裁判字號：臺灣新北地方法院101年易字第3675號刑事判決
裁判日期：民國102年04月25日
裁判案由：詐欺
臺灣新北地方法院刑事判決101年度易字第3675號公訴人臺灣新北地方法院檢察署檢察官被告林素珠被告李威廉（英文姓名：BHATTARAILOKCHANDRA）上二人共同選任辯護人 萬建樺 律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（101年度偵字第9443號），本院判決如下：
主文林素珠、李威廉共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，各處有期徒刑伍月，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。
事實
一、林素珠係新北市○○區○○段○○○○○號（權利範圍全部）即門牌號碼新北市○○區○○街0段00巷0號2樓建物（下稱系爭房屋）及所坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（面積76.90平方公尺，權利範圍3分之1，下稱1295地號土地）、同段1296地號土地（面積73.60平方公尺，權利範圍3分之1，下稱1296地號土地）之所有權人，與李威廉（英文姓名：BHATTARAILOKCHANDRA）為夫妻關係，林素珠、李威廉自民國100年5月20日起即委託侑家房屋銷售系爭房屋、土地，惟委託期間並未售出，而 黃阿登 係新北市○○區○○段○○○○○號土地（與同段1295地號相毗鄰，下稱1240地號土地）之所有權人，於100年8月間，發現新北市○○區○○街0段00巷0號之三層樓建物有部分占用其所有1240地號土地，旋將上開占用情事告知新北市○○區○○街0段00巷
0號之1樓住戶 郭誌鎧 、 郭建良 、2樓住戶林素珠、3樓住戶 洪志明 ，並與郭誌鎧、郭建良、林素珠、洪志明在新北市○○區○○街○段○○巷○號1樓工廠內協商由郭誌鎧、林素珠、洪志明共同向黃阿登購買其等建物所占用到之1240地號土地一事，惟當日未有結論，林素珠並將上開占用情事及協商情形告知李威廉，詎林素珠、李威廉明知系爭房屋確有占用1240地號土地之情事，於100年9月間與 潘志明 聯繫出售系爭房屋及1295、1296地號土地時，自應將系爭房屋越界建築之情事據實告知買受人，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，刻意隱匿此交易之重要事項，而於100年10月5日，在新北市○○區○○路0段00000號2樓「新莊民權地政士事務所」內，由林素珠以新臺幣（下同）600萬元之價格，將系爭房屋及1295、1296地號土地出售予潘志明，除未告知系爭房屋越界建築，並以簽立內含「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，但契約另有約定者，從其約定」文字之房地產買賣契約書之方式，對潘志明佯以系爭房屋並無占用他人土地之情事，致潘志明陷於錯誤，因而簽立上開房地產買賣契約，並委由不知情之代書 饒雅文 辦理上開房地之移轉登記事宜，潘志明復陸續於100年10月5日、10月31日、11月25日交付60萬元、60萬元、480萬元（含代償2,542,389元）予林素珠，系爭房屋及1295、1296地號土地並於100年11月18日移轉登記予潘志明。嗣於交屋後，潘志明經洪志明告知系爭房屋有占用1240地號土地情事，始知悉上情。
二、案經潘志明訴由臺灣板橋地方法院檢察署（現更名為臺灣新北地方法院檢察署）檢察官偵查起訴。
理由
壹、證據能力：
