原告等5人購買系爭建物時，與建商所簽訂之切結書，僅
能認為係原告等人在不諳公寓大廈管理條例規定之情況下，基於契約自由原則所簽訂之合約，同意遵守管委會之規範，而非公寓大廈管理條例之強制規定。
⒍內政部營建署100年10月31日營署建管字第00000000000號
函釋係指依公寓大廈管理條例強制規定為區分所有權人者而言，對於依契約自由原則合意自願遵守管委會規範，受管委會管理之住戶，自不在上開函釋限制範圍。
㈤並聲明：
⒈確認原告池韻華、黃議諒、錢姵蓁、張裕邦、許一允非敦煌水悅社區之區分所有權人。
⒉被告應給付原告各15,000元及自本狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊確認被告對原告自94年7月起至103年2月止各7,800元之公共設施電費分攤債權不存在。
⒋訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯則略以：㈠原告等5人為敦煌水悅社區分戶分照，一宗基地分宗、分期
申請建照，且與敦煌社區B、C棟住戶共同通行之車道為共同設施，並有共同使用敦煌社區之監視器、社區網路、對講機、防盜系統及鐵捲門等設施，故原告等5人之房屋與敦煌社區具有共同設施整體不可分性，為公寓大廈管理條例第53條集居地區之一部。且原告等5人與訴外人敦煌公司簽立規約切結書載明：「B、C、D、E、F、G棟係為共用車道並共用同一鐵捲門出入，因此B、C、D、E、F、G棟一併成立管委會，遵守相關規範，管委會負責B、C、D、E、F、G棟鐵捲門及燈泡維修與花園之維護。」依公寓大廈管理條例第53條、第56條第1、2項及公寓大廈管理條例施行細則第12條之規定可知，原告等5人為敦煌水悅社區分戶分照，一宗基地分宗、分期申請建照，各住戶透過建商簽訂之住戶公約，使同一內容之住戶共同使用約定，由多數意思表示的合致而成立，該公約已有效成立，與主管機關之准予備查無涉，故原告等5人與被告間之權利義務應受該規約切結書之規範，自應繳交社區公共設施分攤電費及管理費。
㈡依內政部營建署100年10月31日營署建管字第00000000000號
函釋可知，區分所有權人或住戶依公寓大廈管理條例所負有之權利義務，並不得以區分所有權人會議決議拋棄之，原告等5人雖經上開會議決議退出管理委員會之管理範圍，惟該決議違反公寓大廈管理條例之規定應屬無效。
㈢原告向訴外人敦煌公司繳交15,000元之管理基金，經訴外人
敦煌公司將該筆管理費移交予管理委員會管領，已歸入敦煌社區之公共基金使用，並非原告個人所有，不得請求返還。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告 主張渠 等非被告社區之區分所有權人，並無受被告管理委員會管理及繳交電費等之義務，惟被告竟履發存證信函催討管理費及自94年7月起至103年2月止各7,800元之公共設施電費分攤費用等情，既為被告所爭執，且被告亦另案對原告提出給付管理費之民事訴訟（本院103年度訴字第535號），顯見原告是否為被告社區之區分所有權人，及兩造是否有公共設施電費分攤債權債務關係存在，即有主觀之不明確，而使原告私法上之地位有受侵害之危險。而此危險得以本件確認之判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
㈡次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在
時，應由被告負舉證責任（最高法院42年度台上字第170號判例可資參照）。本件原告主張原告等5人所分別所有系爭B2至B6建物，因使用執照為單獨個別戶，原不屬於被告報備臺南市政府核准之敦煌水悅社區範圍內，即非該社區之區分所有權人，並無受該管理委員會管理、繳交管理基金及分攤社區公共設施電費之義務等情，並提出交屋點收單、建築設計圖、土地登記第二類謄本、地籍圖謄本為證（見本院卷第24-35頁），惟為被告否認，並以前情置辯，揆諸前開說明，被告應就原告為被告社區之區分所有權人及對原告有分攤社區公共設施電費之債權存在，負舉證之責。
㈢本件被告以原告所有系爭建物與敦煌水悅社區為一宗基地分
宗、分期申請建照，且與敦煌水悅社區C棟住戶共同通行之車道為共同設施，並共同使用敦煌水悅社區之監視○○○區○路、對講機、防盜系統及鐵捲門等設施，故原告等5人所有系爭建物與敦煌水悅社區具有共同設施整體不可分性，為公寓大廈管理條例第53條及公寓大廈管理條例施行細則第12條規定之集居地區之一。且原告等5人與訴外人敦煌公司亦簽立切結書載明：「B、C、D、E、F、G棟係為共用車道並共用同一鐵捲門出入，因此B、C、D、E、F、G棟一併成立管委會，遵守相關規範，管委會負責B、C、D、E、F、G棟鐵捲門及燈泡維修與花園之維護。」，因此各住戶透過建商簽訂之住戶公約，使同一內容之住戶共同使用約定，由多數意思表示的合致而成立，該公約已有效成立，原告5人自屬敦煌水悅社區之住戶，與主管機關之准予備查無涉等語，並提出切結書、敦煌水悅第一屆管理委員會六月份委員會會議記錄、第一、六、十屆全體區分有權人臨時住戶大會會議記錄、第二屆全體區分所有權人住戶大會會議記錄、地籍圖謄本、敦煌水悅社區第十屆管理委員會會議記錄、敦煌水悅社區管理委員會暨Ｂ棟住戶公共設施分管契約等件為證，惟為原告否認。經查：
⒈按公寓大廈管理條例第1條第1項規定：「為加強公寓大廈
