台灣台中地方法院民事判決 96年度中簡字第2616號
原 告 世華國際租賃股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
乙○○
戊○○
被 告 尊榮禮園股份有限公司
被 告兼
法定代理人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國96年5月14日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告尊榮禮園股份有限公司應將坐落台中市○○○路○段○○○號
25樓之房屋全部遷讓返還原告。
被告等應連帶給付原告新台幣肆拾捌萬元，及自民國九十六年二
月十六日起至遷讓前項房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣捌
萬元之損害金；暨按月連帶給付原告新台幣貳萬元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣玖萬零捌佰玖拾貳元由被告等連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張於民國94年1月5日，被告尊榮禮園股份有限公司（
下稱尊榮公司）向原告承租門牌號碼台中市○○○路○段○○○
號25樓之房屋全部（下稱系爭房屋），並以被告甲○○為連
帶保證人，租期自94年2月16日起至96年2月15日止，租期2
年，第1年（94年2月16日起至95年2月15日止）租金每月新
台幣（下同）70000元，第2年（95年2月16日起至96年2月15
日止）租金每月80000元（下稱系爭租約）。詎被告等自95
年8月16日起即未依約給付租金，嗣經原告發函催告，亦未
獲支付，迄96年2月15日止，共積欠租金6個月480000元（80
000元×6=480000元）；又系爭房屋之租約業於96年2月15日
屆滿後，亦屢經原告催討被告尊榮公司遷讓返還系爭房屋，
然被告尊榮公司均置之不理，是系爭房屋之租賃關係既因租
期屆滿而消滅，被告尊榮公司自應交還系爭房屋。又依系爭
租賃契約書第12條約定，被告尊榮公司於租期屆滿時應即遷
出，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告尊榮公司
請求按日加計3倍於每日約定租金（即每月240000元）之懲
罰性違約金。另被告尊榮公司自95年1月1日起即未按月繳納
管理費，經以押租金140000元扣抵後，被告尊榮公司尚積欠
自95年7月24日起至遷讓房屋日止，每日應負擔之管理費690
元，依系爭租約約定，亦須由被告尊榮公司負擔。再者，被
告尊榮公司自租約期滿後，占有系爭房屋即受有相當於租金
之不當利益，致原告受有每月相當於租金之損害80000元，
此部分自亦得向被告尊榮公司請求賠償給付。另被告甲○○
為前開租約之連帶保證人，則其就被告尊榮公司所積欠之租
金480000元及上開每月應給付之管理費、違約金與相當於租
金之損害，自應與被告尊榮公司共負連帶給付及賠償之責任
。從而，主張依據租賃物返還請求權、租賃契約約定、不當
得利及連帶保證之法律關係，聲明判決：（一）被告尊榮公
司應將系爭房屋全部遷讓交還原告。（二）被告等應連帶給
付原告欠租480000元。（三）自96年2月16日起至遷讓系爭
房屋之日止，被告等應按月連帶給付原告80000元相當於租
金之損害金；暨連帶給付原告按日加計3倍於每日約定租金
（即每月240000元）之懲罰性違約金。（四）自95年7月24
日起至遷讓系爭房屋之日止，被告等應按日連帶給付原告管
理費690元。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告尊榮公司則略以：本件租賃起因，係原告公司之經理朱
復華委請被告甲○○及訴外人 廖美燕 協助，以解決原告與訴
外人 曾穩達 之糾葛，而由被告尊榮公司向曾穩達購買系爭房
屋內之設備，並以較低之房租承租系爭房屋。嗣被告尊榮公
司自95年8月16日起雖未按期給付租金，然係因原告利用租
約快屆期，逼走與被告尊榮公司合作之公司所致。現租期既
已屆至，請求原告能以0000000元之價格買回系爭房屋內之
設備，扣除積欠之部分租金240000元後，希原告能支付被告
尊榮公司0000000元等語置辯。被告甲○○則以：伊前自92
年6月16日起至94年2月15日止，雖有擔任被告尊榮公司向原
告承租系爭房屋之連帶保證人，然伊並未擔任第2次所簽訂
系爭租約之連帶保證人，蓋系爭租約上連帶保證人處並無經
伊親自簽名，而該處「甲○○」之印文，雖屬其所有之印章
印文，然係由他人擅自所蓋，伊並不知情，則伊個人就系爭
租約，自無庸擔負連帶保證人之責等語置辯。
三、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契
約書、房屋所有權狀影本、房屋稅繳款書及存證信函及回執
等件為證，被告尊榮公司對有與原告簽立系爭租約，承租系
爭房屋，並積欠自95年8月16日起，每月80000元之租金等情
，亦不爭執，然被告等則另以上開情詞辯解。經查，被告尊
榮公司雖辯稱：係因原告利用租約屆至之際，逼走與被告尊
榮公司合作之公司，致被告尊榮公司無法按期給付租金云云
，惟此為原告所堅決否認，而被告尊榮公司復無法提出積極
確切事證以實其說，則被告尊榮公司此部分所辯，自難採信
。被告尊榮公司雖又請求原告能以前開價格購買其所有系爭
房屋之設備，並據以扣除部分之欠租後，再支付0000000元
予被告尊榮公司云云，然此亦為原告所不同意，又經核兩造
所簽立之系爭租約條款，亦無上開約定之內容，此外，被告
尊榮公司，亦無法提出上開請求依據之積極佐證，是被告尊
榮公司此部分之主張，亦屬無據。次查，被告甲○○雖另辯
稱：系爭租約連帶保證人處，並無伊親自簽名，該處印章之
印文，係遭他人所盜用云云。然按如有用印章代替簽名者，
其蓋章與簽名生同等之效力，民法第3條第2項定有明文。又
主張其印章係被盜用時，則盜用之事實，按諸舉證責任分配
之原則，應由為此主張者負舉證責任。而私人之印章，由本
人或有權之人保管、使用為常態，被人盜用為變態，主張變
態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任
（參最高法院49年台上字第1910號、69年台上字第1300號、
