裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第1344號民事判決
裁判日期：民國99年03月10日
裁判案由：給付買賣價金等
臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第1344號原告乙○○訴訟代理人 李孟仁 律師複代理人丙○○被告甲○○上當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國99年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國九十八年十月四日起至清償日止，及按週年利率百分之五計算之利息，以及按日給付違約金新臺幣捌佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹萬捌仟捌佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國98年8月25日向原告購買其所有坐落臺南市○區
○○○段○○○○○○○○○○號、地目建、面積403平方公尺、權利範圍10000分之583之土地，及其地上房屋即門牌號碼臺南市○區○○○街○○巷○號3樓（建號：同段00000-000建號）、住家用、鋼筋混凝土造第3層公寓，總面積79.2平方公尺（含附屬建物陽台，面積7.32平方公尺）、權利範圍全部，併地下樓車位（建號：同段00000-000建號），總面積69.59平方公尺、權利範圍7分之1（下稱系爭停車位，上述土地、建物及車位以下合稱系爭不動產）。兩造約定總價為新臺幣（下同）1,980,000元，付款方式分第1期（簽約金）50,000元、尾款1,930,000元（向金融機構貸款支付）於移轉所有權登記完成5日內，金融機構核撥時給付與原告，兩造並同時辦理交屋。倘核貸額度不足支付尾款者，被告應於完稅前將差額一次給付原告。另依不動產買賣契約書第9條第3點之約定，被告若有遲延給付價金之情事，每逾1日應按買賣總價金（1,980,000元）千分之2計算違約金給付原告。㈡原告已依約於98年9月28日將系爭不動產所有權移轉登記為
被告所有，且被告亦於98年9月28日以系爭不動產設定最高限額2,160,000元之抵押權予臺灣銀行，貸得1,800,000元，依約被告最遲應於所有權移轉登記完成5日內即98年10月3日前，要求金融機構核撥1,800,000元與原告。詎被告除於98年8月25日給付簽約金50,000元及於98年9月25日給付貸款不足額130,000元外，尾款1,800,000元竟要求臺灣銀行不與核撥予原告，故被告仍積欠原告尾款1,800,000元。
㈢原告於98年10月12日要求被告到現場辦理點交，被告未出面
，僅委由住盈不動產仲介有限公司（下稱住盈仲介公司）店長 黃于真 及經理賴先生、代書事務所人員 陳宜伶 處理。原告當場與仲介等人確認車位，並由該大樓管理委員會主任委員 黃郁芳 出具車位權利證明書，確認車位占有使用情形。系爭不動產所有權既已移轉，亦已辦畢點交，房屋鑰匙更於點交前即交由被告所委任之仲介公司持有，車位產權、位置與使用權也經大樓管理委員會確認，被告卻仍阻止臺灣銀行撥付尾款1,800,000元，被告又於98年10月20日以水交社郵局第158號存證信函藉詞稱系爭停車位有使用權而無所有權，要求減少500,000元之價金始暴露其欲短付價金之目的。為此爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，並求為判決如聲明所示。
㈣聲明：
⒈被告應給付原告1,800,000元，及自98年10月3日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，並按日給付違約金3,960元。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告並未與被告約定給付單獨所有權之停車位，但有特定位置之專用權。
⒉不同意被告減少價金之請求，即使要減少也不應超過100,000元。
⒊觀諸臺南市政府檢送之使用執照及建築執照卷宗，可以證
明原告就地下停車位部分有所有權，只是共有之所有權，而非單獨所有權。且系爭大樓當初規劃時並沒有車位，原告也是於本件訴訟中看過建築築照後才知系爭停車位有被告所稱之情形。
⒋再者，被告無從證明原告曾說過系爭停車位是單獨所有權
，依勘驗當時第三人之陳述中可見目前使用地下室停車位並無爭議，無從瞭解被告所稱瑕疵為何。
二、被告則以下列情詞置辯，並請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行：
㈠被告並非不願意給付1,800,000元之尾款，因當時仲介公司
