裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第1091號民事判決
裁判日期：民國96年01月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第1091號原告庚○○訴訟代理人 凌見臣 律師複代理人己○○????辛○○被告丁○○訴訟代理人乙○○
戊○○丙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺北縣三重市○○○段中興小段一八三地號土地上如附圖斜線部分所示面積計柒玖平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告及共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬伍仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰肆拾壹萬柒仟肆佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：㈠按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、4項定有明文。本件原告起訴時，係以被告 李奇諺 、丁○○、甲○○為共同被告，惟因查知其中李奇諺及甲○○並非無權占有人，乃於95年9月20日以民事準備書㈡狀表示撤回該二人為被告，並已將書狀逕送對造，惟前揭3人迄至本院95年12月19日言詞辯論期日為止，均未對此提出異議，依法應視為同意，故原告所為前開撤回行為，應屬合法。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告
同意、請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1至3款、第2項定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項為：「被告李奇諺、丁○○、甲○○應將坐落於臺北縣三重市○○○段中興小段183地號土地上門牌號碼為臺北縣三重市○○○街○○號，面積118平方公尺（以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體」，嗣經本院會同地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪製土地複丈成果圖後，原告業於95年9月20日以民事準備書㈡狀將該項聲明更正為「被告應將坐落於臺北縣三重市○○○段中興小段183地號土地上如附圖斜線部分所示面積計79平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體」，而被告對此亦無異議，並為本案之言詞辯論，核與前揭變更或追加訴訟之法定要件相符，應屬合法。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北縣三重市○○○段中興小段183地號土地（下稱
系爭土地）為原告與第三人 陳慶鐘 、 蔡星子 、 陳文化 及中華民國所共有，被告無權占有如附圖斜線部分所示面積79平方公尺之土地，並於其上興建門牌號碼為臺北縣三重市○○○街○○號之違章建築，原告雖請求被告將地上建物拆除並返還系爭土地，惟被告等人均置之不理，依據民法第
817條、第767條及第821條，被告既未經原告之同意，又無任何法律上正當權源占有原告所共有之系爭土地，即已嚴重損及原告及其他共有人之權利，爰依前開規定請求被告將坐落系爭土地上如附圖斜線部分所示面積計79平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告及共有人全體。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈依照被證一不動產買賣契約書另約條件：「本宗買賣房
屋之基地係不屬乙方（即 陳水寬 ）所有」（本院卷第31頁反面）、被證二合約書第1條：「甲方所有房屋坐落三重市○○○街○○號，原向乙方購買，因基地坐落中興小段183地號內土地，係乙方之出租人地主 黃種璟 等所有（此處所指之出租人係指其他地號之耕地出租，而非系爭土地之出租）」（本院卷第34頁），可知陳水寬並非系爭土地之所有權人，其占有系爭土地興建系爭房屋，即係無權占有，是無論陳水寬或林王 查某 ，均無占有系爭土地之正當權源。況被告亦未就系爭建物占有系爭土地之正當權源，為任何之舉證，故其繼受系爭建物亦屬無權占有。至被告雖又主張依據被證二合約書第1條，可知系爭土地係由黃種璟出租予陳水寬，被告係基於租賃關係而占有云云，惟查被證二合約書之記載乃陳水寬與被告所為，並非黃種璟所載，無法證明陳水寬或被告確實承租系爭土地，且該處所指之出租人係指其他地號之耕地出租，而非系爭土地，故被告據此主張，乃無理由。
⒉被告雖又主張系爭土地係原告等共有人依優先購買權取
