裁判字號：臺灣高等法院110年上字第1051號民事判決
裁判日期：民國112年04月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決110年度上字第1051號上訴人 呂理育 訴訟代理人 謝聰文 律師被上訴人 呂理順
呂理朝 呂理煉 呂芳昌 呂學義 呂春宜 呂紀瑩 呂玉燕 呂啓榮 呂佳樺 呂寶金 呂里城 呂金珠 呂麗慧 呂素珠 呂學馫 呂學宏 呂學鎮 呂學金 陳薪宸 (兼 陳義雲 之承受訴訟人)
呂玉雲 呂尤月珠
呂文化 呂里木 呂其翰 呂進通
林志隆 張文錠 張菱恩 張瀞之 張博皓 邱瀞瑩 吳宥蓁 高家涓 洪秋子 上一人法定代理人 沈聰進 被上訴人 呂陳麗香 （即 呂理賢 之承受訴訟人）
呂學政 （即呂理賢之承受訴訟人）
呂鎮邦 （即呂理賢之承受訴訟人）
戶籍桃園市○○區○○街000號中壢區戶政事務所 呂理棋 (即 呂芳勝 之承受訴訟人）
呂柏齡 (即呂芳勝之承受訴訟人）追加原告 沈永鑫
葉佳興 呂芳豊 呂仰鎧 呂佩倩 呂東星 上列46人共同訴訟代理人 趙政揚 律師被上訴人 呂芳龍 住○○市○○區○○路000巷00弄00號
呂學明 呂學全 王秀儉 （即 呂里貴 之承受訴訟人）
呂穰樺 （即呂里貴之承受訴訟人）
呂柏旻 （即呂里貴之承受訴訟人）
呂佳曄 （即呂里貴之承受訴訟人）上列53人共同訴訟代理人 唐淑民 律師被上訴人 呂淑婉 (即呂芳勝之承受訴訟人）上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年7月16日臺灣桃園地方法院107年度訴更一字第4號第一審判決提起上訴，被上訴人並追加原告，本院於112年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第二項關於超過「上訴人應將桃園市○○區○○段○○○○○○○地
號土地如附圖一所示暫編地號954面積730.19平方公尺及暫編地號956面積2191.88平方公尺部分返還予全體共有人」之部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
確認上訴人與追加原告間就坐落桃園市○○區○○段○○○地號、同段九五六地號土地之耕地租賃關係不存在。
其餘追加原告之訴駁回。
第二審及追加原告之訴訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人及追加原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被上訴人洪秋子經臺灣嘉義地方法院於民國109年3月23日，以1
09年度監宣字第56號裁定宣告其為受監護宣告之人，並選定沈聰進為其監護人確定，而由沈聰進於110年11月22日具狀聲明承受訴訟，有上開裁定及其確定證明書、民事聲明承受訴訟狀在卷(見本院卷1第309至315頁)，應予准許。
原被上訴人陳義雲、呂芳勝、呂理賢於本院訴訟繫屬中死亡，
經本院裁定命其繼承人承受訴訟如附表一編號23、41、42之Ｆ欄所示。原原告呂里貴於原審訴訟繫屬中死亡，業經原審裁定命其繼承人承受訴訟如附表一編號40之Ｆ欄所示。呂里貴之繼承人王秀儉、呂穰樺、呂柏旻、呂佳曄分割繼承登記予呂柏旻1人後，呂柏旻因贈與移轉登記予高家涓；呂芳勝之繼承人呂理棋、呂柏齡、呂淑婉分割繼承登記予呂理棋、呂柏齡2人，依當事人恆定原則，在呂柏旻、高家涓、呂理棋、呂柏齡經兩造同意或經法院以裁定准予承當訴訟前，其全體繼承人仍為訴訟當事人。至於108年度重上字第314號分割共有物事件判決（見本院卷3第171至213頁），包含954地號土地之分割，該判決於111年7月11日確定，尚未分割登記完畢（見本院卷4第265、266頁），僅為起訴後之所有權移轉，依當事人恆定原則，對本件訴訟不生影響。併予敘明。
呂理煉、呂紀瑩、呂寶金、 呂理城 、呂金珠、呂學馫、陳義雲
、 高芳蘭 、呂東星、呂進通、林志隆（下稱呂理煉等11人）於103年間，曾以呂理育為被告，向桃園地院起訴，主張桃園市○○區○○段000○000地號（重測前為大湳段1540、1539地號)土地(下合稱系爭土地）上桃園市八德區 公所 （下稱八德區公所）列管之八興字第37號租約（下稱系爭租約）不存在書面，且歷次變更均由呂理育單獨申請，並未同原告為之，系爭租約應不成立，縱系爭租約存在或成立，被告欠繳租金且未自任耕作，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第3款、第4款規定終止租約，請求確認兩造間就系爭土地之三七五租賃關係不存在，桃園地院於105年9月9日以103年度訴字第1953號(下稱前案)判決主文為：「原告之訴駁回。」，理由為：「原告主張系爭租約不具備書面及未會同辦理登記為由，而認兩造間耕地租賃契約有不成立之情形，並請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。至原告主張系爭租約有『未自任耕作』及『欠繳租金』等情形而有終止之事由，因未踐行調處程序，亦應駁回。」〈見原審106年度訴字第1311號卷(下稱原審訴字卷)第117至120頁〉，前案一審判決未經上訴而確定。呂理煉等11人主張系爭租約不具備書面及未會同辦理登記部分，前案判決認無理由而為實體判決；至未自任耕作及欠繳租金終止租約部分，前案判決認此部分未為調解或調處之申請，無從為實體判決而予程序駁回。
減租條例係遵循憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策