一、按刑事訴訟法第159條之1第2項規定：被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，除顯有不可信之情況者外，得為證據。所稱「得為證據」，依其文義解釋及立法理由之說明，並無限縮於檢察官在偵查中訊問被告以外之人即證人之程序，已給被告或其辯護人對該被告以外之人行使反對詰問權者，始有證據能力。第以刑事被告之詰問權，係指訴訟上被告有在審判庭盤詰證人之權利；偵查中檢察官訊問證人，旨在蒐集被告犯罪證據，以確認被告嫌疑之有無及內容，與審判中透過當事人之攻防，經由詰問程序調查證人以認定事實之性質及目的有別。偵查中辯護人僅有在場權及陳述意見權，此觀刑事訴訟法第245條第2項前段之規定甚明，檢察官訊問證人並無必須傳喚被告使其得以在場之規定，同法第
248條第1項前段雖規定「如被告在場者，被告得親自詰問」，亦僅賦予該在場被告有行詰問證人之機會而已，被告如不在場，殊難期有詰問之可能。此項未經被告詰問之被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，原則上為法律規定有證據能力之傳聞證據，基於當事人進行主義之處分主義，被告於審判中仍非不得請求詰問，使該偵查中之陳述成為完足調查之證據，亦得放棄對原供述人之反對詰問權或不爭執其陳述，由審判長依刑事訴訟法第288條第2項前段、第165條第1項之規定，得僅以宣讀該被告以外之人之陳述或告以要旨之方式，踐行其證據調查程序（參最高法院96台上字第6682號判決）。是證人黃阿登、洪志明、 黃大剛 、郭誌鎧、郭建良、饒雅文、 鐘漢翔 於偵查中所為之陳述，業經具結，且無顯不可信之情形，自得為證據。
二、另本件認定事實所引用之卷內其餘所有卷證資料，並無證據證明係公務員違背法定程序所取得，公訴人、被告林素珠、李威廉及其辯護人於審判程序中復未於言詞辯論終結前表示異議，且表示沒有意見，均認有證據能力，核先敘明。
貳、實體部分：
一、訊據被告林素珠、李威廉固坦承確有出售系爭房屋及1295、1296地號土地予告訴人潘志明，惟矢口否認有何詐欺犯行，被告林素珠辯稱：伊向他人購買系爭房屋時，完全不知道系爭房屋有占用到鄰地，且伊在100年5月間即開始委託房仲公司銷售系爭房屋，而伊於100年8月間臨時被通知到1樓協商時，聽到郭建良、郭誌鎧、洪志明與黃阿登在討論買土地的事，伊以為他們在討論那塊停車位的事，伊只是站在那邊，沒有表示意見，直至伊出售系爭房屋給潘志明之前，伊都不知道系爭房屋有占用到鄰地的事情云云，被告李威廉則辯稱：伊是在系爭房屋已經出售，辦完相關手續後，在民事案件到現場鑑界時才知道有占用到別人的土地，伊並不是因為系爭房屋占用到別人的土地才要賣掉，是因為經濟問題，且伊在該處住了5年，之前都沒有人跟伊說過有占用到別人的土地云云。
二、經查：㈠被告林素珠為系爭房屋及1295、1296地號土地之所有權人，
與被告李威廉為夫妻關係，被告林素珠於100年10月5日，在新北市○○區○○路0段00000號2樓「新莊民權地政士事務所」內，與潘志明簽訂房地產買賣契約書，以600萬元之價格出售上開房、地予潘志明，且該房地產買賣契約書第
9條並載明「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權力或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，但契約另有約定者，從其約定」等語，潘志明已陸續於100年10月5日、10月31日、11月25日支付60萬元、60萬元、480萬元（含代償2,542,389元），系爭房屋及1295、1296地號土地亦已於100年11月18日移轉登記予潘志明名下，嗣潘志明對被告林素珠提起民事損害賠償請求，經本院民事庭囑託新北市樹林地政事務所測量結果，系爭房屋確有占用1240地號土地14.06平方公尺等事實，業經被告林素珠、李威廉於本院審理中自承不諱，核與證人潘志明於本院審理中、證人黃大剛、饒雅文於偵查中之證述情節相符，並有房地產買賣契約書1份、新北市樹林地政事務所土地所有權狀3份、建物所有權狀1份、照片5張、新北市樹林地政事務所101年2月20日新北樹地測字第0000000000號函暨土地複丈參考圖影本1紙、現況位置照片1張、本院101年度訴字第324號損害賠償事件勘驗筆錄1份、新北市樹林地政事務所101年6月15日新北樹地測字第0000000000號函附之土地複丈成果圖
