裁判字號：臺灣新北地方法院108年重訴字第420號民事判決
裁判日期：民國109年02月10日
裁判案由：給付價金
臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第420號原告即反訴被告 林以晴
黃寶玉 共同訴訟代理人 蘇奕全 律師複代理人 何家仰 律師
陳冠甫 律師被告即反訴原告 吳博芳 訴訟代理人 李漢鑫 律師
黃毓然 律師上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國109年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
壹、本訴部分原告之訴暨假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣陸拾萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔。
反訴判決第一項於反訴原告以新臺幣貳拾萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行；但反訴被告如以新臺幣陸拾萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告二人與被告於民國（下同）107年7月28日就坐落於新北市○○區○○路○○○號6樓之1之建物，簽訂不動產買賣契約，原告同意以新臺幣（下同）960萬元出賣予被告，雙方皆達成買賣合意，同時約定簽約款為100萬元，並約定被告應於107年8月9日再給付用印款100萬元，交屋日期為107年9月10日，並同時給付尾款760萬元，系爭契約第4條第1項定有明文。然被告自給付完簽約款100萬元後，旋即以買賣標的物之實際狀況與被告認知不符（即有發生「凶宅」情事）而欲解除契約，原告為要求被告履行買受人給付價金之義務，業於107年9月3日委任律師寄發律師函，不同意解除契約，然被告仍未給付用印款100萬及尾款760萬元。故原告依民法第345、367條規定，向被告請求剩餘尾款860萬元。併聲明：㈠被告應給付原告860萬元及自107年8月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡如受有利判決，願供擔保請准予假執行。
二、被告抗辯：㈠門牌號碼新北市○○區○○路○○○號6樓建物（下稱原房屋）
，面積107.02平方公尺，曾於92年6月23日發生非自然死亡案件，即民間俗稱之「凶宅」，之後於102年7月22日經前屋主為掩人耳目向新北市中和地政事務所申請，將上開原房屋分割為新北市○○區○○路○○○號6樓、新北市○○區○○路○○○號6樓之1(面積52.92平方公尺）二間建物，惟此分割後的二間建物仍是原房屋發生非自然死亡事件同一空間範圍，即原房屋面積107.02平方公尺之「凶宅」專有部分範圍內，仍是屬於原房屋之「凶宅」。
㈡被告為了新婚有安定之所，經由永慶房屋仲介向原告二人購
買新北市○○區○○路○○○號6樓之1房屋（下稱系爭房屋），並已將價金2,000,000元依約匯入履約專戶，惟於被告付款後，系爭房屋同棟大樓11樓鄰居即前社區主任委員 黃瑞珠 向被告告知前述發生非自然死亡之情事，被告始得知系爭房屋有發生非自然死亡案件。之後也發現原告二人也曾於107年7月20日委託太平洋房屋永安捷運加盟店出售系爭建物（地處在系爭建物同棟大樓樓下），業經太平洋房屋經紀人 黃聖富 告知原告二人系爭房屋於分割前有發生過燒炭的事情，更顯原告二人有刻意隱匿此等交易之重大訊息之情事。
㈢兩造簽訂之不動產買賣契約書第13條約定：「乙方（即原告
）已明確告知，本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物)及約定專用之部分於簽立本契約前無非自然身故之情事甲方（即被告)知悉，惟嗣後查證前開專有、約定專用部分確曾發生非自然身故之情事者，甲方(即被告)得逕行解除契約，乙方（即原告)應無條件返還價款予甲方」，被告自得解除與原告二人之買賣契約。兩造契約既已解除，則原告請求被告給付如訴之聲明所述之金額，顯無理由。
㈣併聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益之判決，願供擔保請宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造在107年7月28日簽訂本件系爭房屋買賣契約，總價960萬元。
㈡被告就系爭房屋買賣契約已給付200萬元至履約專戶。
㈢兩造簽訂之不動產買賣契約書第13條約定：「乙方（即原告