，及第153條第1項改良農民生活之基本國策而制定。減租條例第26條第1項規定：出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。旨在建立良好之租佃關係，使租佃雙方均得免於進行繁累之訴訟，節省時間金錢之耗費，融洽業佃之感情，達到土地政策順利推行之目的。該法條所稱因耕地租佃發生爭議，係指出租人與承租人間因租佃關係所發生之一切爭議而言。當事人間原訂有耕地租約，嗣發生租約是否無效或經終止，出租人得否請求承租人除去地上物返還耕地之爭議者，亦包括在內（最高法院著有108年度台上大字第2470號裁定參照）。減租條例第26條第2項規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，旨在保持業主與佃雙方情感，減少訟累，如出租人有數人，部分出租人申請調處，但因無法達成合意而調處不成立，則縱令全體出租人申請，調處亦無從成立，為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調處程序（最高法院84年第264號裁定、89年台上字第670號判決參照)。出租人既聲請鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕或駁回其聲請者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年度台上字第1362號判例、86年度台上字第1401號判決參照)。兩造既已因清償積欠地租及終止租約等事由，經調解、調處不成立，由宜蘭縣政府移送法院審理，被上訴人另追加以上訴人不自任耕作原訂租約無效為由請求收回耕地，則被上訴人追加之事由縱再為調解、調處，似亦將徒勞，則為訴訟經濟起見，宜認追加之事由亦已踐行調處程序而准予追加，否則未免勞民費事，有違立法真意（最高法院81年台上字第2930號判決、88年台上字第403號裁定參照）。本件被上訴人於105年12月20日向八德區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣經稱八德區公所耕地租佃委員會調解及桃園市政府耕地租佃委員會調處均未成立，繼經桃園市政府耕地租佃委員會移送原審法院處理等情，有桃園市政府106年9月21日府地權字第1060228966號函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗（下稱調解調處不成立卷）可稽（見原審訴字卷第2至3頁桃園市政府函，外放調解調處不成立卷）。本件被上訴人向桃園市政府耕地租佃委員會申請調處之事由為：系爭土地自始無書面租約，又上訴人未耕作、未繳租，有106年2月15日桃園市八德區耕地租佃委員會調處程序筆錄、106年9月20日桃園市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄足憑（見調解調處不成立卷第379至385頁、第123至129頁)。被上訴人聲請調解、調處之共有人未過半數，追加原告未參與起訴前之調解、調處程序，但聲請調解、調處之共有人與上訴人因無法達成合意而調處不成立，則縱令全體出租人申請，調處亦無從成立，為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調處程序；又兩造既已因未自任耕作、欠繳租金等事由，經調解、調處不成立，由桃園市政府移送法院審理，則被上訴人增加之事由（部分土地交付 高連發 作為道路使用等）縱再為調解、調處，亦將徒勞，為訴訟經濟起見，應認其已踐行該條項所定之調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意。部分出租人已申請調處，因無法達成合意而調處不成立，則縱令全體出租人申請，調處亦無從成立，應認該租佃爭議事件已踐行調處程序，又出租人起訴前倘若已聲請耕地租佃委員會調解調處，縱使耕地租佃委員會拒絕或駁回聲請，法院仍應就案件之有無理由予以判決，而民法第820條第1項並未規定需過半之共有人聲請調解、調處，則上訴人抗辯：本件需過半之共有人聲請調解、調處，被上訴人聲請調解、調處之共有人未過半數，起訴未經土地共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，不符民法第820條第1項規定得聲請本件調解、調處之例，其起訴前之調解、調處難認有效，故本件起訴為不合法云云，並不足採。
按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之
法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例參照)。耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無全體出租人必須合一確定之必要（最高法院103年度台上字第2579號判決參照）。被上訴人主張兩造間就系爭土地之耕地三七五租約關係不存在，惟為上訴人於調解（處）時及法院審理時否認，致租約之法律關係存否，處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，故被上訴人訴請確認兩造間之租約不存在，有即受確認判決之法律上利益。被上訴人為系爭土地之共有人（土地謄本見本院107年度上字第54號卷第79至160頁），被上訴人訴之聲明第一項為確認之訴，僅需有爭執者提起即為當事人適格，並無全體共有人一同起訴之必要。被上訴人就訴之聲明第二項，係本於系爭土地所有權請求無權占有者之上訴人返還系爭土地予全體共有人，本得由共有人中之一人或數人單獨提起求為命上訴人向共有人全體返還系爭土地之訴（本件本院前以107年上字第54號判決第5頁發回原審意旨參照）。上訴人抗辯：系爭租約係多人不可分之關係，對全體出租人有合一確定之必要，本件訴訟未經全體共有人一同起訴，為當事人不適格，無確認利益云云，不足採信。
按請求之基礎事實同一者，原告得在第二審為訴之變更或追加