70年台上字第4339號、74年台上字第461號、82年台上字第
1505號、86年台上字第717號判決意旨），是被告甲○○抗
辯：系爭租約上連帶保證人處「甲○○」印章之印文，係由
他人所盜蓋乙事，自應由其負舉證責任。經查，被告甲○○
主張前開系爭租約上連帶保證人處之印章印文，係遭他人所
盜蓋乙節，為原告所否認，而被告甲○○復未能舉證以實其
說，參諸被告甲○○亦自承前自92年6月16日起至94年2月15
日止，確有擔任被告尊榮公司向原告承租系爭房屋之連帶保
證人等情以觀，被告甲○○此部分所辯，自亦難採信。而揆
諸上開民法規定之說明，蓋章與簽名有同等效力，則被告甲
○○就系爭租約自難辭連帶保證人之責。綜上所述，堪認原
告主張之上開事實，應為真實。
四、次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段分別
定有明文。又稱保證者，謂當事人約定一方於他方之債務人
不履行債務時，由其代負履行責任之契約。數人負同一債務
，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；連
帶債務之債權人得對於債務人中之一人或數人或其全體，同
時或先後請求全部或一部之給付，民法第739條、第272條第
1項、第273條第1項亦分別定有明文。本件系爭租賃契約業
已屆滿（原告雖曾於95年11月6日發函向被告尊榮公司提前
表示終止系爭租約，惟原告並無法證明被告前確有收受催繳
欠租之事實，是該終止租約之表示應不生效力），被告尊榮
公司即屬無權占有系爭房屋，其自應返還租賃物予原告，則
原告請求被告尊榮公司應將系爭房屋全部騰空返還，於法有
據。又被告尊榮公司積欠原告95年8月16日起至96年2月15日
止之6個月租金計480000元（80000元×6=480000元），則原
告依原租約約定及連帶保證之法律關係，請求被告等連帶清
償所積欠之租金480000元，亦核屬正當。
五、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為
度。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦
為社會通常之觀念（參最高法院61年台上字第1695號判例意
旨）。查本件租賃契約於96年2月15日已因租期屆滿而終止
，被告尊榮公司於96年2月15日租賃契約終止後，仍占用系
爭房屋，則其占用自屬無權占有，且獲有相當於租金之不當
得利，致原告受有無法使用收益所有系爭房屋之損害，而被
告尊榮公司向原告租賃系爭房屋之租金為每月80000元，有
前開原告所提出系爭租約可證。從而，原告依據不當得利及
連帶保證之法律關係，請求被告等應自96年2月16日起至返
還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之損害
80000元，揭諸前開說明，即屬正當，亦應併予准許。
六、另依系爭租約第12條第2項之約定，被告尊榮公司於租期屆
滿後，若未依約返還租賃物，即應支付原告按日加付3倍於
每日約定租金（即每月240000元）之懲罰性違約金，核其性
質係屬約定之懲罰性違約金。而按約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，本院自得
依前開規定減至相當之數額。查被告尊榮公司於96年2月15
日租期屆滿後，迄未與原告續約，復未依約將系爭房屋遷讓
返還原告等情，業如前述，其有違約情事，即堪信屬實，則
原告憑以訴請被告尊榮公司給付違約金，固屬有據。惟本院
審酌被告尊榮公司於承租期間，給付租金情形，且被告尊榮
公司現並無利用系爭房屋營業獲利，其應僅係無法律上之原
因而享有免付租金之利益，而就此部分之損失，原告業另以
不當得利之法律關係，請求被告等每月應連帶賠償給付原告
相當租金之損害80000元，已如上述，是原告因此所受之損
害，核屬非鉅等一切情事，認原告主張每月之違約金數額
240000元核屬過高，應減至每月20000元為適當。從而，原
告請求被告等自租賃契約屆滿翌日即96年2月16日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，每月連帶給付原告20000元之違約金
，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
七、再原告雖另請求自95年7月24日起至遷讓系爭房屋之日止，
被告等應連帶給付原告每日之管理費690元云云，並提出應
收帳款（管理費）明細表為證。惟查觀諸系爭租約第7條固
約定系爭租賃房屋之管理費，係由被告尊榮公司負擔，然該
管理費之繳納方式，係約定由承租人即被告尊榮公司直接以
該公司名義按月繳納予該社區大樓管委會，而非給付予原告
等情，為兩造所不爭執，又依原告公司所自承：其公司目前
並未替被告尊榮公司代墊任何所積欠之管理費等語在卷，則
自難認原告得依上開系爭租約條款之約定或其他正當權源之
法律關係，請求被告等按日連帶給付上開管理費，是以，原
告此部分之請求，核屬無據，應予駁回。
八、本件係本於建築物定期租賃關係有所請求而涉訟所為之判決
，爰就被告敗訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規
定，併依職權宣告假執行。且確定訴訟費用額90892元，由
被告連帶負擔。至原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，
僅係促請本院注意依職權宣告假執行，是就其上開假執行之
聲請，自無庸為准駁與否之判決。
九、末被告等雖曾聲請傳訊證人廖美燕、 朱復華 到庭作證，證明
本件系爭房屋租賃之過程，惟觀上開情事，並不影響本院就
兩造上開爭執事項結果之判斷，本院認自無傳訊前開證人之
必要，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並
依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項、第389
條第1項第3款判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃文進
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 5 月 28 日
書記官