臺北簡易庭103年度北簡字第9392號民事判決
臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度北簡字第9392號
原 告 郭幸卿
訴訟代理人 陳忠仁
被 告 魏啓仁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國一百零三年十二月十
八日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○路○○○號三樓前半部房屋（如複
丈成果圖斜線部分所示）騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬壹仟元，及自民國一百零四年一
月一日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣
壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬壹仟元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述略稱：
㈠緣被告魏啓仁於民國一百零三年二月五日與原告簽訂房屋租
賃契約（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼為臺北市○
○路○○○號三樓之前半部房屋（下稱系爭房屋），依約租
賃期間自一百零三年二月一日起至一百零四年一月三十一日
止，每月租金為新臺幣（下同）一萬五千元，被告應於每月
一日前繳納租金，雙方並約定被告得以簽發每月一日為兌現
日之支票代替現金給付租金予原告。
㈡詎料被告自一百零三年二月起租日起即未給付租金，其所簽
發之支票皆因存款不足未能兌現，原告曾於一百零三年五月
六日以內湖大湖郵局第四五號存證信函催告被告給付欠租、
然被告拒收，原告復於一百零三年七月二十五日以內湖大湖
郵局第八○號存證信函再行催告，表明被告於函到後七日內
不付欠租即行終止租約，被告雖收受仍未置理，爰依租賃物
返還請求權等法律關係提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返
還系爭房屋予原告，並給付自一百零三年二月一日起至一百
零三年十二月三十一日止之欠租與不當得利十二萬一千元（
即以十一個月租金與不當得利共十六萬五千元扣除押租金四
萬四千元），及自一百零四年一月一日起至騰空遷讓返還系
爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利一萬五千元。
㈢原告與被告先前即有租賃關係存在，上次合約於一百零一年
十一月到期時原告就曾起訴被告（案號：本院一○二年度北
簡字三○九○號），請求遷讓房屋及給付租金等，因原告未
提出存證信函回執，法院認定兩造間為不定期租賃關係，原
告因而敗訴。其後原告向被告要房租時，原告訴訟代理人即
原告之子陳忠仁竟遭被告打傷，被告因此被判刑事傷害罪（
案號：本院一○二年度易字五五三號）。
㈣被告雖稱原告及原告訴訟代理人即原告之子陳忠仁搶奪其支
票，然其提過十三次刑事告訴，結果皆為不起訴處分，十二
張支票其實是被告拿給原告的，之所以上面沒有簽名，是因
為被告曾說要給原告四萬四千元現金，實際上卻沒給，被告
才給支票。另原告對臺北市建成地政事務所就系爭房屋之範
圍，經現場履勘測量後所提出之複丈成果圖沒有意見。
三、證據：聲請履勘測量系爭房屋之範圍，並提出系爭租約影本
一件、支票影本十二件、退票理由單影本七件、一百零三年
九月及十月之支票及退票理由單正本各二件（已當庭發還）
、郵局存證信函影本二件、雙掛號郵件回執影本一件、被告
戶籍謄本一件、本院一○二年度易字五五三號刑事判決一件
（已當庭發還）、本院一○二年度北簡字第三○九○號民事
判決一件（已當庭發還）、臺灣臺北地方法院檢察署一○三
年度偵字第一四六○六號不起訴處分書一件（已當庭發還）
為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠被告是開營業社，但原告不讓被告於系爭房屋內營業，被告
本來有誠意要處理本件紛爭，原告曾於一百零一年十二月稱
兩造間要重新簽訂租賃契約卻不履行。至於系爭租約僅雙方
口頭有約定，系爭租約沒有完成，房租收付款明細欄拿支票
十二張部分沒有用印，且先前原告稱只要被告搬走，就會還
被告押租金。
㈡原告搶走被告十二張支票，系爭租約之房租收付款明細欄就
交付十二張支票部分兩造未簽名也未蓋章，原告偽造文書所
以被告不能給付。至於原告稱被告犯傷害罪一事，被告已就
本院一○二年度易字五五三號刑事判決提起上訴；另被告對
於臺北市建成地政事務所就系爭房屋之範圍，經現場履勘測
量後所提出之複丈成果圖沒有意見。
三、證據：無。
丙、本院依職權調閱本院一○二年度北簡字第三○九○號民事全
卷。
理 由
一、程序方面：
㈠按民事訴訟法第十條規定：「因不動產之物權或其分割或經
界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉
訟者，得由不動產所在地之法院管轄。」。又民事訴訟法第
四百二十七條第二項第一款規定：「下列各款訴訟，不問其
標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工
作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」。經查
，本件兩造因系爭房屋定期租賃關係而涉訟，而系爭房屋位
於本院轄區，依前揭規定本院對本件具有管轄權，且本件應
適用簡易程序，合先敘明。
㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有
明文，此項規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百
三十六條第二項參照）。經查，本件原告請求被告騰空遷讓
返還之系爭房屋，因所謂「前半部」範圍不明確，故原告聲
請現場履勘測量，並依測量結果更正聲明，核屬更正法律上
之陳述，程序並無不合，應予准許。
㈢再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但「請
求之基礎事實同一者」，不在此限，民事訴訟法第二百五十
五條第一項第二款定有明文。上揭規定於簡易訴訟亦適用之
（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原
告起訴時本於給付欠租法律關係於聲明第二項聲明「被告應
自一百零三年二月一日至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按
月給付原告一萬五千元。」，嗣將系爭租約終止前之欠租與