，毋庸被告之同意，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序加以解決，以符訴訟經濟。…抗告人之原訴與追加之訴，似均基於系爭租約關係是否有效存續之基礎事實，其於原訴所主張之事實及證據資料，與其追加之訴是否毫無關聯，而完全無從加以利用，即滋疑義。抗告人此部分訴之追加，是否害及相對人程序權之保障，非無再予研求之必要。其次，抗告人既基於系爭租約因終止或無效而失其效力，乃於原聲明請求相對人辦理租約註銷登記外，另追加聲明，請求確認兩造間系爭租約不存在，則此部分追加之訴與原訴之事實，是否不具社會事實上之共通性及關聯性？能否謂證據無從相互援引，而得以在無害於相對人程序權之保障下，利用同一程序解決？非無再與斟酌之餘地（最高法院111年度台抗字第1090號裁定參照）。查本件被上訴人於原審以其與他共有人共有系爭土地，與上訴人間或未成立書面之耕地三七五租約，或其租約嗣後為無效或經其依法終止，而訴請確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並請上訴人將系爭土地交還被上訴人及全體共有人。嗣被上訴人於本院追加沈永鑫、葉佳興、 呂芳豐 、呂仰鎧、呂佩倩、呂東星為原告，上訴人雖不同意（本院卷3第37至41、96頁），然追加原告基於相同主張，依同一規定為相同聲明請求，並援用原訴之訴訟資料及證據，其原因事實、應受判決事項之聲明與原訴大致相同，原訴之訴訟及證據資料，於追加之訴均得以沿用，其紛爭得在同一程序加以解決，其請求之基礎事實應屬同一，且對上訴人之審級利益及防禦權之保障尚無重大影響，依上開規定，應予准許。
被上訴人呂芳龍、呂學明、呂學全、王秀儉、呂穰樺、呂柏旻
、呂佳樺、呂淑婉經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面被上訴人主張：伊等並未與上訴人訂有系爭租約，兩造就系爭
土地不存在耕地三七五租賃關係。縱認系爭耕地租約存在，然因其租約至遲於60年12月31日屆滿，而上訴人遲至96年間始以繼承為由，申請變更登記為系爭租約之承租人，並不合法；復因上訴人未自任耕作，並將部分土地交付高連發鋪設柏油作為道路使用，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約亦歸於無效；另因上訴人任令系爭土地荒蕪多年，而非不可抗力繼續1年不為耕作，且上訴人未曾支付租金，積欠地租達2年以上，依同條例第17條第3款、第4款規定，以書狀通知上訴人終止系爭耕地租約，並依民法第455條、第767條、第821條、第828條等規定，請上訴人將系爭土地交還伊等及全體共有人。 爰求 為確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在，上訴人應將系爭土地返還伊等及全體共有人之判決(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴)。追加原告主張及訴之聲明同被上訴人。
上訴人則以：伊占用系爭土地如附圖一桃園市八德地政事務所
土地複丈成果圖所示暫編地號954、956部分，未占用暫編地號956⑴及954⑴部分。系爭租約之承租範圍，係系爭土地之「部分」，而非全部。系爭租約之出租人與承租人雙方均未曾實際測量承租面積，伊承租面積自始為附圖一所示暫編地號954、954⑵及956部分。八德區公所提供予法院之文件如附件一至五(下合稱系爭文件）都是伊占用系爭土地的法律依據，承租面積依照系爭文件記載。超過系爭文件所記載的面積部分，伊從未主張有租賃關係，也從未有占用之事實。系爭文件沒有特定承租位置，但伊一向承租與實際耕作之位置，在附圖一所示位置最北側。伊無未自任耕作、非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形。另耕地租佃之租金給付屬往取債務，應以承租人之住所為清償地，惟本件未見被上訴人有至上訴人處收取租金遭拒之事證，無積欠地租達2年以上之終止租約事由等語，資為抗辯。
上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴駁回。
系爭土地為被上訴人、追加原告與其他共有人所共有。系爭土
地上有八德區公所列管之八興字第37號租約(即系爭租約)。系爭租約所載原承租人 呂阿行 於57年2月15日死亡，上訴人於101年6月26日以繼承原因向八德區公所申請變更登記、105年11月24日向八德區公所申請續訂租約，表列出租人為系爭土地全體共有人。上訴人占用系爭土地之位置及面積如附圖一所示暫編地號954及956部分，上訴人未占用暫編地號956⑴及954⑴部分，至暫編地號954⑵部分為上訴人於94年間交付高連發作為道路使用等事實，為兩造所不爭執(見本院卷3第235、285、286頁，本院卷4第424頁)，並有八德區公所檢送之八興字第37號三七五租約96年迄今相關資料(下稱相關資料卷)可稽。本院於111年9月22日至現場勘驗，系爭土地東側部分為榮興路468巷道路供大眾通行，道路以西、田埂以北為上訴人種植茭白筍及水稻，田埂以南無人使用為自行生長之草本，有勘驗筆錄在卷(見本院卷3第349至358頁)。堪信為真實。
被上訴人及追加原告以系爭租約未成立或為無效或經伊等終止
為由，訴請確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並請求上訴人將系爭土地返還被上訴人及追加原告暨全體共有人，為上訴人以上開情詞置辯。經查：
㈠系爭租約原僅存在於上訴人與 呂芳炭 間，不及於其他共有人。
