裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第903號民事判決
裁判日期：民國94年01月25日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第903號原告辰○琴
巳○○寅○○卯○○午○○丙○○○子○○癸○○壬○○庚○○前列10人共同訴訟代理人未○○
丁○○戊○○
甲○己○○丑○○乙○○前列16人共同訴訟代理人辛○○
未○○被告辰○上列當事人間租佃爭議事件，於民國94年1月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文確認兩造間就坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、緣原告於民國91年間經桃園縣八德市公所通知被告欲就原告所有坐落桃園縣八德市○○段○○○○號（重測前為茄苳溪段
568地號）辦理續約，始知系爭耕地有租賃契約存在，經查證發現系爭耕地係於38年間，由當時土地共有人之一即第3人 張有 林，在未得到其他共有人同意下，將該系爭耕地出租予第3人 張進榮 ，並簽訂耕地租約。惟查，依45年系爭耕地登記簿謄本記載「民國42年11月23日據省政府42年府民第甲字第2810號令發共有土地所有權移轉變更登記處理原則系爭土地因自耕保留所有權歸屬自耕人所有由政府逕為交換移轉」，是以， 張有林 就系爭耕地原有之應有部分1440分之120於45年7月10日以後因被徵收而喪失所有權。又查，被告提出之原耕地租約之出租人名義記載為張有「木」、承租人名義為張「進」榮，被告現卻謊稱原出租人名義應為張有「林」、承租人名義應為張「振」榮，顯然不符。況縱出租人為張有林，其應有部分面積僅為0.02175公頃，但出租面積卻達0.1584公頃，且未經全體共有人同意訂約、換約，應屬無效。再者，系爭耕地目前全交由原告丁○○耕作，根本無出租情事，為此請求確認兩造間就系爭耕地租賃關係不存在。
二、原告並不知就系爭耕地與 張振榮 有耕地租約關係存在，而從未收取任何租金，故縱使原租約有效成立，則原告亦得終止系爭耕地租約。
參、證據：提出地籍圖、耕地租約各1件、舊造之土地登記簿謄本3件、桃園縣八德市公所通知書、系爭耕地所有權變更表、土地登記謄本、耕作證明書各1件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、系爭耕地自38年起即由被告之父即張振榮承租耕種至今，並與出租人張有林簽訂三七五耕地租賃契約，於56年間更經桃園縣政府核定續租6年，且張有林所有的土地在耕地放領時，亦由張振榮承領，僅因系爭耕地漏未放領，故而訂定耕地租約，此由張有林之子證人 張國潤 之證言可證。嗣於81年2月3日被告父親過世後由被告為繼承人，因張振榮生前未曾告知被告有系爭耕地租約存在，被告乃未辦理租約變更登記手續，迄於92年5月20日接獲桃園縣八德市公所通知系爭耕地租約尚未申辦續訂耕地租約後，被告才積極洽尋系爭耕地之其他共有人（即原告）辦理續訂耕地租約及繼承登記。況被告現仍為系爭耕地之共有人之一，應有部分為426分之15仍由被告繼續耕作。
二、系爭耕地迄今仍由被告繼續耕作依應有部分比例計算之土地，實非全部土地皆由原告丁○○耕作，且被告在不知系爭耕地有耕地租約存在下，而未按時繳交租金，實非不可歸責予被告，是以系爭耕地租約應繼續有效。
參、證據：提出租約變更登記通知書、耕地三七五租約登記清查表、桃園縣政府函、租約註銷登記通知書、臺灣省桃園縣私有耕地租約各1件為證。
理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件被告之被繼承人張振榮於38年間與張有林就坐落桃園縣八德市○○段○○○○號（重測前為桃園縣八德市○○○段○○○○號）土地，面積0.1584公頃，訂定耕地租佃契約，該租約曾陸續辦理續約登記至61年12月31日，嗣原告以系爭耕地出租未經全體共有人同意，應屬無效，且被告欠租已達2年以上，要求終止系爭租約收回系爭耕地，經申請桃園縣八德市公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處均未成立，有桃園縣政府耕地租佃委員會93年6月30日租佃爭議調處不成立案卷宗附之調處程序筆錄、調解申請書可考，故依前項規定，本件起訴程序為合法，先此敘明。
二、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號裁判要旨可參。本件原告起訴主張系爭耕地租佃契約應屬無效，縱非無效，亦因被告欠租已達2年以上，且已向被告為終止租佃契約之意思表示，租約應已終止，被告則以系爭耕地之承租權係繼承自其父張振榮，並非無效，且原告未向其催繳租金，其原先因無從得知繼承該承租權，故而未繳租金等語，故原告是否具有出租人之法律上地位即有不安之狀態，且得以確認判決加以除去，因認原告有確認利益存在，是原告提起本件訴訟於法有據，合先敘明。