1紙在卷可稽（見101年度他字第475號卷第7至17頁、第20頁、第22至24頁、第35至37頁、101年度偵字第9443號卷第22至25頁），是被告林素珠出售予告訴人潘志明之系爭房屋確有占用黃阿登所有1240地號土地14.06平方公尺一節，應堪認定。
㈡又於100年8月間，證人郭建良、郭誌鎧、洪志明與證人黃
阿登在新北市○○區○○街0段00巷0號1樓工廠內協商有關1240地號土地被占用一事時，被告林素珠確有在場一節，已經證人黃阿登、郭誌鎧、郭建良、洪志明於偵查及本院審理中證述明確，且為被告林素珠所自承，再參酌①證人黃阿登於偵查中證稱：100年8月過去察覺土地有異，於是申請鑑界，鑑界人員8月間到場跟我表示該土地不用鑑界，要我直接申請土地分割，因為直接分割就知道被占用多少，8月間該地政人員第一次到場用量尺量就跟我說有越界了，我就去找住戶談，100年9月15日才申請土地分割；（第一次與住戶商談時，是跟他們說確定有越界還是可能有越界？）確定有越界，因為我是地政人員看過後才找他們等語（見101年度偵字第9443號卷第30頁正面），於本院審理中亦證稱：
我於100年8月左右發現1240地號土地被占用，我曾申請鑑界，但沒有正式鑑界，測量官有來看、用尺量，說土地確定有被占用，叫我私底下跟對方談要買賣還是和解；1、2、
3樓都有占用我的土地，1樓占用的面積較大，2、3樓也有占用到，只是確實的占用面積我不清楚；我發現土地被占用後，先去跟1樓的郭建良告知土地被占用一事，我也拿地籍圖給他看，接著我再去申請鑑界，鑑界人員先用尺丈量，並說明土地確實有遭占用，只是確定面積還不清楚，並告訴我到時若要買賣該筆土地，直接來辦理分割即可；第1次協商是在100年8月，在該處1樓，協商內容是談該筆土地之買賣，我當時提出以公告地價加4成作為買賣金額，當時也已經清楚被占用面積約為10坪，當時大家對土地占用之事實沒有異議，只是對占用面積大小還不確定等語（見本院卷第58頁背面、第59頁正面、第61頁背面、第62頁），②證人洪志明於偵查中證稱：黃阿登第一次找我們住戶商談土地越界事宜是在100年8月間，黃阿登跟我們說確定有越界等語（見101年度偵字第9443號卷第30頁背面），於本院審理中亦證稱：地主找我前，我知道有占用鄰地的情形，因為曬衣的陽臺有一塊凸出去，用看的就知道，地主告知後，我們曾叫地政事務所來測量，測量結果確實有占用鄰地，但測量的時間我忘記了；第1次討論時，1、2、3樓住戶及地主大家都在場，討論要不要購買，當時開出的價格1坪15到20萬元，面積總共約8至10坪，購買價格是包含1、2、3樓所有住戶占用到的土地，但不包含停車位；地主黃阿登告知占用土地的部分就如我圈畫的部分等語（見本院卷第63頁背面、第64頁正面、第65頁正面），③證人郭誌鎧於偵查中證稱：
第1次協商是在地政人員第1次到之前，第1次協商時黃阿登表示土地有越界情形，但我們有質疑，不能他說就算，應經測量，約1個月後測量人員來測第1次，當時我不在場，第1次協商時林素珠在場等語（見101年度偵字第9443號第31頁正面），於本院審理中亦證稱：地主當時說我們占用的範圍就如同我所圈畫的部分，地政事務所的人有來鑑界、測量，當時我不在場，我聽我父親、3樓的住戶、地主他們有在講，說有一天好像有去測量，測量地主的土地範圍；我們有與地主討論如何處理占用的狀況，地主說以市價多少錢去買或是承租，大家一起在工廠談的那次是第2次，第1次是和地主他們談要叫人家來測量，第1次我聽說是我父親跟洪志明在場，第2次協商時林素珠也在場；我們3樓占用約10坪，另外10坪是洪志明的車位，10坪當中2、3樓占用的部分應該有6坪左右；地主是先跟我們講說有占用到他的地，之後有測量，測量後才有協商，在協商時已經確認占用的面積，協商與測量好像是同一天等語（見本院卷第104頁背面、第105