1.按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所規定之管理行為，除契約另有約定外，依98年修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院99年台上字第1805號判決參照)。共有土地之出租，屬共有物管理行為，於民法第820條第1項修正前出租共有土地，應由共有人全體共同為之，部分共有人出租共有土地，租賃契約僅於契約當事人間有效，對於未同意之共有人不生效力（最高法院111年台上字第2523號判決參照）。
2.系爭土地於38年6月10日呂阿行提出私有耕地租約申請書時（見相關資料卷第37至39頁，下稱附件一申請書)，共有人計23人（呂芳炭、呂阿行均為共有人），有八德地政事務所、八德區公所提供之重測前大湳段1540、1539地號光復初期土地舊簿謄本及系爭租約出租人彙整表可稽（見本院卷2第9至29頁，卷3第417至533頁)，而附件一申請書雖載有：「出租人呂芳炭外二十二名」字樣，惟僅有呂芳炭1人之印文，並無其他出租人之姓名及印文。被上訴人主張附件一申請書只有呂芳炭1人用印，此外沒有其他事證可以證明其他共有人有同意等語，上訴人回應：「除了八德區公所的登記資料外無其他證據證明」（筆錄見本院卷3第234頁），並未提出其他證據證明呂芳炭以外之其他共有人有簽章或同意出租，是以無從認定其他共有人同意將系爭土地出租予呂阿行。證人 呂學仁 證稱：伊小時候就知道，系爭土地當時是伊爺爺呂芳炭租給呂阿行的，伊家還有留一份影印的契約書另具狀提出等語（筆錄見本院卷3第241頁），依呂學仁之證詞，系爭土地係呂芳炭出租予呂阿行，並未及於其他共有人，而呂學仁庭後具狀提出之私有耕地租約登記申請書影本，與上開附件一申請書相同，出租人欄亦僅有呂芳炭之印文，並未有其他出租人之姓名及印文（見本院卷3第271頁）。系爭租約除附件一申請書之外，既無其他證據證明，可知系爭租約係由呂芳炭與呂阿行所訂立，無從認為系爭土地之其他共有人有同意。呂芳炭出租系爭土地予上訴人，既未經系爭土地全體共有人之同意，對於未同意出租之其他共有人，不生效力。
3.系爭租約八德區公所三七五租約業務之承辦人 丘芸卉 到場證稱：伊於99年底接辦三七五租約業務，因為早期的租約量大，年代久遠難以回溯，系爭租約是38年登記，租約登記簿是44年彙整，中間的變 化伊 沒有辦法知道，只要登記有案，沒有被正式註銷或中止，就是存管中的租約，系爭租約44年之後不包含大湳段1328、1355地號土地等語(原審卷1第120頁)。丘芸卉又證稱：八興字第37號舊租約申請書上有貼一黃色標籤的小紙片寫4個地號：1328、1355、1539、1540，伊交接的時候也是4筆地號，該紙片應該是租約處理過程中，伊不得當年有何行政必要的措施所留下之相關紀錄等語(見原審卷1第8至9頁)。原審法官當庭勘驗紙片上所載為：第一張小紙片上記載為：本租土地全部無耕作。業主收回自耕(收回有用二直線刪除)。地號為13
28、1355、1539、1540。第二張小紙片記載為：台灣省新竹縣八德鄉鎮大興里私有耕地登記申請書，土地坐落在大湳段1328外三筆(筆錄見原審卷1第9頁，紙片影本見相關資料卷第39、41頁)。丘芸卉再證稱：三七五租約的登記必須依登記辦法，如果當事人間有糾紛，除非雙方合意，或經法院判斷，否則租約繼續有效，原租約書上沒有註銷或終止的戳記，早期是否有爭議不可考，但因為上面沒有任何註銷或終止的戳記記載，所以伊目前將其視為有效的租約，除非經過法院判決或雙方合意終止，有很確定的結果，才可以由其中一方申請註銷租約，此與八興字第146號 呂理科 租約有註銷登記戳記而非目前管理範圍者不同等語(見原審卷1第9至10頁)。八德區公所108年1月15日桃市德農字第1080002115號函說明：「…八興字第37號租約登記申請書左上方貼有記載地號之小紙片，依較晚期的租約登記簿蓋有『44年續約』印記推測，應為38年申請登記後至44年間所載。紙片有『本租約土地全部無耕作…』之文字紀錄，惟事件原因不明。60多年前的行政作業方式因物是人非難以獲知，依據當時不允許隨意撤佃或放棄耕作的時空背景，以及最終保留大湳段1539、1540地號之登記結果，顯示該事件未使租約正式終止或註銷，迄今仍為本所存續管理中之租約。…依據行政院43年12月11日台內字第7805號令：『經核應續訂租約或應收回自耕者，應就原租約分別加蓋續訂租約或註銷租約之戳記。租佃糾紛尚未解決者，其原訂租約仍繼續有效，俟糾紛解決或法院判決後，再予依法處理。』本案將依最終判決結果辦理。」(見原審卷2第27至28頁)，可知八德區公所屬行政機關，而系爭租約上沒有註銷或終止記載，所以八德區公所將之視為存續管理中之租約，除非經過法院判決或雙方合意終止，八德區公所方會為註銷登記。是以尚難僅憑系爭租約為八德區公所管理中之租約，即認為確為成立有效之租約，法院仍得審究系爭租約之成立與否及其效力問題，併予敘明。
㈡系爭租約因屆滿未續約而消滅，上訴人以繼承為由，申請變更登記承租人，並不合法。
1.減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參照)。準此，承租人於租賃期限屆滿後，仍為租賃耕地之耕作收益者，亦應有請求續租之表示，亦即須有事實足證承租人有續租之請求，始能認出租人尚有出租之義務，否則原租賃契約即因租期屆滿而消滅。
2.附件二之耕地租約登記簿記載：「租賃期間：自民國四四年一月一日起至民國四九年十二月卅一日止共六年…備註：44年續約、五五年續約」(見相關卷宗第43頁)，系爭租約於55年續租，則其租期應於60年12月31日屆滿。又系爭租約原承租人呂阿行於57年2月15日死亡(除戶謄本見原審卷1第第59頁)，其繼承人即上訴人遲至92年2月14日始向八德區公所申請繼續承租耕地，因原承租人呂阿行死亡，租約未辦繼承而退還申請件(見本院卷3第414頁），斯時系爭租約早已屆滿而消滅，上訴人於系爭租約屆滿後35年方申請變更登記，不因此使已屆滿消滅之租約重新生效。上訴人於系爭租約屆滿後，既未向原管理機關或出租人請求續租，依上開說明，租賃契約自於租期屆滿時消滅，上訴人即無耕地租約之承租人地位可資繼承。上訴人辯稱伊繼承呂阿行系爭租約之權益云云，即不足採。