三、本件原告起訴主張：其於91年間經桃園縣八德市公所通知，始知被告要求就原告所有系爭耕地續訂耕地租賃契約，惟系爭耕地原租約係於38年間，由土地共有人之一張有林在未經其他共有人同意下，將該系爭土地中面積0.1584公頃擅自出租予張振榮，而張有林就系爭耕地應有部分1440分之120已於45年7月10日後因徵收而喪失所有權，且被告提出之原耕地租約之出租人名義應為張有「木」、承租人名義為張「進」榮，與被告所稱原出租人名義為張有「林」、承租人為張「振」榮，顯然不符，且縱認原租約存在，惟被告已欠租達
2年以上，其並已對被告為終止租約之意思表示，故請求確認系爭耕地租賃關係不存在等語。被告則以：系爭耕地之承租權係自其父張振榮繼承而來，張振榮與張有林之耕地租佃契約自38年起至61年12月31日止均經登記有案，自屬有效，其因不知繼承該承租權，且出租人亦未向其催收租金故而未繳租金等語，資為抗辯。
四、經查，原告所有系爭耕地，總面積為0.25345公頃，自38年1月1日起，由斯時共有人之一張有林將系爭耕地面積0.1584公頃部分出租予張振榮，租期自38年1月1日起至40年12月31日止，並經辦理租約登記，嗣並曾辦理續約登記自56年1月1日起至61年12月31日止等情，有土地登記謄本、臺灣省桃園縣私有耕地租約影本為證。原告固主張該租約上之出租人、承租人記載為張有「木」、張「進」榮，並非被告所稱之張有林、張振榮云云，被告則抗辯：承租人張振榮部分係他人代書而誤載為張進榮，出租人張有林因書寫習慣將「林」字寫得近似「木」字，依出租人欄下之印文來看確為張有林等語。經查，經傳喚張有林之子張國潤到庭證稱：「（你父親是系爭土地的所有權人？）本來有持分，至於有沒有移轉持分我就不清楚，我們因為住在台北沒有耕作，我在國小的時候知道的是把土地租給張振榮耕作」「我父親「林」都是這樣簽的，下面的印文確實是我父親的印文」等語（見93年10月7日言詞辯論筆錄），核與被告所辯相符。再者，依桃園縣政府八德市公所所留存之系爭耕地38年6月簽定之臺灣省桃園縣八白字第17號私有耕地租約所記載之出租人、承租人分別為張有林、張振榮二人，有該耕地租約附卷可佐，足見被告抗辯系爭耕地於38年間係由張有林出租予張振榮，另紙租約上記載承租人張振榮係誤載乙節非虛，故原告主張系爭耕地38年訂定之前開租約之出租人、承租人並非張有林、張振榮云云，尚難採信。
五、原告復主張系爭耕地係由共有人之一張有林出租予張振榮，對原告不生效力，被告則以前詞置辯。按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。又按民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院86年台上字3020號、92年台上字第1143號、92年台上字第1734號判決意旨參照。經查，本件系爭耕地係於38年6月間由共有人之一張有林將其中面積0.1584公頃出租予張振榮，已如前述，惟系爭耕地於張有林出租當時，除張有林就系爭耕地應有部分1440分之120外，尚有共有人呂天通應有部分1440分之120、 張明傳 應有部分1440分之120、呂春發應有部分1440分之120、張圳應有部分1440分之236、張海應有部分1440分之1、 張阿房 應有部分1440分之1、 張隆 應有部分1440分之1、 張木生 應有部分1440分之1等情，有原告提出系爭耕地自日據時代迄電子化前舊造土地登記簿謄本3份、所有權變更表在卷可稽，並為被告所不爭執，本件被告之被繼承人張振榮係向張有林承租有形之系爭耕地特定面積
0.1584公頃，並非無形之應有部分（依張振榮承租之面積計算遠超出張有林就系爭耕地應有部分比例），依前開規定，張有林就此出租系爭耕地之管理行為應由全體共有人共同為之，張有林單獨將系爭耕地出租他人之出租行為對系爭耕地其他共有人不生效力，原告為系爭耕地其他共有人之子孫或受讓人，自然亦不受該租約拘束，是原告主張兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在等語，應堪採信。
六、綜上所述，系爭耕地原共有人張有林單獨將系爭耕地之特定面積出租予張振榮，非經全體共有人為之，該租賃契約對系爭耕地其他共有人及其後手即原告應不生效力，從而，原告訴請確認兩造間關於坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張之攻擊防禦方法，經核對本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年1月25日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
法官賴惠慈以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年1月25日
法院書記官王曉雁