）已明確告知，本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物)及約定專用之部分於簽立本契約前無非自然身故之情事甲方（即被告)知悉，惟嗣後查證前開專有、約定專用部分確曾發生非自然身故之情事者，甲方(即被告)得逕行解除契約，乙方（即原告)應無條件返還價款予甲方」。
㈣被告於107年8月9日以存證信函通知原告系爭房屋有發生「
凶宅」情事，故拒絕給付並終止合約（被證5），再於107年8月17日以律師函通知原告解除系爭房屋買賣契約，並請求返還買賣價金、違約金及遲延利息（被證6）㈤原門牌號碼新北市○○區○○路○○○號6樓房屋，曾經在92年
6月23日發生死亡案件，嗣後在102年7月22日分割成為381號6樓及6樓之1兩戶。
四、本件爭執點及本院判斷如下：原告主張兩造於107年7月28日以960萬元簽訂系爭房屋買賣契約，依民法第345、367條規定向被告請求給付未付款項860萬元等語，被告則以系爭房屋屬於「凶宅」，並已解除買賣契約置辯，故本件爭執點為：㈠系爭房屋是否屬於「凶宅」？㈡被告以系爭房屋屬於「凶宅」而解除契約、拒付餘款是否有理由？以下分別說明㈠關於系爭房屋是否屬於「凶宅」部分：
⒈「凶宅」應屬於物之瑕疵：
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第2項、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（原最高法院73年臺上字第1173號判例參照）。
⑵所謂「凶宅」，係指非自然身故情事之房屋，雖無法律
上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上也會造成相當大之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，也造成該等房屋之市場接受程度及價格低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，也非一般適於居住之標的，與週遭房屋相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理「適合性原則」而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵（最高法院103年台上字第960號民事判決參照，該案凶宅經鑑定後市場價格減損達25%，另外台臺灣高等法院107年度上字第602號民事判決記載該案凶宅經鑑定後減損價格達21%）。
⑶再參以內政部104年4月13日頒布之命令（內授中辦字第
1041302558號函，見內政部不動產資訊平台，網址https://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0301.aspx），不動產說明書應記載及不得記載事項第二條（成屋）第4項（其他重要事項）規定：「其他重要事項包括本建物之專有部分於產權持有期間是否發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明之」。因此，因專有部分於產權持有期間，若發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒、或其他非自然死亡之情形，恐影響購買者之意願甚劇及標的物之價格，因此，特別應於不動產買賣契約書列為應記載事項，以避免買賣雙方認知落差而造成給付之物有瑕疵情形發生。
⑷又上述內政部命令，並非指買賣標的不動產必須在賣方
產權持有期間內發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事，才可認為是「凶宅」；亦非表示在賣方產權持有期間以前發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事，因而減損買賣標的不動產之交易價格，具減少其價值之瑕疵時，出賣人可以不負物之瑕疵擔保責任。因此，委託不動產仲介業者銷售不動產時，關於不動產物件何交易重要資訊須負誠實告知義務而應詳細列載於不動產標的現況說明書，以提供買方得以充分瞭解買賣標的不動產物件之資訊，以符誠信原則，並減少買賣糾紛，核與買賣標的不動產是否具有物之瑕疵，賣方依法是否應負物之瑕疵擔保責任，顯屬二事，當無從排除買賣標的不動產於取得產權以前發生非自然身故而致其交易價值減損具有物之瑕疵時，應負之物之瑕疵擔保責任。
⒉本案系爭房屋曾有非自然死亡事故：
⑴經查，本件房屋是否曾發生非自然死亡事故，參臺北縣
