臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第1664號
原告 蔡佳蓁
訴訟代理人 陳信翰 律師
被告 廖美芳
訴訟代理人 陳耀偉 律師
劉楷 律師
被告 陳譽升
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告廖美芳、陳清祥應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○號六樓房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
被告廖美芳應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國一百一十二年
六月二十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告陳清祥應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國一百一十二年十二月三十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
第二至三項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。
被告廖美芳應自民國一百一十二年六月一日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
被告陳清祥應自民國一百一十二年十二月三十日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
第五至六項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖美芳、陳清祥負擔。
本判決勝訴部分得假執行，就主文第一項部分，被告廖美芳、陳清祥以新臺幣陸萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行；就主文第二項至三項部分，被告廖美芳、陳清祥以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行；就主文五項至六項部分，被告廖美芳、陳清祥如就到期部分按月以新臺幣參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款著有明文。經查，原告起訴時，原列廖美芳為被告，並聲明：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街00號6樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空並遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國（下同）112年6月1日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈣願供擔保請准予宣告假執行。」。嗣於訴狀送達後追加陳譽升、陳清祥為被告，並將聲明變更為：「㈠被告廖美芳、陳譽升、陳清祥應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。㈡被告廖美芳應給付原告600,000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告陳清祥應給付原告600,000元，及自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告陳譽升應給付原告600,000元，及自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤第2至4項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。㈥被告廖美芳應自112年6月1日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈦被告陳清祥應自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按約給付原告10,000元。㈧被告陳譽升應自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按約給付原告10,000元。㈨第6至8項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。㈩願供擔保請准予宣告假執行。」（見本院卷第52、97頁）。核本件訴之追加及變更，其請求之基礎事實同一，依上開規定，自無不合，應予准許。