㈢縱認系爭租約成立生效、未因屆滿未續約而消滅，上訴人違反應自任耕作之規定，一部不自任耕作，致全部租約歸於無效。
1.減租條例第16條第1項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」第2項規定：「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」。所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反同條第1項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地供非耕作之用者，均不在自任耕作之列。耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，無論面積多寡，依減租條例第16條第2項規定，其全部租約均歸於無效(最高法院70年台上字第4637號判例參照)。所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任作，該租約全部均歸無效，其尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該自任耕作部分之土地併請求收回。
2.上訴人表示：除了八德區公所的登記資料外無其他證據證明、附件一至五即系爭文件都是上訴人占用土地之法律依據等語（見本院卷3第234頁、卷4第425頁)。上訴人主張系爭文件之承租範圍為系爭土地之一部分，並未特定位置（見本院卷4第425至426頁）。依上訴人於101年、105年向八德區公所申變更登記時提出之租佃位置圖(見相關資料卷第187、541頁，附圖二、三），二者之承租南側不同。本院與兩造至現場並囑託地政機關測量之上訴人現耕(含道路)位置即附圖一暫編地號954、954⑵、956，形狀雖與附圖三之105年租佃位置圖相似，然依系爭文件所載承租面積計算均約3788平方公尺（954、956地號面積依次約1404、2383平方公尺，詳如附表二編號1至5所示)，但系爭文件就承租之位置並未特定(筆錄見本院卷4第425、426頁)，而上訴人現耕(含道路)位置如附圖一暫編地號954、954⑵、956面積合計3064.9平方公尺(暫編地號954、954⑵、956面積依次為730.19、142.83、2191.88平方公尺)，關於各筆土地之承租面積，現耕與系爭文件所載不同，又上訴人現耕(含道路)總面積僅為系爭文件所載承租總面積之80.9%（計算式：3064.9÷3788=0.809），實難認為上訴人之現耕範圍與系爭文件所載相符。
3.原承租人呂阿行於57年2月15日死亡後，上訴人遲至96年4月27日方以繼承為由，向八德區公所申請租約變更登記（見相關資料卷第73頁)，八德區公所96年5月16日以八德市第0000000000號「桃園縣八德市公所受理單獨申請租約登記通知書」通知出租人即呂理順等69人後，因出租人高連發、呂玉雲及 蔡呂紅桃 提出異議，八德市公所以96年6月22日德都字第0960015056號函檢還上訴人之變更登記案，其變更登記案未完成。上開高連發提出異議之96年5月31日申請書記載：「主旨：請惠予停止辦理耕地租約之變更登記。說明：依八德市第0000000000號函辦理。申請人高連發所有坐落八德市○○段000地號土地持分1596/33397及956地號土地持分1512/33397，上項土地於民國94年2月間原賣方 呂萬德 、 呂理正 、 呂理智 、 呂理宇 簽定買賣契約，雙方約定由買方支付新台幣參拾萬元整，予三七五租約（承租人呂阿行）繼承人呂理育，做為解除三七五租約承租之補償費用，同時呂阿行繼承人呂理育並簽立同意書為據，本件耕地租約之變更登記顯與事實不符，理應解除三七五租約承租關係，因此為維護申請人之權益而提出異議。檢附土地登記簿謄本2份、同意書影本1份。」該申請書所附之94年2月18日同意書記載：「立書人呂理育今承租八德市○○段○○○○○○○○○○地號土地做農業耕種使用，因家族欲重建和安祠堂，立書人為配合公厝完成，同意下列事項：本地號土地共有人呂萬德、呂理正、呂理智、呂理宇等四人願將依地政機關登記持分面積全部移轉至承買人，立書人同意放棄以上所列四人在法律上之地主與佃農之關係。本地土地向縣府申請農路，如需要至地政機合法分割變更為交通用地時，立書人同意備齊一切之證件含印鑑證明。立書人同意放棄前第一項所列四人，三七五租約承租關係及承買人取得土地後如出售及道路使用，立書人取得新台幣參拾萬元之同時則對以上出售持分土地所有權人及承買人不得提出另類要求補償或法律上之訴訟，此費用即是解除承租之補償費用。本同意書同意事項如他人有議異時，立書人願負責釐，並負責上列四人出售及承買人所受之所有損失之賠償。以上所列事項為憑空口無憑，特立此書為證。立書人：呂阿行繼承人（現耕人呂理育）」(見相關資料卷第55、57頁，附件六、七)。上訴人表示：同意書上之簽名及捺印係伊所為，伊有收30萬元，是以道路使用之部分土地終止三七五租約為目的等語（筆錄見本院卷3第143頁），該道路使用之部分，為系爭土地東側即附圖一暫編地號954⑵部分，為94年至103年歷年空拍圖所示世外桃源社區西側之道路（空拍圖見原審訴字卷第135至144頁），附圖三之上訴人105年申請變更登記提出之租佃位置圖，亦顯示954地號土地西側、社區東側有道路存在(見相關資料卷第541頁)。上開系爭土地東側、社區西側之道路，本院於111年9月22日至現場勘驗時，上訴人 陳明 係因世外桃源社區興建，於94年間鋪設柏油路面迄今等語，而該道路為榮興路468巷供大眾通行之道路（勘驗筆錄見本院卷3第358頁，照片見同卷第399、401頁)。