（改制前）政府消防局96年7月6日發文字號：北消字第0960021497號函載：「本局於92年6月23日，接獲民眾報案表示，旨揭地點有一名房客在房間叫不醒，立即派遣救護車前往處理。」（見本院卷第87頁）；及臺北縣（改制前）政府消防局96年7月18日發文字號：北消護字第0960023002號函載：「經查本局救護人員到達現場患者已無生命徵象（意識昏迷、無呼吸、無脈搏、血壓無法測得）、肢體冰冷僵硬，現場交由勤區處理，並未將患者送醫。」（見本院卷第59頁），是由上開函令應可推知，救護人員到場時，患者已明顯無生命跡象，而無救助之必要，而轉由勤區處理，故系爭房屋內確實有發生人員死亡情事應屬無疑，僅係在於死亡原因是否為非自然死亡事故而已。
⑵再據證人即代書黃瑞珠具結證稱：「（你知道原來的中
和路381號6樓房屋曾經有發生事情嗎？）我是買11樓這間房子的時候就知道了，時間忘記了，但是蠻久的，我買11樓是當辦公室使用。我知道有發生燒碳自殺的事情，我從之前6樓的原屋主知道的，之前6樓有分381號6樓跟383號6樓是同一個屋主，是開賓館的。爾後又是賣給了被告訴訟代理人李律師，李律師後來有查了消防署的資料給我，上面寫了二氧或一氧化碳中毒，後來太平洋房屋也給我相同的一份文件，我才知道這個狀況。在381號6樓分割成為兩戶之後，經過法拍後，才查不到這個資料。381號6樓跟383號6樓是打通的，原屋主有跟我說，人是在381號那邊過世的，是從383號這邊的大門出來，所以確定人是在381號那邊過世的。我買11樓的時候，樓上的老住戶也有跟我提這件事」、「（前屋主有告訴你燒碳自殺在381號6樓的什麼位置？）沒有。」、「（前屋主告訴你燒碳自殺的事情，是在什麼時候講的？）以前賓館還沒有撤掉的時候講的。」等語（見本院卷第171-173頁）。
⑶由上述消防局函文及證人證詞對照可知，原381號6樓房
屋內確實有發生人員死亡情事，死亡原因應為燒炭自殺，自應認定屬於非自然死亡事故。
⑷從而，前任屋主雖於102年7月22日向地政機關為分割登
記，將原381號6樓切割為6樓與系爭6樓之1房屋（見本院卷第61頁），惟此分割後的二間建物仍是原房屋發生非自然死亡事件同一空間範圍，雖嗣後經切割區分為不同門牌號碼，然該經切割增設的門牌號碼，其專有部分仍然存在原房屋面積107.02平方公尺之專有部分範圍內，故實際物理空間仍是屬於原凶宅房屋之一部無疑。⑸被告雖辯稱是否屬「凶宅」，認定上仍應以內政部函示
內容以不同建號作為區別云云。惟法官依據法律獨立審判，各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束（司法院大法官釋字第371號意旨參照），故權衡社會公序良俗及誠信原則，以避免法律用語模糊造成資訊不對等而使一般買受人權益受損、或藉此助長投機等不正手段，故就「凶宅」之認定上，行政機關雖多以形式上死亡地點及門牌號碼為登記區分，但該登記行為僅是作為行政調查或供機關、民眾調閱記錄所用；而參照允許一般民眾調閱是否有身故事件之程序，其開放調閱之意旨也是因不動產若屬於凶宅，則影響交易意願甚鉅，故循此降低資訊不對等。因此，為矯正屋主假藉符合行政函令而將「凶宅」切割成極小化（即將事故地點最小化分割成單一建號，再將其他部分分割成其他建號），造成規避民間交易凶宅將降低價值之投機風氣行為，法院仍應以實際上物理空間是否屬於同一專有部分空間為判定，並不因前開函示以建物門牌號碼作為區分而拘束，以符合公平原則。從而，系爭381號6樓之1房屋範圍，仍屬原分割前381號6樓同一空間範圍之內，依上所述，實質上仍屬同一凶宅範圍，不因嗣後有無分割而異其性質。
㈡原告二人違反買賣契約誠實告知義務，違反誠信原則
原告二人雖主張並不知悉系爭房屋為凶宅云云，惟查，
1.原告二人對於被告抗辯於107年7月28日簽訂本件買賣契約前，曾於107年7月20日委託太平洋房屋永安捷運加盟店人員黃聖富仲介賣屋事宜一節，並不爭執，且證人黃聖富曾於台灣台北地方檢察署107年度他字第9484號刑事案件偵查中證稱：「這間房子因為我們的特約代書都是樓上十樓的黃瑞珠代書，當時我們在賣這棟房子時，代書都有善意跟我們說這間房子的狀況，代書在之前有跟我說過系爭房屋早期發生過非自然死亡，好像是燒炭，我聽代書講說另外一間是上吊自殺，所以代書提醒我們賣這棟房子要小心」、「六樓只有兩戶，燒炭自殺是發生在六樓分割前，據我所知這間房子當初是投資客法拍取得，當時只有一戶，就是381號6樓，他就是鑽法律漏洞，說陳屍地點是在分割後的381號6樓」、「我在賣房子時有跟林以晴及黃寶玉說這間房子的對面有發生非自然死亡」、「（有無跟被告林以晴、黃寶玉說非自然死亡是發生在381號六樓分割之前？）有，我還提醒他們賣的時候要誠實告知」、「他們最早不知道這件事情，是在拍賣取得該屋時有打電話問我，這房子是我在負責賣的，所以我有跟他說分割前有發生過燒炭的事情」、「林以晴及黃寶玉我都有跟他們說，因為他們各持有二分之一，他們都有親自來跟我接洽」等語（見該案偵查卷第241-242頁）。