二、本件被告陳譽升、陳清祥經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告於93年間購買系爭房屋及坐落土地之持分，並於93年8月16日登記為所有權人，原告所有系爭房屋期間未曾將系爭房屋租賃或借貸予他人使用，亦不認識被告廖美芳、陳清祥、陳譽升等人，然原告於112年5月12日15時30分許欲至系爭房屋察看時，竟發現廖美芳進入系爭房屋，據觀察屋內環境，衡情已未經原告同意入住多時，被告等無權占有系爭房屋，侵害原告所有權之使用收益，請求被告將系爭房屋返還。又被告無法律上原因不當享有入住系爭房屋之利益致原告受有損害，自應給付相當於租金之不當得利或賠償相當於租金之損害，參照系爭房屋附近行情，倘出租每月應可取得租金1萬元，衡情被告已無權入住系爭房屋逾5年，請求被告給付起訴前5年之相當於租金之不當得利，即60萬元，及至系爭房屋騰空遷讓返還為止，每月所生以1萬元計算相當於租金之不當得利或損害，又如任一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。爰依民法第767條、第184條、179條提起本件訴訟，並聲明：如變更後之聲明。
二、被告方面：
㈠被告廖美芳則以：
⒈陳清祥於82年4月14日向 坤宏 建設股份有限公司（下稱坤宏公司）簽立房屋、土地預定買賣合約書，約定購買「編號E棟第陸樓」建物即系爭房屋及其應有部分土地，並約定由坤宏公司之法定代理人 蔡永祥 擔任坤宏公司之連帶保證人，並於同日簽立代辦土地貸款委託書、授權書，由陳清祥授權坤宏公司辦理房屋抵押貸款手續，詎料坤宏公司於收受陳清祥支付之房屋、土地款達115萬元後，竟拒絕受領剩餘款項，拒絕配合辦理貸款，亦拒絕辦理不動產過戶登記，就此避不處理。
⒉嗣90年初陳清祥將系爭房屋提供與伊及斯時之配偶即被告陳譽升居住使用，伊自90年起即居住使用系爭房屋迄今，現為伊一人居住使用，期間原告根本無從進入系爭房屋確認買賣標的之現況，亦無法就系爭房屋進行點交，原告就系爭房屋及坐落土地之買賣契約及移轉不動產之物權行為均屬通謀虛偽意思表示而無效。且陳清祥與坤宏公司訂立買賣契約時，原告之配偶即蔡永祥擔任該契約之連帶保證人，原告於取得系爭房屋時，應早已明知坤宏公司業將系爭房屋出賣與陳清祥以及伊持續占有使用系爭房屋之事實，原告為脫免坤宏公司容忍陳清祥及伊之占有義務而取得所有權登記，顯係故意妨礙陳清祥及伊之占有，而屬權力濫用。則陳清祥基於該買賣契約自始有權占有系爭房屋，陳清祥就系爭房屋與被告成立使用借貸法律關係，將系爭房屋無償提供與伊居住使用，自屬有權占有系爭房屋。
⒊縱認為原告得向被告請求返還相當於租金之不當得利，惟原告僅以系爭房屋附近之租金租略換算，然租金之多寡取決於不同規格之裝潢、家具，以及租期之長短，被告取得系爭房屋時系毛坯屋，被告事後花費近百萬之裝潢費用方得以居住使用，另按土地法第97條第1項之規定，應以此計算不當得利之租金方屬適當等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告陳譽升未於言詞辯論期日到庭，據其先前提出書狀則略以：廖美芳於90年間有出資裝潢系爭房屋，當時伊因工作承租房屋住於新北市淡水區，且於95年間已與廖美芳離婚，無同居之事實，現更無占有系爭房屋之可能等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告陳清祥亦未於言詞辯論期日到庭，據其先前提出書狀略以：坤宏公司工地主任將系爭房屋鑰匙交付伊以便入住，後來沒多久決定居住於他處，便將系爭房屋鑰匙交付廖美芳，供廖美芳自行裝潢居住使用，現非伊占有系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。又不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號判決意旨參照）。
㈡原告主張於93年8月16日以買賣為原因移轉取得系爭房屋及其應有部分土地所有權等情，有土地、建物登記公務用謄本各1份、94年至112年之房屋稅繳納證明書、93年至112年之地價稅繳納證明書在卷可憑（見本院卷第83至84頁、152至171頁），足見原告此部主張，自屬有據，而被告抗辯原告與坤宏公司等有通謀虛偽買賣情事，依前揭說明，即應負舉證責任，合先敘明。
㈢被告雖以前情詞置辯，並提出系爭土地預定買賣合約書、代辦土地貸款委託書、授權書、統一發票、房屋預定買賣合約書、代辦房屋貸款委託書、授權書、同意書等件為證（見本院卷第58至69頁、117至129頁）。惟查，據前開房屋、土地之買賣合約書，房屋及土地之總價分別為154萬元、285萬元，代辦貸款額分別為114萬元、192萬6,000元，應可推知房屋、土地自備款分別為40萬元、92萬4,000元，惟據上開被告陳清祥已給付款項之統一發票，其中已繳納之土地自備款為80萬3,000元、房屋自備款34萬7,000元，合計已繳納115萬元等情，核與證人即系爭房屋建案之工地主人 蔡永芳 到庭具結證稱：「(工地主任的工作內容為何？建案的時候會待在哪裡？客戶有問題的時候會到工務所跟你聯絡嗎？)建案來的時候，我全程負責監工；建案旁邊的工務所；買房屋的客戶有問題會直接跟我接洽。」