裁判字號：臺灣臺北地方法院103年重訴字第221號民事判決
裁判日期：民國103年12月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決103年度重訴字第221號原告 張秀子 訴訟代理人 劉敏卿 律師被告 周韻華
陳玉霞 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國103年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告周韻華、陳玉霞應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋全部遷讓交還原告等全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○號建物（面積99.17平方公尺，下稱系爭建物）為原告與被告周韻華及其他共有人分別共有，原告就系爭土地及系爭建物之應有部分均各為420分之35，被告周韻華之應有部分則各為6分之1。系爭土地與系爭建物全體共有人間並無書面或任何明示、默示之分管契約存在，依民法第820條第1項之規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。然被告周韻華竟於民國100年7月間擅自將系爭建物出租予被告陳玉霞（下稱系爭租約），租期自100年9月15日起至111年9月14日止，長達11年，每月租金約定為新臺幣（下同）50,000元，另有押租金6,000,000元，且租金採抵扣方式，不必實際支付，依被告2人系爭租約約定，已嚴重損害原告及其餘共有人之所有權，且系爭租約僅存於被告2人間，應自始無效，原告前曾寄發存證信函否認系爭租約之效力，並請被告2人儘速遷讓系爭建物，惟未獲置理，被告2人無權占有系爭建物，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告2人將系爭建物遷讓返還原告及其他共有人，並聲明：除其擔保金額外，如主文所示。
二、被告周韻華抗辯：系爭建物從小即為伊家族使用，對面門牌號碼新北市○○區○○街○○號建物（下稱深坑街86號建物）雖係伊與原告及其他共有人共有，惟亦為原告家族使用，原告家族出租深坑街86號建物亦未經過伊同意等語；被告陳玉霞則辯稱：因被告周韻華向伊借錢修繕系爭建物，因此將系爭建物出租予伊，並將其就系爭建物之應有部分設定抵押權予伊，伊與被告周韻華簽訂系爭租約時，已得系爭建物其中3位共有人之同意，該3位共有人之應有部分為2分之1，伊僅使用系爭建物之一部分，另伊前曾向原告胞兄承租深坑街86號建物，租金亦由原告胞兄收取，原告從未有意見等語，並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第59頁）：
（一）原告張秀子、被告周韻華為系爭土地及系爭建物之分別共有人，原告之應有部分為420分之35，被告周韻華之應有部分為6分之1。
（二）被告周韻華於100年7月26日與被告陳玉霞簽訂系爭租約，將系爭建物出租予被告陳玉霞，租期自100年9月15日起至111年9月14日。
四、得心證之理由：原告主張被告2人無權占有其與被告周韻華分別共有之系爭建物，而依民法第767條、第821條之規定，請求被告2人遷讓返還系爭建物，為被告2人所否認，並以前揭情詞置辯，本件之爭點厥為：原告請求被告2人將系爭建物全部遷讓返還原告及全體共有人，是否有理由？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第818條、第820條第1項亦定有明文。是各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨參照），他共有人仍得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。再所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認（追認），均足當之（最高法院83年度台上字第1282號判決參照）。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例、80年度台上字第1470號判決參照）。是單純之沉默並不等同於默示之意思表示，必單純之沉默因當事人間基於特別之關係，已足判斷當事人主觀上有此效果意思，或依照社會通常觀念，此單純沉默本身即屬某種法律效果之表意，始能將單純之沉默解為同於默示之意思表示。又占有共有物特定部分之共有人，主張其占有係基於他共有人默示之同意者，自應就對其有利之默示同意事實，負舉證之責任，要屬當然。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
（二）查系爭土地及系爭建物為原告、被告周韻華及訴外人 張林麗 、 張家榮 、 張家溢 、 張家源 、 張凌凌 、 倪澄子 、張秀子、 張秀卿 、 倪秀雲 、陳 張彩珠 、 倪信宗 、 倪聖琦 、 華崇誠 等14人所分別共有，原告之應有部分為420分之35，被告周韻華之應有部分為6分之1，訴外人張林麗、張家榮、張家溢、張家源、張凌凌、陳張彩珠之應有部分各為420分之6，訴外人倪澄子、張秀子、張秀卿、倪秀雲、華崇誠之應有部分各為420分之35，訴外人倪信宗、倪聖琦之應有部分為6分之1，有系爭土地及系爭建物登記公務用謄本各1份附卷（見本院卷第45至49頁、第54至57頁），而被告周韻華於100年7月26日與被告陳玉霞簽訂系爭租約，將系爭建物出租予被告陳玉霞，租期自100年9月15至111年9月14日乙節，亦有系爭租約影本1份可稽（見本院卷第37至41頁），且為兩造所不爭執（見本院103年11月25日言詞辯論筆錄，本院卷第59頁），堪信為真實。
（三）被告周韻華固主張系爭建物與深坑街86號建物均為原告與伊及其他家族共有人共有，系爭建物從小即伊家族使用，深坑街86號建物亦由原告及其家族使用，原告家族出租深坑街86號建物未經過伊同意；被告陳玉霞亦主張：伊前曾向原告胞兄承租深坑街86號建物，租金亦由原告胞兄收取，原告從未有意見云云，然被告始終未舉證證明原告、被告周韻華及其他共有人就系爭建物及深坑街86號建物有何明示或默示之分管協議存在，渠等前揭辯解，即屬無據。
（四）被告陳玉霞雖主張：伊與被告周韻華簽訂系爭租約時，已得系爭建物另2位共有人倪聖琦、倪信宗之同意云云，並提出系爭租約影本1份及訴外人倪聖琦、倪信宗授權被告周韻華出租或出售系爭建物之授權書影本2紙（見本院卷第35至36頁）為證，惟訴外人倪聖琦、倪信宗就系爭建物之應有部分各為6分之1，加計被告周韻華之應有部分6分之1，合計為2分之1，並未逾應有部分3分之2，且系爭建物之共有人共14人，縱被告周韻華將系爭建物出租被告陳玉霞時，有經訴外人倪聖琦、倪信宗之同意，亦未得共有人過半數之同意，依首揭民法第820條第1項之規定，被告周韻華將系爭建物出租予被告陳玉霞，對其他共有人不生效力，被告陳玉霞無從本於租賃關係對原告主張有權占有。至被告陳玉霞另主張：伊僅使用系爭建物之一部分云云，然觀諸系爭租約第1條關於承租房屋所在地及使用範圍，載明：「一、門牌號碼：新北市○○區○○街○○號（建號：埔新段3438建號）。二、正面壹樓戶外廣告看板由承租方使用收益。三、使用範圍：全部；四、承租面積：臨馬路前半段約100平方公尺。」等語（見本院卷第37頁），足見被告陳玉霞向被告周韻華承租之範圍確係系爭建物全部，被告陳玉霞確有占用系爭建物之事實甚明。
（五）綜上，被告周韻華辯稱：全體共有人就系爭建物有分管契約，被告陳玉霞辯稱：被告周韻華有經訴外人倪聖琦、倪信宗之同意出租系爭建物予伊，渠等係有權占用等各情，並無可取，原告依前揭規定請求被告自系爭建物遷出返還予原告及全體共有人，即屬有據。
五、綜上所述，本件被告占用系爭建物無合法權源，已如前述，從而，原告依民法第767條及第821條規定，請求被告2人自系爭建物遷出返還予原告及其全體共有人，為有理由，應予准許。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；本院併依職權宣告被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。
七、本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國103年12月19日
民事第三庭法官方祥鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月19日
書記官黃文誼