頁正面、第106頁背面、第107頁、第110頁正面、第111頁正面），④證人郭建良於本院審理中證稱：是另一位地主拿地籍圖來說旁邊有占用到，我才知道有占用鄰地，當時地主說占用到的部分就是如同我所圈畫處，地主來找我時確認1樓增建部分有占用，他說差不多有10坪，地主本來要叫我們買下，他有叫分割的人來量一下，本來要分割，但我們當時沒有談妥，就沒有分割，但分割的人有大概量一下範圍，地政人員來時只有地主、我、洪志明在場，林素珠、李威廉不在場，地主第1次來找我們時，就確認有占用的狀況，因為他拿圖來，量起來就是有占用到他的地方；第1次地主先找我，要協商時我才叫2、3樓的下來，從找我到協商有一段日子；（從找你到協商的這段時間，你們是否已確認是否有占用及占用面積？）有，以他的圖看起來就是到我們的房屋增建處，我們大概量了一下大約幾坪；（協商時你們知道占用，但面積你們自己有大概量過？）是；（當時地政機關是否已來測量？）沒有；（你們量出來的面積是占用多少？）房子的部分占用約10坪，不含外面的停車位；（你剛才說你自己有量過約占10坪，那是誰量的？）是我和地主大概量一下，是第2次來的時候，他拿地籍圖來，大概量一下看大概幾坪；（那天你才叫大家下來協商？）是；（你叫他們下來那次，你有向洪志明、林素珠表示房子確有占用他人土地？）我沒有說確實，我說他拿地籍圖來，大概有占用到幾坪，看大家要用買的，還是怎麼處理；（不確定多少，但是否確定有占用到？）那時候我看那張圖是這樣，但協商時是說如果真的有占用到就要跟人家買，還沒有完全確定，後來是叫地政人員量，我們才確定等語（見本院卷第114頁、第115頁、第118頁背面、第119頁正面、第120頁），並有經證人郭建良、郭誌鎧、洪志明圈畫占用範圍之照片
2張在卷可稽（見本院卷第76頁），足見證人黃阿登在發現其所有1240地號土地遭占用後，係先與證人郭建良聯繫、告知有占用情事，其後證人黃阿登始再與證人郭建良、郭誌鎧、洪志明、被告林素珠進行第一次協商，而在該次協商之前，雖尚未經地政機關正式鑑界或測量，確認各樓層占用之實際面積為何，惟在該次協商前，證人黃阿登、郭建良即已因自行測量而確認新北市○○區○○街0段00巷0號之1、2、3樓建物均有占用到1240地號土地，另觀諸證人洪志明、郭建良、郭誌鎧當庭所圈畫之占用範圍可知，新北市○○區○○街0段00巷0號之三層樓建物占用到1240地號土地之部分係包含建築物之本體，而非僅1樓突出之部分，2、3樓亦均有占用到1240地號之部分土地，不過係占用面積較1樓為小而已，則於證人郭建良、郭誌鎧、洪志明、被告林素珠與證人黃阿登第一次協商時，被告林素珠及證人郭建良、郭誌鎧、洪志明均已知新北市○○區○○街0段00巷0號之三層樓建物有占用到1240地號部分土地之情事，1樓占用面積約10坪，2、3樓亦均有占用到1240地號部分土地，不過係占用面積較1樓為小，且面積尚未完全確定等情，自堪認定。
㈢又證人洪志明於本院審理中證稱：（地主告知占用鄰地一事
前，旁邊空地有人停車？）那是我停的，我6、7年前買房子時我的車就都停那塊地，地主黃阿登告知占用鄰地一事時，也跟我說過停車那塊地是占用他的土地，我之後都跟他租；（所以當時地主黃阿登來告知占用鄰地一事時，也有提到你停車那塊地？）對；（之後1樓、3樓曾和地主黃阿登討論過占用鄰地部分該如何處理？）有，第1次討論時，1、
2、3樓住戶及地主共4人，大家都在場，討論要不要購買，當時開出的價格1坪15至20萬元，面積總共約8至10坪；（購買價格包含哪些土地？）就是占用到的土地，但不包含停車位；（你陳稱被告李威廉曾去3樓找過你討論，李威廉當時說什麼？）他問我要不要購買，我說不要；（被告李威廉去3樓找你，是專程找你討論購買土地一事？）是順便問的，不是專程；（承上，你和被告李威廉在3樓討論時，有提到旁邊的停車位一事？）沒有，停車位那是我租的，跟其他人又沒關係；（你們占用鄰地部分，和停車位究竟有無關係，你們是否討論過？）有，但停車位是地主黃阿登私底下和我講而已；（所以停車位一事，只有你和地主黃阿登在討論？）對；（所以被告李威廉到3樓找你時，都沒有談到停車位？）沒有談到，停車位和李威廉又沒關係，停車位是我停的，我自己另外和地主承租；停車位只和我有關係，所以關於停車位一事，地主黃阿登只和我說，地主黃阿登是先跟