、「（坤宏建設有收過陳清祥付的款項嗎？）有收到部分款項，因為進度到哪，就收到哪。」、「（請問陳清祥的自備款有繳清嗎？）沒有。」、「(陳清祥有辦理貸款嗎?)他繳到中間就沒有再繳了，我們會計要催繳、寫信、打電話，他就沒有來，後續我們做到泥做的時候，我要統一辦理貸款，我們提早通知陳清祥，只有他這戶沒有來辦理貸款。」、「(陳清祥未繳清自備款，坤宏公司有嘗試聯絡過陳清祥嗎?)有，做到一個段落就要繳自備款，多次連絡不上他，他都沒有繳，我有回報公司，所以他內部的隔間、管線都沒有辦法做，變成毛胚屋。」等情節相符(見本院卷第135頁)，而被告陳清祥雖抗辯泛稱工地主任將系爭房屋鑰匙交付使其以便入住，又稱當時坤宏公司拒不見面、拒收款項、拒絕配合辦理貸款云云，顯有矛盾且有違常理，尚難採信。又系爭房屋及其應有部分土地原登記為坤宏公司所有，期間曾由訴外人 蔡龍昇 、坤展股份有限公司（下稱坤展公司）所有，兩造對此亦不爭執，並有地籍異動索引在卷可稽(見本院卷第85至87頁)，原告因信任不動產權利公示登記之記載而與坤展公司成立系爭房地之買賣契約，與常理並無不符，自難僅憑原告與坤宏公司、坤展公司間具親屬關係，及原告未至現場看屋確認，即遽認原告買賣系爭房屋為通謀虛偽意思表示。
㈣次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，仍不得本於物上請求權對非現占有人請求返還所有物。又被告既否認其現在占有之事實，即應由原告就所主張被告占有之事實負舉證責任，如不能證明時，應認原告之請求為無理由（最高法院104年度台上字第942號判決意旨參照）。查系爭房屋係由被告陳清祥於90年間交付鑰匙與被告廖美芳及陳譽升，然陳譽升與廖美芳間於95年間離婚而無同居共財之關係，有個人戶籍資料在卷可佐（見個資卷），被告陳譽升應無占有系爭房屋之可能，且被告廖美芳亦自承與被告陳清祥間具有使用借貸之法律關係，現為其一人居住使用，當認被告廖美芳及陳清祥均就系爭房屋之事實上管領力尚在。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告廖美芳、陳清祥將系爭房屋騰空謙讓返還原告，應屬有據。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告廖美芳、陳清祥無權占有系爭房屋已如前述，其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，則原告依民法第179條之規定，請求被告廖美芳、陳清祥給付相當於租金之利益，於法有據。查系爭房屋之總面積為74.26平方公尺、附屬建物陽台之面積為9.86平方公尺（見本院卷第84頁建物謄本），合計為84.12平方公尺，約為25坪（計算式：84.12÷
3.30579＝25.446）。再依據原告所提出之房屋出租資料（見本院卷第51頁），可知系爭房屋附近相似面積之房屋出租價格約為每月25,000元。依此，原告主張被告廖美芳、陳清祥無權占有系爭房屋所所獲得相當於租金之不當得利數額，應以每月1萬元為計算，尚屬合理有據。至於被告廖美芳雖辯稱占有系爭房屋時僅為毛胚屋之狀態，並無任何家具且牆壁水泥裸露，其投入近百萬之裝潢費用云云，上開租屋廣告雖非毛胚屋之狀態，然僅提供冷氣、熱水器、天然瓦斯設備，其餘家具均無提供已近空屋之狀態，原告主張每月租金以10,000元計算應認為依然屬於合理之範疇。是以，被告廖美芳前揭所辯均不足採。從而，原告依據民法第179條規定，訴請被告廖美芳、陳清祥給付112年5月30日起訴前五年內之不當得利60萬元（5×12×10,000元）及廖美芳自起訴狀繕本送達翌日即112年6月27日起（見本院卷第17頁）、陳清祥自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即112年12月30日起（見本院卷第81頁）至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息；暨廖美芳自112年6月1日起、陳清祥自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日112年12月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元之不當得利，於法即均屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第184條、179條規定，請求如主文第1至7項所示，為有理由，應予准許。然逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所附麗，應併予駁回。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 5 月 2 日
桃園簡易庭法官汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 5 月 2 日
書記官陳家蓁