裁判字號：臺灣新北地方法院92年訴字第608號民事判決
裁判日期：民國92年06月20日
裁判案由：給付租金等
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度訴字第六○八號
原告丙○○
乙○○共同訴訟代理人 陳文彬 律師
賴玉梅 律師 黃紀錄 律師被告甲○○住台北縣蘆洲市○○路○○○巷○號五樓右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣蘆洲市○○段○○○○號土地上、五二六建號門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○○巷○號五樓之房屋騰空遷讓返還予原告丙○○。
被告應給付原告丙○○新台幣玖萬捌仟肆佰元，及自民國九十二年五月二十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十二年月四月十九日起，至將第一項所示建物返還之日止，按月給付原告乙○○新台幣貳仟壹佰壹拾肆元。
原告丙○○、乙○○其餘之訴駁回。
本判決第一項、第二項於原告丙○○分別以新台幣肆萬陸仟元及新台幣叁萬陸仟元、第三項於原告乙○○以新台幣貳仟元，預供擔保後，得假執行。
原告丙○○、乙○○其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告丙○○負擔百分之四、原告乙○○負擔百分之一，餘由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號土地上之建號五二六號之建物
，即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○○巷○號五樓之房屋全部騰空，遷讓交還與原告丙○○。
㈡被告應給付原告丙○○十萬零八百元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起自清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈢被告應自九十二年四月十九日起，至實際返還前開房之日止，每月給付原告乙○○八千元。
㈣第一、二項請求，原告丙○○願供擔保請准宣告假執行。
㈤第三項請求，原告乙○○願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○號土地上之建號五二六號之建物，即門牌號
碼台北縣蘆洲市○○路○○○巷○號五樓之房屋（下稱系爭房屋），係屬原告乙○○所有，民國八十七年七月十日，原告丙○○（即原告乙○○之配偶）於徵得原告乙○○之同意後，就系爭房屋與被告簽訂租期自八十七年七月十日起至八十八年七月十日止，每月租金新台幣（下同）八千元之租賃契約，雙方並約定租金應於每月十日以前繳納，且被告亦於租約成立時，交付原告丙○○一萬六千元以作為押租金之用。然於八十八年七月十日，原告丙○○與被告就系爭房屋之租約期滿後，因被告表示願以原租約之條件繼續繳納租金，原告丙○○亦未加以反對，故原告丙○○雖未與被告另訂新租賃契約，依民法第四百五十一條之規定，雙方仍視為成立不定期限之租賃關係。詎料，此後被告繳交租金即時常發生遲延之狀況，且於九十一年起更開始拒絕支付租金，雖屢經原告丙○○催討，被告均置之不理，迄九十一年十二月底，被告已積欠租金四萬八千元未付，扣除被告於簽訂原租約所交付之一萬六千元押租金，被告尚欠原告丙○○三萬二千元之租金未付。
㈡按承租人應依約定日期支付租金，租賃物為房屋者，承租人積欠租金額，除以
擔保金抵償外，若達兩個月以上時，出租人有得訂相當期限催告後，終止租賃契約，租賃關係終止後，承租人應返還租賃物，民法第四百三十九條、第四百四十條第一項、第四百五十五條、土地法第一百條第三款均定有明文。被告所積欠原告丙○○之租金，以押租金抵償後，尚有三萬二千元之租金未給付原告，其所欠租金總額己超過兩個月之租額，而原告丙○○已於九十一年十二月十五日對被告為給付所欠租金之合法催告，並於鈞院審理時，原告丙○○復當庭對被告為終止租約之意思表示，被告雖未到場，但是日之言詞辯論筆錄既於九十二年四月十八日送達於被告，則原告終止租約之意思表示亦應同時到達被告，故兩造之租賃契約應於該言詞辯論送達被告時即己終止，而兩造終止租約時，被告共欠原告丙○○六萬零八百元之租金未付。故依前開法條之意旨，被告應給付原告前述所欠之租金，而原告丙○○亦得本於租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。
㈢依租約十二條之約定，若乙方（即被告）有違約情事，乙方應賠償甲方（即原告丙○○）因涉訟所繳納之律師費。今原告因被告前開違反租賃契約之行為．
致支出律師費四萬元，被告應負賠償責任。
㈣本件租賃契約業於九十二年四月十八日終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋，