得，應履行前揭被證二合約書之協議，故其並非無權占有云云，惟被告就此並未為任何舉證，況原告並非陳水寬之繼承人，縱陳水寬與被告間曾有被證二合約書之約定，亦對原告不生任何拘束力。縱有拘束力，亦僅係被證二合約書關於系爭土地買賣是否履行之問題，與被告是否有權占有，仍屬二事，被告在未取得系爭土地所有權前，仍為無權占有，故其據此主張有權占有，亦有誤會。
⒊被告雖另主張時效取得地上權而有權占有系爭土地云云
，惟依被證一不動產買賣契約書約定：「本宗買賣房屋之基地係不屬乙方（即陳水寬）所有，日後基地主將該地出售時，甲方有優先承買權」及被證二合約書，可知被告係與陳水寬約定：因陳水寬具有優先承買權，故被告願依陳水寬優先承買權承受其地位而買受系爭土地，亦即陳水寬及被告自始均知其為無權占有人，並待日後地主出買時再予購買，而無任何時效取得地上權而占有系爭土地之意思。況被告既主張其係基於租賃關係而占有系爭土地，更無時效取得地上權而占有之意。
㈢爰聲明：被告應將坐落於臺北縣三重市○○○段中興小段
183地號土地上如附圖（按即前揭成果圖）斜線部分所示面積計79平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列各語置辯：㈠被告從未接獲原告主張拆屋還地，置之不理更屬無稽之談
，原告主張曾請求被告拆屋還地，既非事實，又無事證。㈡被告現居住之臺北縣三重市○○○街○○號建物，係伊母親
林王查 某於民國56年2月1日向第三人陳水寬（陳員係佃農身分，對系爭土地具有優先承買權）所購買，買賣價金為新台幣（下同）115,000元，並由當時里長 陳金錐 擔任介紹人，其買賣契約中載明本宗買賣房屋之基地，日後地主若將該地出售時，買方（即被告知母）有優先承買權。嗣於64年12月2日，陳水寬表明地主擬將系爭土地全部出售，並同意依照地主出售價格由被告承買，但被告須補貼補償費12萬元予陳水寬，被告同日並已交付6萬元之補貼費予陳水寬。又依被證二合約書第1條之約定，可知系爭房屋之原所有權人陳水寬係以承租人之身分，在系爭土地上興建房屋，而當時之地主黃種璟等人，顯係出租土地供陳水寬建築房屋，否則原地主豈可能不要求陳水寬拆除系爭房屋，甚至還擬將系爭土地售予陳水寬，且陳水寬與被告母親 林王查某 訂立上開買賣契約時，也不會約定若原地主將該地出售時，林王查某有優先承買權。故林王查某取得之系爭房屋，並非無權佔用系爭土地。此外，系爭土地上除系爭房屋外，尚有其他建於原地主時代之建物，顯然當時原地主已同意佃農興建建物，故嗣後經原地主而取得系爭土地之人，均應受此拘束，而不得任意請求拆屋還地。
㈢系爭土地之所有權人除國有財產局外，其餘陳慶鐘、蔡星
子、陳文化及庚○○等4人均為原佃農之親屬，故被告合理質疑佃農及其親屬已實現對原地主之土地優先承購權，尤其陳文化係居住於臺北縣三重市○○○街○○號，與陳水寬屬同一戶籍，依被告多年鄰居關係研判，陳文化係陳水寬之孫。陳文化既已取得系爭土地之持分，依法定繼承關係，理應履行其祖父陳水寬與被告所訂之契約，將系爭土地之持分依買賣價格賣予被告。被告既將可合法取得應有土地持分，即非無權占有。
㈣被告與子孫三代使用系爭建物已40年之久，並無其他房屋可供棲身，而原告訴請拆屋還地實屬無理。
㈤陳水寬原係基於租賃關係而建築系爭房屋，而被告之母林
王查某則係以買賣關係向陳水寬購買系爭房屋，當亦承繼陳水寬承租人之地位，而占有系爭土地。次依民法第422條之1，租用基地建築房屋者，其占有基地之主觀上除基於租賃關係外，尚包含基於地上權占有之意思，故被告顯已具備時效取得地上權之身分而占有系爭土地，並非無權占有。
㈥爰聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由
原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件下列各項事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、不動產買賣契約書、合約書及本院勘驗筆錄、照片等附卷可參，均堪認為真實。
㈠被證一不動產買賣契約書、被證二合約書形式上之真正均
不爭執。被證三土地登記謄本、被證四納稅通知書及電費收據之形式及內容之真正亦均不爭執。
㈡系爭土地為原告、陳慶鐘、蔡星子、陳文化及中華民國所
共有，而被告所占有使用之門牌號碼為臺北縣三重市○○○街○○號房屋則坐落於該地，占有面積為79平方公尺（詳細占有情形如附圖）。
㈢被告之母林王查某於56年2月1日與陳水寬簽訂被證一不
動產買賣契約書，買受系爭房屋一棟，另約定：「本宗買賣房屋之基地係不屬乙方（即陳水寬）所有，日後基地主將該地出售時，甲方有優先承買權」。
㈣被告於64年12月2日與陳水寬簽訂被證二合約書，其第1
條約定：「甲方（即被告）所有房屋坐落三重市○○○街○○號原向乙方（即陳水寬）購買，因基地坐落中興小段
183地號內土地，係乙方之出租人黃種璟等所有，此次該地主擬將本土地全部出售，乙方有優先承購之權，因本房屋原乙方出售與甲方之關係，乙方同意由甲方承買之」，第7條約定：「若地主不將土地出售，乙方應將已收甲方之補償金，3天內無息悉數退還甲方，并本約作廢。」
四、本件兩造就原告為系爭土地之共有人，且被告所有系爭房屋確實占有系爭土地等事實既均不爭執，故爭點僅在於：被告是否有權占有系爭土地，茲分述如下：