之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」乃公寓大廈管理條例之立法目的，適用之對象固為「公寓大廈」，受規範主體為「區分所有權人」。而依同條例第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定。」，同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」，是依上開規定，非公寓大廈而得準用公寓大廈管理條例之管理及組織者，雖僅限於多數各自獨立使用之「建築物」或「公寓大廈」，並於公寓大廈管理條例施行細則第12條就所謂「依建築法第11條規定之一宗建築基地。」、「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」為定義，始有準用公寓大廈管理條例規定。
⒉次按本法稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所
應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗，建築法第11條第1項定有明文。經查，原告池韻華所有臺南市○○區○○○路○段○巷○號建物，於建築之初申請建築執照時，其供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地之土地，為臺南市○○區○○段○○○○○○○號一宗土地，經向臺南市政府工務局領得（92）南工造字第859號建造執照，嗣經興建完成而就該建物申請使用執照；原告黃議諒所有臺南市○○區○○○路○段○巷○號建物，於建築之初申請建築執照時，其供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地之土地，為臺南市○○區○○段○○○○○○○號一宗土地，經向臺南市政府工務局領得（92）南工造字第858號建造執照，嗣經興建完成而就該建物申請使用執照；原告錢姵蓁所有臺南市○○區○○○路○段○巷○號建物，於建築之初申請建築執照時，其供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地之土地，為臺南市○○區○○段○○○○○○○號一宗土地，經向臺南市政府工務局領得（92）南工造字第857號建造執照，嗣經興建完成而就該建物申請使用執照；原告張裕邦所有臺南市○○區○○○路○段○巷○○號建物，於建築之初申請建築執照時，其供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地之土地，為臺南市○○區○○段○○○○○○○號一宗土地，經向臺南市政府工務局領得（92）南工造字第856號建造執照，嗣經興建完成而就該建物申請使用執照；原告許一允所有臺南市○○區○○○路○段○巷○○號建物，於建築之初申請建築執照時，其供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地之土地，為臺南市○○區○○段○○○○○○○號一宗土地，經向臺南市政府工務局領得（92）南工造字第855號建造執照，嗣經興建完成而就該建物申請使用執照，此有臺南市政府工務局92年10月13日南工局使字第1680至1687號之92南工造字第854至861號建造執照停車空間管制資料所附上開建物使用執照申請書、門牌初編證明書、臺南市政府工務局建造執照、建築工程勘驗申報書可資佐證。足見原告等所有建物各本於占用地面之1宗土地，各自興建而成，並無建築法第11條第1項後段之建築基地原為數宗為建築而合併為一宗之情。核與被告社區所屬建物即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○巷○○弄○號至1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、
21、23、25、27、29、31、33、35、37、39、41、43、45、47號房屋，於建築之初申請建築執照時，其供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地之土地，為臺南市○○區○○段132之23、132之24、132之25、132之26、132之27、132之28、132之29、132之30、132之31、132之32、132之33、132之34、132之35、132之36、132之37、132之38、132之39、132之40、132之41、132之42、132之43、132之44、132之45、132之46、132之47、132之48地號等26筆土土地合併為一宗，而向臺南市政府工務局領得（92）南工造字第860號建造執照，嗣經興建完成而就該等建物合併申請使用執照，顯有不同。是以，原告等5人所有之建物坐落基地，與被告社區所屬建物坐落基地，非屬建築法第11條第1項所規定之同一宗建築建基地，自無公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款之適用，被告抗辯原告有建物與被告社區為一宗基地，分宗、分期申請建造云云，洵無可採。
⒊被告另抗辯原告所有建物與被告社區C棟住戶共同通行之