1、2、3樓說明建物占用鄰地之事，後面再單獨和我說停車位的部分等語（見本院卷第63頁背面、第64頁正面、第66頁背面、第67頁正面、第68頁正面），證人郭建良於本院審理中亦證稱：（你們第一次協商時，是否有討論到停車位的處理方式？）停車位沒有，當時是討論如果要把占用他的地方，連停車位一起買起來，都是整塊，連旁邊那個地方，如果可以買就全部買起來，包括停車位；（你們所說占用的面積大概是10坪？）不是，10坪是我們確實蓋的房子裡面的，沒有包含停車位；（沒有包含停車位，只是有討論到？）是等語（見本院卷第118頁正面），足見證人黃阿登所有1240地號土地遭占用作為停車位部分，該停車位乃係供證人洪志明個人使用，而與被告林素珠、李威廉或證人郭建良、郭誌鎧等人全然無關，而在第1次協商時，證人黃阿登與證人郭建良、郭誌鎧、洪志明、被告林素珠所討論到大約占用10坪的部分，係指新北市○○區○○街0段00巷0號建物本身占用到1240地號土地部分，而有關停車位另占用到1240地號土地約10坪部分，證人黃阿登僅有與證人洪志明討論如何處理，況以該停車位係長年供證人洪志明個人使用，有關該停車位占用到1240地號土地應如何處理一事，實與被告林素珠、李威廉無涉，若當日協商係為討論停車位占用到1240地號土地應如何處理一事，即無特意邀約被告林素珠一同加入協商之必要，是被告林素珠辯稱其誤以為該次協商係在討論有關停車位占用到1240地號土地之買賣事宜云云，洵無可採。
㈣又依①證人黃阿登於偵查中證稱：100年8月大概知悉越界
後就找他們談，第1次談時林素珠有在場，我有問他們要不要買，他們問我要賣多少，我有提出價錢，他們說再商量，當天我也有提及旁邊我另一塊土地被人停車使用，看他們是否也要一併購買，當天沒有結論，之後商談被告二人均未到場等語（見101年度偵字第9443號卷第30頁正面），於本院審理中亦證稱：我跟越界的住戶談了3個月，當時被告林素珠也有出面，郭誌鎧、郭建良等人也都在場，地政人員告訴我若買賣成功，到時直接分割，若談不成則改出租方式；我們在1樓屋內協商談買賣時，林素珠有來，我有跟她提到越界的事情，林素珠沒有跟我說什麼話，她有跟郭建良他們討論，該次協商時他們都有承認越界，我是向1到3樓住戶全體提出購買價格、計算公告地價給他們看，被告林素珠也在場一起看；協商時我說1坪約20萬，面積10坪，約200萬元等語（見本院卷第58頁背面、第60頁、第61頁正面），②證人洪志明於偵查中證稱：被告二人知悉房屋越界之事，我有親自跟李威廉、林素珠說過地主要賣土地的事，當時他們說看其他住戶的共同意見為何，如果所有住戶都想買，他們可以考慮等語（見101年度他字第475號卷第44頁正面），於本院審理中亦證稱：第1次討論時，1、2、3樓住戶及地主大家都在場，討論要不要購買，當時開出的價格1坪15到20萬元，面積總共約8至10坪，購買價格是包含1、2、3樓所有住戶占用到的土地，但不包含停車位；地主黃阿登告知占用土地的部分就如我圈畫的部分，起初大家討論要不要購買，最後決定不要購買，中間間隔一段時間，地主最後說不然用租的，要簽租約前都還在考慮，過程中李威廉有問過我價格及是否購買等事，李威廉當時問我要不要買，我說不要，時間是在第一次協商後沒多久，但林素珠是否問過我，我忘記了；郭誌鎧跟我說有向被告二人說過占用鄰地一事，我也跟被告說過占用鄰地一事等語（見本院卷第64頁正面、第65頁、第66頁背面、第67頁正面），③證人郭誌鎧於偵查中證稱：有一次地主來找我，說我們的房子蓋在他的土地上，他希望我們全棟住戶可以公告市價加2成、平均分攤的方式購買他的土地，我跟地主說要跟其他住戶商量，之後我、我父親郭建良、2樓住戶林素珠及3樓住戶洪志明一同在我家與