系爭租約終止後相當於欠租之不當得利加以區分，並結算已
到期之欠租與不當得利，扣除押租金，而於一百零三年十二
月十八日言詞辯論期日將聲明第二項變更為「被告應給付原
告十二萬一千元，及自一百零四年一月一日起至騰空遷讓返
還前開房屋之日止，按月給付原告一萬五千元。」，請求之
基礎事實同一，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：兩造間於一百零三年二月五日就系爭房
屋簽立系爭租約，租期一年，然被告自始即不付租金，原告
於一百零三年七月二十五日以存證信函催告被告於函到後七
日內給付欠租，否則即以該函終止租約，被告仍未付租，租
賃關係經終止消滅，故依租賃物返還請求權等法律關係提起
本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付欠租及
不當得利等語。被告答辯意旨則以：系爭租約沒有完成，原
告搶走被告十二張支票，房租收付款明細欄拿支票十二張部
分沒有簽名用印，請求駁回原告之訴等語置辯。兩造爭執重
點在於：㈠系爭租約是否有效成立？㈡原告是否合法終止系
爭租約？得否請求被告返還系爭房屋，並給付欠租與相當於
租金之不當得利？爰說明如后。
三、按民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者
，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之
點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定
其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，
法院應依其事件之性質定之。」。經查，依據原告提出之系
爭租約內容，系爭租約「立契約人欄」之本件兩造均已簽名
蓋章，系爭租約即已有效成立，被告雖抗辯房租收付款明細
欄拿租金支票十二張部分沒有簽名用印云云，然此僅涉及租
金給付方式是否以租金支票為之，屬契約非必要之點的爭議
，參酌前揭民法第一百五十三條規定，系爭契約有效成立並
不受影響，被告仍負有按月給付一萬五千元租金之義務，被
告不願以租金支票給付租金，亦應以其他方式（例如現金給
付或匯款）按月給付應付之租金，無從以前揭租金給付方式
之爭議而否認系爭租約之有效成立。
四、次按「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第四
百四十條第二項、四百五十五條前段定有明文；又土地法第
一百條第三款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回
房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月
以上時。」；另「出租人因承租人遲延給付租金，定期催告
其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附
有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行
，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租
約之意思表示。」（最高法院八十七年度台簡上字第七號裁
判意旨參照）。經查：㈠原告於一百零三年七月二十五日以
存證信函催告被告於函到後七日內給付欠租，否則即以該函
終止租約，被告當時已積欠六個月之租金九萬元，扣除押租
金四萬四千元，確有欠租逾兩個月以上之事實，符合前揭民
法第四百四十條第二項、土地法第一百條第三款因欠租而終
止系爭租約之法定要件；㈡原告寄發前揭存證信函而被告收
受之事實，有原告所提出前揭郵局存證信函及回執影本各一
件為證，被告亦不否認並未給付欠租之事實，參酌前揭最高
法院見解，被告收受前揭存證信函屆滿七日催告期間後，即
發生終止系爭租約之效力，原告自得依前揭民法第四百五十
五條前段之規定，請求被告返還系爭房屋。
五、再按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第四百三十
九條前段定有明文；又「依不當得利之法則請求返還不當得
利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件
，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以
請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相
當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院六十一年台
上字第一六九五號判例要旨參照）。經查，依前揭民法規定
與最高法院判例意旨，本件原告於系爭租約終止前得請求被
告給付欠租，於系爭租約終止後得請求被告給付相當於欠租
之不當得利，故原告以本件最後言詞辯論期日為基準，就已
到期之欠租與不當得利十六萬五千元，扣除被告依約給付之
押租金四萬四千元，請求被告給付十二萬一千元，及自一百
零四年一月一日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，每月相
當於租金之不當得利一萬五千元，其請求為有理由，應予准
許。
六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權等法律關係，請求被告
將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告十二萬一千元，
及自一百零四年一月一日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止
，按月給付原告一萬五千元，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一
項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十
二條第二項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執
行。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響
，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○
○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之
人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
書記官 吳純敏