㈠被告雖主張：系爭房屋之起造人陳水寬係以承租人之身分
在系爭土地上興建房屋，並已得原地主之同意而占有系爭土地，屬有權占有。嗣後經原地主而取得系爭土地之人，均應受此拘束，而不得任意請求拆屋還地云云，並引用被證二合約書第1條：「甲方（即被告）所有房屋坐落三重市○○○街○○號原向乙方（即陳水寬）購買，因基地坐落中興小段183地號內土地，係乙方之『出租人』黃種璟等所有…」為據，但原告業已否認陳水寬係向原地主「承租」系爭土地後始建築系爭房屋之事實，且由前揭合約書第
1條之約定，並不能直接推論地主黃種璟租予陳水寬者，確係系爭土地，而被告復無法提出其他證據以實其說，則其此項主張之事實，即難據予採信。其次，縱原地主未要求陳水寬拆除系爭房屋，但其究係同意陳水寬占有系爭土地，抑或單純的未行使權利，尚屬未定，究難單以其未請求拆屋還地之客觀事實，即謂其已明示或默示同意占有。又縱原地主確實「擬」將系爭土地售予陳水寬，亦僅能推論至該地主曾有出售之意，並不能逆推地主過去已有同意陳水寬占有之意。再者，被告母親林王查某與陳水寬簽訂被證一不動產買賣契約時，雖約定若原地主將該地出售時林王查某有優先承買權，但此項約定僅存於林王查某與陳水寬之間，且陳水寬有無優先承買權與其是否有權占有系爭土地間，亦無必然之關連性，而不能單以此項事實即謂原地主曾同意陳水寬占有系爭土地。從而，被告主張陳水寬係以承租人之身分在系爭土地上租地建屋，並已得原地主之同意而占有系爭土地等情，均屬無從證明，故縱林王查某係向陳水寬購買該屋，其後被告再繼承林王查某之財產，仍難認其係有權占有系爭土地。
㈡被告又主張： 伊業 與陳水寬簽訂合約書，約定於地主出售
系爭土地時，陳水寬應以原價讓被告優先承買，現共有人之一陳文化既為陳水寬之孫，表示陳水寬業已取得系爭土地，被告自得請求共有人之陳文化履行契約，並非無權占有云云。但查原地主於被告與陳水寬簽訂被證二合約書後，確未出售系爭土地予陳水寬一事，業據被告代理人自陳明確（本院卷第79頁），嗣系爭土地既未售予陳水寬，則該合約書依據第7條之約定即為作廢，從而，被告本於該合約書主張有系爭土地之優先承買權，即屬無據。其次，陳文化取得系爭土地應有部分之原因事實為買賣，有被證三土地登記謄本在卷可查（本院卷第40頁），故被告主張陳文化係因繼承而取得系爭土地持分，與事實不符，自無從進一步推論陳水寬業已取得系爭土地，故被告主張：現共有人之一陳文化既為陳水寬之孫，表示陳水寬業已取得系爭土地，被告自得請求共有人之陳文化履行契約，並非無權占有云云，亦屬無據。
㈢被告主張陳水寬係基於租賃關係而建築系爭房屋乙節，尚
屬無法證明，業如前述，則被告主張其母林王查某係以買賣關係向陳水寬購買系爭房屋，當亦承繼陳水寬承租人之地位，而占有系爭土地云云，即已失其依據，自亦無民法第422條之1之適用餘地。
㈣被告雖又主張其與子孫三代使用系爭建物達40年之久，已
具備時效取得地上權之身分而占有系爭土地，並非無權占有云云。惟按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權佔有。又佔有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就佔有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。（最高法院69年度第5次民事庭會議決議及80年度第2次民事庭會議決議參照）。本件被告並未舉證其業已依法登記為地上權人，或已向地政機關請求為地上權登記，自難徒以其主張占有系爭土地達40年之事實，即謂其屬有權占有系爭土地，故其此項抗辯亦無可採。
㈤綜上，被告所提各項有權占有之主張，既均無法成立，即難認其有何合法權利對抗共有人即原告。
五、從而，原告依據民法第817條、第767條及第821條，請求被告應將坐落於臺北縣三重市○○○段中興小段183地號土地上如附圖斜線部分所示面積計79平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定如主文第3項所定供擔保金額准許之。
七、本件判決之基礎事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果並無影響，爰不另一一贅述。至被告雖聲請函查陳文化之戶籍資料，及傳訊證人陳文化，以證明陳水寬為陳文化之祖父，但陳文化是否為陳水寬之孫，與本案待證事實並無直接關連，縱為屬實，然因陳文化係因買賣而取得系爭土地之應有部分，而非因繼承陳水寬之遺產而取得，自不能證明陳水寬生前已自原地主處優先承購系爭土地之事實，況且被告二合約書亦因地主並未出售而廢止，則被告本於該合約書所為各項主張，亦均失其依憑，自無再予調查之必要，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國96年1月5日
民事第二庭?審判長法?官?梁宏哲?????????法?官?潘長生?法?官?楊明佳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年1月5日????書記官楊璧華