地主商談土地之事，當天談的結果地主要以每坪12萬或15萬元出售，詳細金額我忘記了，但當天洪志明認為價金太高，所以不打算購買，林素珠在場也說金額太多沒辦法，但是用貸款就可以，所以當天的談話無結論等語（見101年度他字第475號卷第51頁背面），於本院審理中亦證稱：在協商時林素珠表示說要買沒有辦法，價格太高，她說貸款的話是可以，在該次協商以後，我有問過林素珠或李威廉是要買或要租，他們沒有表示什麼；我們3樓占用約10坪，另外10坪是洪志明的車位，10坪當中2、3樓占用的部分應該有6坪左右等語（見本院卷第110頁正面、第112頁），④證人郭建良於偵查中證稱：是地主通知我我才知道建物坐落在地主土地上，我是說要請測量的來，地主有拿地籍圖給我，我有找全部住戶即洪志明、李威廉講，李威廉就請林素珠下樓來，當時李威廉並不在場，當天就我、郭誌鎧、洪志明、林素珠及地主在場，我有跟大家說我們的建物可能有占到他人土地，當天就一起到樓下跟地主談，地主本來說要以市價加
2成賣給我們，因為不知道占了幾坪，洪志明說如果價格太高就無法購買，林素珠說如果可以貸款就可以買，如果不能貸款就沒辦法購買，我則請地主找人來測量看實際占了幾坪再討論等語（見101年度他字第475號卷第52頁正面），於本院審理中亦證稱：（你叫他們下來那次，你有向洪志明、林素珠表示房子確有占用他人土地？）我沒有說確實，我說他拿地籍圖來，大概有占用到幾坪，看大家要用買的，還是怎麼處理；（不確定多少，但是否確定有占用到？）那時候我看那張圖是這樣，但協商時是說如果真的有占用到就要跟人家買，還沒有完全確定，後來是叫地政人員量，我們才確定；（你們第1次協商時，是否有人拿地籍圖解釋給林素珠聽？）有，地主有拿地籍圖來；（他只是拿地籍圖來看？）他說什麼地號有占用到，說那是他們的等語（見本院卷第
120頁背面、第121頁正面），足見100年8月間之該次協商，係為討論如何處理新北市○○區○○街0段00巷0號建物占用到1240地號土地一事，當時被告林素珠非但在場，並有參與和證人郭建良、郭誌鎧、洪志明等人之討論，當時證人黃阿登即提出希望出售之價格，被告林素珠當場並曾表示若可貸款始得購買，其後被告李威廉並曾詢問證人洪志明是否有意願購買，則被告林素珠於100年8月間即已因協商而知悉新北市○○區○○街0段00巷0號整棟建物均有部分占用到1240地號土地一事，被告李威廉亦因被告林素珠之轉告而知悉占用情事等節，自均堪認定。
㈤又證人潘志明於本院審理中證稱：我是100年10月購買系爭
房屋，我於100年9月中有去現場看房子，當時被告二人都在場，當時被告都沒有談到占用鄰地一事，我也沒多問，被告李威廉只說裡面空間很大，當時被告林素珠也在場，她也沒有提到占用鄰地一事，第2次看屋是在第1次看屋後1個星期，此次被告二人也在場，但被告還是沒有提到占用鄰地一事，我也沒問，我購買該屋後，3樓住戶才跟我說占用鄰地一事，接著我去聯絡地主黃阿登，地主說確實有此事，我便去向被告李威廉反映，他說若真有占用鄰地一事，他願原價買回，我之後請地政人員來測量，果真有占用到鄰地，李威廉此時卻改口說：「我只賣你房子，沒賣你違建」等語（見本院卷第69頁背面至第70頁背面），足見被告林素珠、李威廉均有參與本件與告訴人潘志明交易之過程，且自告訴人潘志明於100年9月間第1次看屋與被告李威廉、林素珠交涉買屋，至100年10月5日簽訂本件房地產買賣契約書為止，被告李威廉、林素珠均未曾告知系爭房屋有占用1240地號土地之情事，而消費者購買房屋暨土地時，均將房屋、土地之所有權歸屬列為重要考慮因素，如房屋有占用他人土地之情事，日後因此衍生糾紛，勢必造成需拆屋還地或需另行出資購買或承租他人所有之土地等情，對於買受人之經濟利益、居住安全等將造成重大之影響，而此交易之重要事項對於土地、房屋之價格亦會產生重大之影響，參以證人潘志明於本院審理時亦證稱：如果事前知悉系爭房屋占用鄰地，我就不願意購買，因為產權不清，那我不如用相同價格去買沒有產權糾紛的房子等語（見本院卷第71頁正面），益見系爭房屋就所坐落之土地是否具有合法權源、有無占用他人土地等情事，均為買賣契約之重要事項，被告林素珠、李威廉故意隱匿此重要事項不告知證人潘志明，並於買賣契約內保證系爭房屋並無占用他人土地之情事，自屬施用詐術之行為甚明。