2.原告二人於上開刑案偵查中也陳稱：「（均問：兩位是否有與太平洋房屋的黃聖富接洽？）林以晴答：有，我們兩位都有與黃聖富接洽，黃寶玉應該是不知道黃聖富的名字。黃寶玉答：我有與太平洋房屋接洽。」、「（均問：黃聖富稱他有告訴你們系爭房屋在分割前曾有發生過燒炭自殺的事情，有何意見？）林以晴答：當時黃聖富是有提醒我們說對面曾經有發生過燒炭自殺，他說如果一個建物上下左右有發生過凶宅，提醒我們告知會比較好。黃寶玉答：當時是黃聖富與林以晴接洽時我不在，我是後來才去勾選現況說明書，我沒有印象黃聖富有跟我說過房子分割前有凶宅一事。」、「（均問：黃聖富稱他在你們委託他販售系爭房屋時有告訴你們兩位系爭房屋之前與對面的房子是同一戶，是後來才分割成兩戶，有無意見？）林以晴答：委託時確實有說系爭房屋與對面房子之前是同一戶，後來才分割。黃寶玉答：黃聖富有沒有跟我講我沒有印象，但林以晴有跟我說，後來我們調謄本出來也知道原本是一戶，後來才分割成兩戶。」、「（均問：既然你們都知道系爭房屋與對面房子原本都是一戶，對面也曾經發生過燒炭的事情，為何否認黃聖富曾經告知你們該屋分割前曾經發生過燒炭自殺的事情？）林以晴答：因為我們沒辦法確定黃聖富說的是否屬實，但他確實有這樣說這個房子跟對面的房子本來是一戶，在分割前有發生過燒炭的事情，發生的位置應該是在對面。黃寶玉答：黃聖富當時可能有跟林以晴說，後來是林以晴跟我講的。」、「（均問：為何現況說明書上為何就凶宅部分勾選沒有發生過凶宅選項？）林以晴答：因為這是對面發生燒炭，並不是發生在我們這一戶，黃聖富有提醒我們上下左右如果有凶宅最好要說，但我就說這又不是發生在我們這一戶，且黃聖富也沒辦法提出確實有發生過凶宅的證明，加上我們勾選的是針對我們賣的這間房子的現況說明書，因此就是否為凶宅的選項就勾選為否，如果這個房子是他要賣的，他要求上下左右若有發生凶宅的話，他自己應該就會跟買方說，我們也會配合做提醒。黃寶玉答：同林以晴。」（同上偵查卷第
265-267頁）。
3.由上開原告二人陳述內容可知，於本件系爭房屋與被告簽訂買賣契約「前」，原告二人已由仲介黃聖富處知悉系爭房屋與對面381號6樓房屋原同屬一戶，在分割前原房屋曾有發生燒炭自殺之情形。原告二人既然是買賣房屋的投資客，依照社會一般常情，原告二人當時應已知悉系爭房屋是屬於「凶宅」。原告二人雖主張簽約當時並無直接證據證明系爭房屋確實屬於凶宅，故不需為告知義務云云。然不動產買賣中，對於非自然死亡事故之說明義務，並不需要到達確實證明之程度，才負有告知義務，因為是否屬於「凶宅」，不僅將造成購屋者或居住者之心理層面之影響，成為居住上心理的瑕疵，且因不動產買賣交易金額龐大（本件金額即為960萬元），對於購屋者而言，可能居住或使用數十年，勢必會影響其購買意願，進而影響不動產價值，且非自然事故死亡，縱然已發生數年，然事故被提及，仍會造成居住者心理的瑕疵。故系爭房屋在分割前既曾發生非自然身故情形，原告二人也承認曾受仲介黃聖富告知此事，縱無確實證據得以證明，依法仍應負有告知購屋者之義務。
4.何況，系爭房屋的屋況產權調查書第3頁最後一行，另有記載「本棟7樓曾發生獨居老人非自然身故」一語（見本院卷第75頁），顯然原告二人明知系爭房屋樓上（7樓）及同一層樓（6樓）均有發生非自然身故事件，則原告二人既然已經在簽約前由證人黃聖富告知「應對於標的物前後左右若有非自然身故情形，均應負有告知義務」，但只選擇就樓上7樓部分為告知，卻不告知原同屬6樓且分割前屬同一戶之房屋也有發生非自然死亡身故，顯然有刻意隱瞞之行為，應認定原告二人違反買賣契約上的誠實告知義務。
㈢原告解除本件買賣契約應為有理由：
1.按買賣之不動產因自殺或他殺而成凶宅時，多數實務與學說見解認出賣人應負民法第354條第1項所規定之瑕疵擔保責任，且前開物之瑕疵擔保責任，係法定之無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責；至宗教信仰因素、時間經過等因素，則僅屬價值減損程度之考量（參最高法院103年台上字第960號民事判決、104年度台上字第1024號民事裁定、台灣高等法院107年上字第602號民事判決， 吳從周 著凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），
2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:（1）優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）（2）如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），（3）最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，前揭文）。準此，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定。