足見上訴人確有收取高連發交付之30萬元，將系爭土地如附圖一暫編地號954⑵部分於94年間交付高連發鋪設柏油路面作為供大眾通行之道路使用。租賃契約為繼續性契約，上開申請書及同意書所稱解除契約，應為終止契約之意。38年6月10日系爭租約原僅存在於呂阿行與呂芳炭之間，已如上㈠所述，而證人呂學仁為呂芳炭之孫(筆錄見本院卷3第241頁)，基於終止之不可分性，上訴人對呂萬德、呂理正、呂理智、呂理宇等4人(下稱呂萬德等4人)道路部分終止契約，並未對呂芳炭之全體繼承人(含呂學仁)為終止，不生終止之效力。高連發向呂萬德等4人購買系爭土地之應有部分，並支付上訴人30萬元後，上訴人將954地號土地東側土地交由高連發作為道路使用，就交付高連發作道路使用部分之土地，上訴人有未自任耕作情事，依上說明，系爭租約全部向後失其效力歸於無效。
㈣系爭租約原僅存在於上訴人與呂芳炭之間，其承租範圍為系爭
土地之一部分，並未特定位置，又因屆滿未續約而消滅，且上訴人違反應自任耕作之規定，一部不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，致全部租約歸於無效，則被上訴人及追加原告依民法第767條、第821條、第828條請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，上訴人應將系爭土地如附圖一所示暫編地號954、956部分返還予全體共有人，應屬有據；其餘部分(即如附圖一所示暫編地號956⑴、954⑴、954⑵部分）土地，上訴人目前未有占用之事實，為兩造所不爭執，業如上貳、所述，被上訴人請求返還此部分土地，應屬無據。至被上訴人及追加原告主張依減租條例第17條第3款、第4款規定終止部分，毋庸再予論述。
綜上所述，被上訴人依減租條例第16條第2項、民法第767條、
第821條、第828條請求確認其與上訴人間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，上訴人應將系爭土地如附圖一所示暫編地號954面積730.19平方公尺、暫編地號956面積2191.88平方公尺部分返還予全體共有人，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，部分理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。追加原告請求確認上訴人與追加原告間就系爭土地之耕地租賃關係不存在部分，為有理由，應予准許；追加原告請求上訴人返還系爭土地如附圖一所示暫編地號954、956部分予全體共有人部分，雖亦有據，然因被上訴人請求上訴人返還該部分土地予全體共有人（包含追加原告）部分，業經原審判決勝訴如原判決主文第二項所示，上訴人就此部分上訴經本院駁回其上訴（見本判決主文第一項、第三項)，是以就追加原告之訴毋庸再於本判決主文重複諭知返還該部分土地予全體共有人，而系爭土地其餘部分，因上訴人目前未占用，故追加原告請求返還該部分土地，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加原告之
訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第2項、第79條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國112年4月11日
民事第六庭
審判長法官周美雲
法官古振暉法官游悅晨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年4月11日
書記官魏淑娟附表一被上訴人及追加原告就系爭土地之應有部分
ＡＢＣＤＥＦ編號姓名Ｃ欄之登記序號就954地號土地登記權利範圍Ｅ欄之登記序號就956地號土地登記權利範圍備註1呂理順0006420/333970006420/333972呂理朝0025420/333970025420/333973呂理0026420/333970026420/333974呂芳龍00281512/3339700281512/333975呂芳昌0033567/333970033567/333976呂學義0037420/333970037420/333977呂春宜0039420/333970039420/333978呂紀瑩0040420/333970040420/333979呂玉燕0049845/333970049845/3339710呂啓榮005212/4771005212/477111呂佳樺005612/4771005612/477112呂寶金0061252/333970061252/3339713呂里城006284/33397006284/3339714呂金珠006784/33397006784/3339715呂麗慧007124/4771007024/477116呂素珠007272/4771007172/477117呂學馫0077630/333970076630/3339718呂學宏0081100/413130080100/4131319呂學明00821412/6679400811412/6679420呂學全00831412/6679400821412/6679421呂學鎮0091210/333970090210/3339722呂學金0092210/333970091210/3339723陳薪宸(陳義雲之承受訴訟人)009348/4771009248/4771陳義雲於111年12月14日死亡，繼承人為陳薪宸，本院於112年2月24日裁定命陳薪宸承受訴訟(見本院卷4第327頁)。陳薪宸尚未為繼承登記。