之人員 賴溫宗 跟被告說系爭停車位有單獨的所有權，而不是使用權。但實際上僅有使用權而無所有權，且停車位並非固定使用。
㈡被告並未搬到系爭房屋居住，亦未使用過系爭停車位。
㈢對於系爭停車位之瑕疵，應減少買賣價金250,000元。
三、得心證之理由：㈠原告起訴主張被告於98年8月25日向原告購買系爭不動產，
兩造約定總價為1,980,000元，付款方式分第1期（簽約金）50,000元、尾款1,930,000元（向金融機構貸款支付）於移轉所有權登記完成5日內，金融機構核撥時給付與原告，兩造並同時辦理交屋。倘核貸額度不足支付尾款者，被告應於完稅前將差額一次給付原告。另依不動產買賣契約書第9條第3點之約定，被告若有遲延給付價金之情事，每逾1日應按買賣總價金（1,980,000元）千分之2計算違約金給付原告。
原告已依約於98年9月28日將系爭不動產所有權移轉登記為被告所有，且被告亦於98年9月28日以系爭不動產設定最高限額2,160,000元之抵押權予臺灣銀行，貸得1,800,000元，依約被告最遲應於所有權移轉登記完成5日內即98年10月3日前，要求金融機構核撥1,800,000元與原告，而被告除於98年8月25日給付簽約金50,000元及於98年9月25日給付貸款不足額130,000元外，尾款1,800,000元竟要求臺灣銀行不與核撥予原告，原告於98年10月12日要求被告到現場辦理點交，被告未出面，僅委由住盈仲介公司店長黃于真及經理賴先生、代書事務所人員陳宜伶處理。原告當場與仲介等人確認車位，並由該大樓管理委員會主任委員黃郁芳出具車位權利證明書，確認車位占有使用情形，系爭不動產之房屋鑰匙更於點交前即交由被告所委任之仲介公司持有，車位產權、位置與使用權也經大樓管理委員會確認等語，業據提出不動產買賣契約書影本、土地登記謄本、建物登記謄本、合歡家園地下室停車位置證明書影本等為證，且為被告所不爭執，自堪認原告此部分之主張為真實。
㈡至被告辯稱系爭停車位之瑕疵應減少買賣價金250,000元等
語，則為原告所否認，是本件首應審酌者厥為被告辯稱系爭停車位之瑕疵應減少買賣價金250,000元，有無理由，茲審酌如下：
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第349條、第351條、第354條分別定有明文。
⒉經核原告提出之使用執照及設計圖與臺南市政府99年1月
18日南市工建字第09900038440號函附建物使用執照及建造執照卷宗資料相符，而自該使用執照及設計圖觀之（見本院卷第53-55頁），系爭大樓地下層原區分為店鋪67.85平方公尺、防空避難231.38平方公尺，本院復將上開設計圖與原告提出之合歡家園地下室停車位置證明書（見本院卷第16頁）相互核對，足認系爭大樓地下層目前有7個停車位，有3個停車位之位置大致位於上述店鋪位置上，而另4個停車位則位於上述防空避難空間上，亦即系爭停車位之權利部分具有共有之所有權，部分則屬於公寓大廈管理條例第3條第1項第4款所稱共用部分之使用權。
⒊次查，依據證人即兩造之仲介人員 賴溫宗證 稱：此張買賣
契約書是其所仲介買賣，…在仲介及買賣簽約前，有帶被告去看停車位，證人有跟被告說這間房子車位在這裡，有帶被告到地下室的該處指出位置，…不動產買賣契約書是公司的特約代書林宜慶事務所的 楊美莉 寫的，…證人有不動產經紀人資格，從事該工作已有四、五年，會看一般的土地謄本，特殊的不確定會不會，其有看過這件的土地謄本及權狀，這件權狀上是除了建物外就地下一樓還有一張單獨所有權權狀，持分七分之一，地下一樓除了停車位外，沒有其他使用，其向被告所稱停車位有單獨所有權狀，就是指地下一樓的此張權狀，其看到權狀上之權利即原證二之謄本所示之權利等語（見本院卷第26頁正、背面），以及被告自陳：簽約時有看到權狀等語（見本院卷第27頁），堪認兩造在簽約時均知悉地下一樓乃係作停車位使用，且被告已確認系爭停車位之位置所在，以及不動產買賣契約書除兩造簽名外，其他文字或勾選部分，乃係與住盈仲介公司合作之代書楊美莉在審閱系爭不動產所有權狀及謄本之情形下為兩造寫的。
⒋再查，經核閱該不動產買賣契約書，本院認其中關於系爭
停車位部分固在「車位」欄位上固係勾選「有」；而權屬欄位上勾選「所有權（有獨立權狀）」，然該不動產買賣契約書「建物標示」欄位中亦已同時將「3樓建物：建號15383、登記面積79.2㎡、權利範圍全部」以及「地下樓：