至依本件房地產買賣契約書所記載之建物標的雖記載為「建號2737」、建物門牌○○○區○○街○段○○巷○號2樓」、建物面積（平方公尺）「二層124.16」、「合計124.16」、出賣權利範圍「全」，似不包含所謂「違建」之部分，惟告訴人潘志明於購買系爭房屋前既已前往現場看屋，當時被告林素珠、李威廉並均有在場接洽，如被告林素珠、李威廉所欲出售之房屋並非整體完整之房屋，而係欠缺一整面牆之房屋，被告林素珠、李威廉自應將此情告知告訴人潘志明，否則一般人均會認為所交易之標的即為眼前所見整體完整之房屋，是自不能以其等並未出售所謂之「違建」部分，以為卸責。
㈥至被告林素珠、李威廉雖於100年5月間即委託侑家房屋銷
售系爭房屋，此有不動產專任委託銷售契約書1紙在卷可稽（見101年度偵字第9443號卷第53頁），並經證人鐘漢翔於偵查中證述明確（見101年度偵字第9443號卷第62頁），惟此僅能證明被告林素珠、李威廉有意出售系爭房屋之初確尚不知系爭房屋有占用鄰地之情事，惟告訴人潘志明與被告林素珠簽訂房地產買賣契約書購買系爭房屋之時間係在100年10月5日，已如前述，被告林素珠、李威廉既於100年8月間即已知悉系爭房屋有占用鄰地之情事，則被告林素珠、李威廉於出售系爭房屋予告訴人潘志明時，故意隱瞞此等情事，並於契約書內載明系爭房屋無占用他人土地之情事，自仍無礙於被告二人有施用詐欺之行為分擔及犯意聯絡。
㈦綜上所述，被告林素珠、李威廉於100年5月有意出售系爭
房屋之初，雖尚不知系爭房屋有占用到1240地號土地之情事，惟被告林素珠於100年8月間與證人黃阿登、郭建良、郭誌鎧、洪志明等人協商時，即知系爭房屋確有占用到1240地號土地之情事，被告李威廉亦經由被告林素珠之轉告而知悉該等情事，就此對於交易有重大影響之事項，被告林素珠、李威廉自應於交易之過程中據實告知，詎被告林素珠、李威廉於知悉上開占用情事後，於100年9月間與告訴人潘志明接洽購屋甚且100年10月5日簽訂買賣契約時，均未告知告訴人潘志明上開占用情事，並於契約書上載明系爭房屋無占用他人土地情事，使告訴人潘志明陷於錯誤而同意以600萬元之價格購買系爭房屋及1295、1296地號土地，並已完成付款，則被告二人具有詐欺之犯意聯絡及行為分擔至明。被告二人所辯，均無可採。本件事證明確，被告二人犯行均堪認定，應依法論科。
三、核被告林素珠、李威廉二人所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。又被告二人就上開犯行間，有犯意之聯絡及行為之分擔，皆為共同正犯。爰審酌被告林素珠、李威廉明知系爭房屋有部分占用到1240地號土地，卻故意隱匿上情，並簽立保證系爭房屋未占用他人土地之買賣契約書，將系爭房屋出賣予告訴人潘志明，致告訴人潘志明受有損害，及其等犯罪之動機、目的、智識程度、犯罪手段、所產生之危害、犯罪後之態度等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準，以示儆懲。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第28條、第339條第1項、第41條第1項前段，刑法施行法第1條之1，判決如主文。
本案經檢察官王家春到庭執行職務。
中華民國102年4月25日
刑事第十庭審判長法官曾淑娟
法官曹惠玲法官廣于霙以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後10日內向本院提出上訴狀。
書記官蘇宥維中華民國102年4月25日附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。