3.經查，被告買受本件系爭房地係供未來新婚自住等情，為原告所不爭執，且被告於警詢時亦稱系爭房屋看了三次（見台北地方檢察署107年度發查字第3601號卷第26頁），可見被告對系爭房屋具有未來生活上高度期待，因此，依據主觀及半主觀瑕疵標準，如系爭房地曾發生非自然死亡事故，就被告而言，顯然屬於心理層面嫌惡狀況，對居住品質、未來生活會發生疑慮，在心理層面上亦會造成負面影響。而且，自從107年7月28日簽訂系爭房地買賣契約後，被告即訪查同棟鄰居了解未來居住環境，進而得知此事，旋即於107年8月7日協調不成後即寄送存證信函要求解約；又因原告不同意解約，遂於107年8月13日在臺北地方檢察署對原告提起詐欺告訴（見臺北地方檢察署107年度發查字第3601號卷第13-15頁），上開情事距簽約均不足半月而已，並嗣後爭訟迄今，足見就被告主觀及半主觀瑕疵判斷而言，系爭房屋屬於「凶宅」一事，已達於心理上之瑕疵，可堪認定。
4.再者，原告二人明白知悉系爭房屋於分割前具有非自然死亡情事，卻未為告知，違反告知義務，已如前述，且該非自然死亡情事，導致系爭房屋被認定屬於交易習慣上之「凶宅」，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認定屬於交易上之重大瑕疵。兩造既然於系爭房地之不動產標的之現況說明書第13條第1款約定：「乙方已明確告知，本建築改良物專有部分（包括主建物及附屬建物）及約定專用之部分於本契約『前』無非自然身故情事予甲方知悉，惟嗣後查證前開專有、約定專用部分確曾發生非自然身故之情事者，甲方得逕自解除契約，乙方應無條件返還價款予甲方。」（見本院卷第19頁），顯見兩造合意將系爭房屋「不曾發生非自然身故事件」，納入系爭房地應具備之重要品質之一。而且，物之瑕疵擔保責任既然為法定無過失擔保責任，縱使出賣人非明知或無重大過失而不知房屋曾發生非自然死亡事件，仍應負物之瑕疵擔保責任，並不以原告產權持有期間發生，及原告是否知悉為凶宅為其責任條件。因此，原告二人均應負買賣契約責任及物之瑕疵擔保責任，應可認定無疑。從而，原告二人於簽約前已明知系爭房屋有非自然身故之情事，卻未盡告知義務，且經被告事後查證系爭房屋於簽約前確曾發生非自然身故情事，依據兩造契約上開第13條約定，被告自得逕行解除契約。
5.末查，系爭房地不得曾發生非自然身故事件，乃兩造約定系爭房屋應具備之重要品質之一，且非自然身故情事，如前所述，在客觀上也必將導致系爭房地之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值，已構成重大物之瑕疵。本件被告於107年8月初知悉上開非自然身故事件，隨即於107年8月9日以存證信函請求解除契約之意思表示，並未延誤時間。而原告二人自陳系爭房屋是法拍取得，僅屬投資使用，足見系爭房屋對原告二人而言僅屬資金上具有可替代性的投資標的而已，自應自行負擔投資風險，且原告二人亦可再以減價方式另尋可接受凶宅之買主。故被告依據兩造契約上開第13條約定解除契約，應認對原告解約未顯失公平，從而，被告主張解除契約，應屬合法有效。
6綜上，本件系爭房屋買賣契約既已合法解除，則原告二人依據買賣契約請求被告應給付價金860萬元等語，即無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告已於107年8月9日以存證信函向反訴被告林以晴及黃寶玉解除上開買賣契約意思表示外，並於107年8月17日寄發律師函解除契約。兩造買賣關係既已解除，依照契約書第13條、第12條第3項後段規定，本件係因反訴被告明知標的物為凶宅卻故意未告知，顯有惡意詐欺構成違約情形，故反訴原告依兩造約定不動產買賣契約第12條第3項後段、民法第184第1、2項、第185條規定，請求反訴被告應賠償200萬元違約損害賠償金。併聲明：㈠反訴被告應連帶給付反訴原告200萬元，並自107年8月21日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：引用本訴原告主張之內容，反訴被告認為本件系爭房屋並非屬凶宅，反訴原告解除買賣契約為無理由，自無返還200萬元價金及賠償200萬元違約金之理，併聲明：
請求駁回反訴原告之訴及其假執行聲請。
三、本院判斷如下：㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
㈡又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待債權人請求給付後始得核減。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（原最高法院79年台上字第1612號判例要旨參照）。