登記面積69.59㎡、權利範圍1/7」等文字明確記載，而兩造在簽約時均知悉地下一樓乃係作停車位使用，且被告已確認系爭停車位之位置所在，以及不動產買賣契約書除兩造簽名外，其他文字或勾選部分，乃係與住盈仲介公司合作之代書楊美莉在審閱系爭不動產所有權狀及謄本之情形下為兩造寫的等情，業經認定如上，因此，原告出賣予被告之「系爭不動產中之停車位」是否有所有權或僅係共用部分之使用權，其所有權之面積、範圍，以及該停車位之位置所在，被告均可自系爭不動產所有權狀及謄本，或代書楊美莉在不動產買賣契約書「建物標示」欄位之記載確認而得知，亦即被告自系爭不動產所有權狀及謄本，或代書楊美莉在不動產買賣契約書「建物標示」欄位之記載應已可知悉系爭停車位有所有權之登記面積僅有69.59㎡、權利範圍僅有1/7，其餘部分則至多對共用部分有使用權，尚不致因代書楊美莉在「車位」欄位上勾選「有」、權屬欄位上勾選「所有權（有獨立權狀）」而對系爭停車位是否有所有權，其所有權之面積、範圍等資訊有所誤認，即使被告因此而有所誤認，因被告未舉證證明原告曾另表示系爭停車位有單獨所有權。
⒌依上所述，系爭停車位之權利雖僅部分具有共有之所有權
，而部分屬於公寓大廈管理條例第3條第1項第4款所稱共用部分之使用權，然此情形乃被告可自系爭不動產所有權狀及謄本，或代書楊美莉在不動產買賣契約書「建物標示」欄位之記載確認而得知，且被告未舉證證明原告曾另表示系爭停車位有單獨所有權，因此，被告僅以代書楊美莉不動產買賣契約書「車位」欄位上勾選「有」、權屬欄位上勾選「所有權（有獨立權狀）」即主張系爭停車位之瑕疵應減少買賣價金250,000元等語，應無可採。
㈢再按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第348條第1項、第367條分別定有明文。本件兩造間就系爭不動產於98年8月25日成立買賣契約，原告已於98年9月28日將系爭不動產之所有權移轉登記與被告，且被告不能對原告主張瑕疵擔保責任，業經認定如上，而被告亦不爭執尚有尾款1,800,000元未給付，揆諸前開條文之規定，被告就尾款1,800,000元自負有給付義務，原告請求被告給付尾款1,800,000元，應為有據。
㈣第按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付買賣價金尾款，依系爭不動產買賣契約書第2條第2項之約定，被告應於移轉登記完成5日內，金融機構核撥時（即98年10月3日）給付與原告，則原告請求自98年10月4日起，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，非有理由，不應准許。
㈤末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。此觀民法第250條第1項及第252條規定即明。至於約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。經查，依系爭不動產買賣契約第9條第3項之約定，被告若有遲延給付買賣價金之情事，每逾1日應按買賣總價金千分之2計算違約金給付原告，本院審酌被告乃係因其認系爭停車位有瑕疵不願意支付尾款，其所持之理由雖屬無據，然如依上開違約金計算，將達週年利率百分之73（計算式：0.002×365（日）＝0.73），顯然過高，是本院認原告除違約金外已另請求按週年利率百分之5計算之利息，因此，上開利息與違約金合計應不宜超過週年利率百分之20為適當，故本件違約金應酌減至每日按買賣總價金萬分之4.1（相當於週年利率百分之15，與上開利息合計週年利率百分之20），亦即違約金應酌減至每日按812元計算較為合理（計算式：1,980,000×0.00041＝812，元以下四捨五入）。至原告逾此部分違約金之請求，尚難准許。
四、綜上所述，原告請求被告給付買賣價金尾款1,800,000元，，及自98年10月4日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，以及按日給付違約金812元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，法院於終局判決時可一併確定其費用額為原則，僅未一併確定費用額時，始例外於判決有執行力後，依聲請確定之。故本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。
又本件原告僅違約金經本院部分駁回，是本院認訴訟費用由被告全數負擔為適當，並依同法第87條第1項確定訴訟費用額（即第一審裁判費18,820元）如主文第3項所示。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定如主文第4項所示之金額，分別予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，業因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年3月10日
民事第一庭法官林福來上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年3月10日
書記官吳俊達