車道為共同設施，並共同使用敦煌水悅社區之監視器、社區網路、對講機、防盜系統及鐵捲門等設施，而與被告社區具有共同設施整體不可分性云云。經查，原告所有建物南側與被告社區所屬C棟建物中間留有約845公分距離之空地，現鋪設石磚供原告與被告社區所屬C棟建物住戶車輛進出車庫之通道使用等情，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場勘驗無誤，製有勘驗筆錄及現場照片（見本院卷第
116、118、119頁）在卷可參。次查，原告等所有建物南側空地，原係為防火間隔所預留之空地，此有原告提出之建築設計圖1紙（見本院卷第28頁）在卷可稽。雖與被告社區C棟住戶同為防火間隔之空地合併，供B、C棟住戶車輛進出通行使用，惟此乃基於住戶實際使用之方便性所為，然就各該空地原告本各有單獨之所有權，且原預留該空地目的係供防火間隔使用，原告所有各建物設計建築之初，應未規劃供被告社區車道通行之用，則該空地通道，自非屬被告社區之共同設施。另被告指稱之中庭花園之共同設施，係位於臺南市○○○路○段○巷○○弄○號等C棟建物南側，原告所有建物則從北側臨臺南市○○○路○段○巷之大門獨立進出，而系爭建物南側隔有C棟建物均無法直接進入中庭花園，原告仍需經管理室始得進入中庭花園，但原告並未持有進入中庭花園之鑰匙等情，為兩造所不爭執（見本院卷第117頁），是以原告所有建物與被告社區間並無共同設施，且對被告社區設置之共同設施中庭花園之使用或管理亦不具有整體不可分性，且實際上亦將原告排除於得管理使用之範圍外。至於，被告抗辯，原告尚有共同使用被告社區之監視器、社區網路、對講機、防盜系統及鐵捲門等設施云云。惟查，原架設於原告建物之監視器、照明設備，業經被告拆除，另鐵捲門則經原告以該設備為違章建築為由，通報臺南市政府拆除等情，亦為兩造所不爭執，是認上開監視器、照明設備既可由被告自行拆除，排除原告之使用，則其餘相類似之社區網路、對講機、防盜系統，亦得將線路變更，僅供被告所屬社區使用，足見被告所指前開設施均未具有使用或管理之整體不可分性。此外，被告復未能舉證證明原告所有建物與被告社區間，有公寓大廈管理條例施行細則第12條所稱其他各款情形，是原告所有建物與公寓大廈管理條例第53條規定得準用之前提要件並不相符，實堪認定。
⒋被告復主張原告5人曾與建商敦煌公司簽立切結書，而透
過建商與被告社區住戶簽訂住戶公約經意思表示合生效，原告自屬被告社區之住戶云云。惟查，兩造於94年5月29日業經被告社區第二屆全體區分所有權人住戶大會會議決議原告退出被告社區管理範圍，並通知被告所屬社區住戶之事實，有原告提出「敦煌水悅」第二屆全體區分所有權人住戶大會會議記錄1份、通知2份（見本院卷第13-15頁）在卷可按。又承前所述，原告所有建物既非屬公寓大廈管理條例第53條得準用該條例之建築物，自無強制適用公寓大廈管理條例之必要，而兩造既已合意終止原告為被告社區之住戶，被告自不得再持原告與建商敦煌公司簽立切結書，主張原告仍為其社區之住戶。
⒌基上，原告所有建物非屬被告社區之區分所有建物，且與
被告社區其他建物並無共同設施之使用與管理具有整體不可分性，則原告池韻華、黃議諒、錢姵蓁、張裕邦、許一允請求確認非被告敦煌水悅社區之區分所有權人，為有理由，應予准許。再者，原告等5人既非被告社區之住戶，則被告基於社區規約（見本院卷第230頁）請求原告給付自94年7月起至103年2月止各7,800元之公共設施電費分攤，自無理由。從而，原告請求確認被告對原告自94年7月起至103年2月止各7,800元之公共設施電費分攤債權不存在，核屬有據，應予准許。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第第179條定有明文。查，原告等於買受系爭建物時，為預繳管理費而交付訴外人敦煌公司各15,000元之管理基金，嗣經訴外人敦煌公司移交被告收受之事實，業據原告提出交屋點收單及被告提出之敦煌水悅管理委員會事務資料移交清冊（見本院卷第24-27、82頁）在卷可參，並為兩造所不爭執，則兩造既已終止原告為被告社區住戶關係，自無繳交管理基金之義務，被告受領該部分之管理基金自屬不當得利。是原告依不當得利之法律關係，請求被告應返還原告管理基金各15,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月13日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，依公寓大廈管理條例之規定，原告所有建物並不屬於被告社區之區分所有建物，且被告復無法舉證證明原告所有建物與被告社區內之建物符合公寓大廈管理條例第53條規定。又兩造業已終止原告為被告社區住戶關係，則被告基於社區規約請求原告給付電費及保留原告預繳之管理基金，自屬無據。從而，原告池韻華、黃議諒、錢姵蓁、張裕邦、許一允請求確認非敦煌水悅社區之區分所有權人；及被告自94年7月起至103年2月止各7,800元之公共設施電費分攤之債權對原告不存在；暨被告應給付原告各15,000元，及自103年5月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又本件原告未聲請宣告假執行，被告請求駁回假執行之聲請及供擔保免為假執行即無必要，此部分不另為准駁之諭知。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年11月12日
民事第二庭法官田幸艷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月12日
書記官鄭瓊琳