且違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（原最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨參照）。
㈢再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此規
定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。最高法院93年度台上字第909號民事判決意旨同此見解。
㈣經查，系爭契約第12條違約責任第3條後段明文記載：「如
乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見本院卷第18頁），此項約定性質上即屬於違約金之性質。故反訴原告主張反訴被告就系爭房屋於簽約「前」曾發生非自然死亡身故一事，已於最初委託太平洋房屋時知悉，卻於本件與反訴原告訂立契約時刻意隱瞞未履行告知義務，違反契約第13條約定，故反訴原告除得解除契約外，亦得依照上述約定，請求反訴被告給付200萬元違約損害賠償，即有依據。
㈤至於違約金之金額200萬元是否過高一節，依照前述說明意
旨，法院自應依職權加以審酌。經查，
1.依據內政部所訂成屋買賣契約書範本第11條規定：「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」另外，內政部所頒「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條也規定：「賣方違反第八點（所有權移轉）第一項或第二項、第十點（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」（以上均見內政部不動產資訊平台，網址https://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0301.aspx）。參照上述規範內容可知，反訴原告得請求反訴被告給付之違約金金額，應以「不超過房地總價款百分之十五」為限，即不得超過144萬元（960x15%=144）。
2.本院審酌反訴被告二人於簽約前已明知系爭房屋有非自然身故情事，屬於房屋重大瑕疵，卻未盡告知義務，反訴原告於107年8月初知悉上開非自然身故事件後，隨即於107年8月9日、17日先後以存證信函、律師函解除契約，惟反訴被告均拒絕返還已付價金200萬元，致反訴原告不得不先後委任律師提起民刑事訴訟，除受有200萬元利息損失外，並另需負擔律師費用、請假開庭而遭扣除全勤獎金、薪水、新婚新房規劃造成破壞，並持續一年半迄今仍未解決等情（見本院卷第203-208頁），而反訴被告二人法拍取得系爭房屋僅屬投資使用，應自行負擔投資風險，以及一般客觀事實、社會經濟狀況及義務違反程度、當事人所受損害情形等一切情狀，認以反訴原告已給付價金全數200萬元為違約金，核屬過高，應予酌減為60萬元，較屬適當。
㈥末查，違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延
所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息（原最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。本件反訴原告請求內容性質上屬於違約金，且契約條款內容已載明「…以為違約損害賠償。」一語，應認定屬於損害賠償額之預定，依上開見解，即無從再行請求依週年利率5%計算之利息。
參、綜上所述，㈠本訴部分，原告依系爭買賣契約約定及民法第367條規定，請求被告給付餘款860萬元，為無理由，應予駁回。
㈡反訴部分，反訴原告依據買賣契約第12條第3項後段、民法
第184第1、2項、第185條侵權行為法律關係，請求反訴被告連帶給付違約金60萬元部分，為有理由，應予准許。逾越此部分則為無理由，應予駁回。
肆、假執行部分㈠本訴部分，原告既受敗訴判決，其假執行之聲請已經失去依據，應予駁回。
㈡反訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均符合法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
伍、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔的依據：㈠本訴部分：民事訴訟法第78條。
㈡反訴部分：民事訴訟法第79條但書、第85條第2項。
中華民國109年2月10日
民事第二庭法官劉以全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國109年2月10日
書記官蔡忠衛