24陳薪宸009524/4771009424/477125呂玉雲0096504/333970095504/3339726呂尤月珠0102378/333970101378/3339727呂文化0104378/1335880104378/13358828呂里木0105378/1335880103378/13358829呂其翰0106378/1335880105378/13358830呂進通0112100/429390111100/4293931林志隆011384/33397--32張文錠01206/477101196/477133張菱恩01216/477101216/477134張瀞之01226/477101226/477135張博皓01236/477101236/477136邱瀞瑩0124420/333970124420/3339737吳宥蓁0126672/33397--38高家涓0156316/42939012424/477139洪秋子--0126672/3339740王秀儉、呂穰樺、呂柏旻、呂佳曄( 呂理貴之 承受訴訟人)0103378/1335880102378/133588呂里貴於106年12月5日死亡，原審於108年3月25日裁定命其繼承人王秀儉、呂穰樺、呂柏旻、呂佳曄承受訴訟。王秀儉、呂穰樺、呂柏旻、呂佳曄於107年3月20日協議將呂里貴系爭土地應有部分遺產繼承分割予呂柏旻，並於107年3月27日完成分割繼承登記，呂柏旻於109年10月13日因贈與將應有部分移轉登記予高家涓(登記次序0156、0124)（桃園市八德地政事務所函及附件見本院卷4第265、266頁，本院限閱卷2第499至509頁)。但呂柏旻、高家涓就此部分未聲請承當訴訟。41呂理棋、呂柏齡、呂淑婉(呂芳勝之承受訴訟人)0057504/333970057504/33397呂芳勝於111年8月23日死亡，繼承人為呂理棋、呂柏齡、呂淑婉3人，本院於112年2月10日裁定命呂理棋、呂柏齡、呂淑婉3人承受訴訟（見本院卷4第231頁）。呂芳勝系爭土地應有部分雖分割繼承登記予呂理棋、呂柏齡2人應有部分各252/33397（登記序號0165、0166，0164、0165)，但呂理棋、呂柏齡2人就此部分未聲請承當訴訟。42呂陳麗香、呂學政、呂鎮邦(呂理賢之承受訴訟人)00024420/333970024420/33397呂理賢於110年10月3日死亡，繼承人為呂陳麗香、呂學政、呂鎮邦3人，本院於112年2月10日裁定命該3人承受訴訟（見本院卷4第231頁）。呂陳麗香、呂學政、呂鎮邦3人尚未為繼承、分割繼承登記。43沈永鑫--01558298/3339744葉佳興0129100/42939--45呂芳豊00291515/3339700291515/3339746呂仰鎧0107100/143130106100/1431347呂佩倩005536/4771005536/477148呂東星0111100/429390110100/42939附表二
ＡＢＣＤＥ編號文件名稱桃園市○○區○○段000地號(重測前為大湳段1540地號）土地面積4688.42㎡桃園市○○區○○段000地號(重測前為大湳段1539地號）土地面積6936.71㎡合計備註或卷頁138年6月10日臺灣省新竹縣八德鄉大興村私有耕地租約登記申請書(附件一)大湳段1328外3筆右列土地耕作面積0.3905耕地租約登記申請書見相關資料卷第41頁(八德區公所111年10月21日函：備考欄記載「上列土地總面積中耕作六分之一」，大湳段1328、1355、1539、1540地號4筆土地總面積為2.3430甲，六分之一即0.3905甲，無租佃位置圖，見本院卷3第413頁)2臺灣省桃園縣八德鄉鎮耕地租約登記簿(附件二)0.1305甲（約1266㎡)0.2600甲（約2522㎡)0.3905甲（約3788㎡)耕地租約登記簿見相關資料卷第43頁3101年10月3日桃園縣八德市私有耕地租約附表(附件三)0.140433公頃（約1404㎡)0.238321公頃（約2383㎡)0.378754公頃（約3788㎡)耕地租約登記簿見相關資料卷第29頁4103年7月10日桃園縣八德市私有耕地租約附表(附件四)0.140433公頃（約1404㎡)0.238321公頃（約2383㎡)0.378754公頃（約3788㎡)耕地租約登記簿見相關資料卷第25頁5105年12月13日私有耕地三七五租約附表(附件五)0.140433公頃（約1404㎡)0.238321公頃（約2383㎡)0.378754公頃（約3788㎡)耕地租約登記簿見相關資料卷第17頁6桃園市八德地政事務所土地複丈成果圖(附圖一)暫編地號954部分面積(作物)730.19㎡，暫編地號954⑵部分(道路)面積142.83㎡，合計873.02㎡暫編地號956部分(作物)面積2191.88㎡3064.9㎡本院卷3第407頁附表三本件相關事件時序編號日期事件卷頁138年6月八興字第37號租約記申請書（附件一）相關資料卷第41頁244年八興字第37號耕地租約登記簿（附件二）相關資料卷第43頁357年2月15日承租人呂阿行於民國前0年0月00日出生，民國57年2月15日死亡原審107年度訴更一字第4號卷1第46至51頁492年2月14日上訴人於92年2月14日申請繼續承租耕地，因原承租人呂阿行死亡，租約未辦繼承而退還申請件。八德區公所111年10月21日桃市德農字第1110036041號函見本院卷3第414頁594年2月18日呂理育以呂阿行繼承人（現耕人）身分出具同意書，同意書內容為：「立書人呂理育今承租八德市○○段○○○○○○○○○○地號土地做農業耕種使用，因家族欲重建和安祠堂，立書人為配合公厝完成，同意下列事項：本地號土地共有人呂萬德、呂理正、呂理智、呂理宇等四人願將依地政機關登記持分面積全部移轉至承買人，立書人同意放棄以上所列四人在法律上之地主與佃農之關係。本地土地向縣府申請農路，如需要至地政機合法分割變更為交通用地時，立書人同意備齊一切之證件含印鑑證明。立書人同意放棄前第一項所列四人，三七五租約承租關係及承買人取得土地後如出售及道路使用，立書人取得新台幣參拾萬元之同時則對以上出售持分土地所有權人及承買人不得提出另類要求補償或法律上之訴訟，此費用即是解除承租之補償費用。本同意書同意事項如他人有議異時，立書人願負責釐，並負責上列四人出售及承買人所受之所有損失之賠償。立書人：呂阿行繼承人（現耕人呂理育）中華民國94年2月18日」（附件六）相關資料卷第57頁696年初呂理育以呂阿行死亡為由單獨向八德市公所申請繼承及土地標示變更登記相關資料卷第59頁796年5月31日高連發於96年5月31日向八德市公所提出申請書，內容為：「主旨：請惠予停止辦理耕地租約之變更登記。說明：依八德市第0000000000號函辦理。申請人高連發所有坐落八德市○○段000地號土地持分1596/33397及956地號土地持分1512/33397，上項土地於民國94年2月間與原賣方呂萬德、呂理正、呂理智、呂理宇簽定買賣契約，雙方約定由買方支付新台幣參拾萬元整，予三七五租約（承租人呂阿行）繼承人呂理育，做為解除三七五租約承租之補償費用，同時呂阿行繼承人呂理育並簽立同意書為據，本件耕地租約之變更登記顯與事實不符，理應解除三七五租約承租關係，因此為維護申請人之權益而提出異議。檢附土地登記簿謄本2份、同意書影本1份。」（附件七）相關資料卷第55頁898年1月4日上訴人於92年2月14日申請續訂租約，復因租約未辦竣繼承而退還申請件。本院卷3第414頁9101年10月3日八德市公所101年10月3日德都字第1010034619號函准承租人呂理育101年7月11日申請租約變更登記（附件三）相關資料卷第29頁10103年7月10日八德市公所103年7月10日德都字第1030023893號函准承租人呂理育103年6月18日申請租約變更登記（附件四）相關資料卷第25頁11104年1月5日上訴人於104年1月5日申請續訂租約，因租佃爭議事件訴訟中而退還申請件本院卷3第414頁12105年9月9日呂理煉、呂紀瑩、呂寶金、呂理城、呂金珠、呂學馫、陳義雲、高芳蘭、呂東星、呂進通、林志隆（下稱呂理煉等11人）於103年間以呂理育為被告，向桃園地院起訴主張系爭租約不存在書面，且歷次變更均由呂理育單獨申請，並未同原告為之，系爭租約應不成立，請求確認兩造間就系爭土地之三七五租賃關係不存在，桃園地院於105年9月9日以103年度訴字字第1953號判決主文：「原告之訴駁回。」，理由為：「原告主張系爭租約不具備書面及未會同辦理登記為由，而認兩造間耕地租賃契約有不成立之情形，並請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。至原告主張系爭租約有『未自任耕作』及『欠繳租金』等情形而有終止之事由，因未踐行調處程序，亦應駁回。」，該判決未經上訴而確定。原審103年度訴字第1953號判決見原審106年度訴字第1311號卷第117至120頁13105年11月24日上述爭議事件於105年10月18日判決確定，呂理育於105年11月24日申請租約續訂，經八德區公所核與規定相符准予續訂租約，租期自104年1月1日起至109年12月31日止，共計6年本院卷3第414頁14105年12月13日八德市公所105年12月13日桃市德農字第1050041519號函准承租人呂理育單獨申請變更登記（附件五）相關資料卷第17頁15105年12月20日被上訴人於105年12月20日向八德區公所耕地租佃委員會申請調解調解調處不成立卷第535頁16106年9月21日桃園市○○○○○○○00○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○○○○00號」私有耕地租佃爭議調處不成立一案，移請桃園地院審理。原審106年度訴字第1311號卷宗第2頁17106年11月2日吳宥蓁等43人起訴狀：1.訴之聲明：㈠確認兩造間就桃園市○○區○○段000○000地號土地(下稱系爭土地)之耕地租賃關係不存在。㈡被告應將上開2筆土地交還予原告及全體共有人。2.系爭租約於最初登記時並無書面租約存在，由八德租公司調閱之八興字第37號（即系爭租約）卷宗，系爭租約自38年後全無資料，遲至98年間始由被告單獨申請登記，斯時被告並未出具最初之書面租約。縱系爭租約存在或成立，被告多年來並未自任耕作，依減租條例第16條第2項、第17條第1項第4款，無效或得終止租約，原告已以書狀為終止租約之通知，並依減租條例第16條第2項、第17條第1項第4款，及民法第455條租賃物返還求權、第767條所有物返還請求權，訴請確認兩造間三七五租賃關係不存在，暨請求被告交還系爭土地予原告及全體共有人。原審106年度訴字第1311號卷宗第62至66頁18106年11月30日桃園地院106年度訴字第1311號判決主文：原告之駁回。理由略以：954、956地號土地所有人70、71人，出租權屬繼承人全體之公同共有，應以全體繼承人為原告，為固有必要共同訴訟，由公同共有人全體一同起訴或被訴，否則當事人適格有欠缺，原告未以全體所有人為原告提起訴訟，當事人不適格，其訴顯無理由。原審106年度訴字第1311號卷宗第189至192頁19107年3月29日107年上字第54號判決發回原審：1.原告為系爭土地之分別共有人，僅需對有爭執之被告提起即為當事人適格，無全體共有人一同起訴之必要。2.本於土地所有權請求無權占有之被告返還系爭土地予全體共有人，本得由共有人中之一人或數人單獨提起求為命被告向共有人全體返還土地之訴，無由全體共有人提起之必要。107年上字第54號卷第211至215頁20108年7月16日原審107年度訴更一字第4號判決被上訴人全部勝訴21110年1月13日上訴人於110年1月13日申請續訂租約，復因租佃爭議事件訴訟而退還申請件本院卷3第414頁