被告就係爭房屋即受有相當於租金之利益，原告乙○○（即系爭房屋之所有人）則受有相當於租金之損害，為此原告爰依民法第一百七十九條之規定，請求被告應自租賃契約終止之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告乙○○相當於租金八千元之不當得利金。
三、證據：提出租賃契約、律師費收據、建物登記謄本、地價謄本、房屋稅單影本各一份，照片十一張為證，並聲請訊問證人 林美月 。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：
一、被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告起訴時，其應受判決事項之聲明第二項原係被告應給付原告丙○○七萬二千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於九十二年五月十二日之民事準備狀中，擴張該應受判決事項之聲明為被告應給付原告丙○○十萬零八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，係屬聲明之擴張，核與民事訴訟法上開規定尚無不合，核先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張系爭房屋係原告乙○○所有，原告丙○○於取得原告乙○○同意後，於八十七年七月十日就系爭房屋與被告簽訂租賃契約，約定租期自八十七年七月十日起至八十八年七月十日止，每月租金八千元，被告並交付一萬六千元之押租金，嗣租賃契約期滿後，因被告同意按原條件承租，原告丙○○亦未有反對之意思表示，故雙方成立不定期租賃，此後被告即不按月繳付租金，迄九十一年十二月底，扣除被告原先所交付之押租金一萬六千元後，被告尚欠原告丙○○三萬二千元之租金未付之事實，業據原告提出建物登記謄本，租賃契約影本一分為證，被告既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀以為爭執或答辯，堪信原告之主張為真實。
二、按租賃物為房屋者，承租人支付租金有遲延者，遲付租金之總額，除以擔保金抵償外，達兩個月以上時，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項、土地法第一百條第三款均定有明文。本件被告自九十一年起即未依約正常給付租金，迄原告丙○○於九十二年三月四日提起本件訴訟止，已積欠八個月之租金，經以押租金一萬六千元相抵後，被告所積欠之租金總額已達兩個月以上。原告丙○○於九十一月十二月十五日曾以書面留言限期五日催告被告給付租金，並將該催告書置放於系爭房屋鐵門之門縫中，嗣於九十一年十二月十五日及十二月二十日均以相同的方法催告被告給付，均經被告受領之事實，業據原告丙○○提出照片四張為證，並據證人林美月到庭證稱：「我住在隔壁。所以屋主去，我都會知道。去年四、五月間，他打電話和他們聯絡，就很少找到人，屋主問我，我說他們有住那邊，他向我借紙筆，內容都是留言，要被告和他聯絡。之後今年九十二年一月初時，屋主再去找他們，約一月十日時屋主有去找他們，那是約收房租的時間，屋主去原本沒有碰到人，按電鈴沒有人開，等了很久，剛好要回家時，有碰到人，有告訴他們說，近期內請他們搬走。」、「（問：有無看過屋主去貼照片中的告示？）有。約十二月中旬有貼過，一月初收房租再向他們說此事情。叫他們近期內搬走。這張告示是被告撕掉的，因為我都有在看，晚上被告回來紙就被撕掉了。」等語在卷可稽，是原告丙○○主張已定相當期限催告被告支付所欠租金等語，自屬可採。而被告於本院九十二年四月十一日言詞辯論期日，當場表明以言詞辯論筆錄之送達為終止租賃契約之意思表示，該言詞辯論筆錄亦經於九十二年四月十八日送達於被告，此有送達回證一份在卷可據，則系爭租賃契約應於九十二年四月十八日終止。從而，原告丙○○主張依民法第四百五十五條前段之規定，請求被告返還系爭房屋，即屬正當。
三、又查，被告自九十一年間起即未依約正常給付租金，迄租賃契約終止之九十二年四月十八日止，計積欠九個月又九日之租金，其總額應為七萬四千四百元（8,000X9＝7,200，8,000≒30X9=2,400，72,000+2,400=74,400）。經以押租金一萬六千元抵償後，被告尚積欠原告丙○○租金五萬八千四百元（74,400-16,000=58,400）。又原告丙○○與被告所訂立之租賃契約，於第十二條約定「乙方（按指被告）若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方（按指原告）賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語，亦有租賃契約之影本一份在卷可憑。而租賃契約，依民法第四百五十一條規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），並未隨同變更，最高法院八十一年度台上字第一九七三號判決意旨參照。本件系爭租賃契約之期限屆滿後，因被告繼續使用系爭房屋，原告丙○○既未為反對之意思表示，兩造視為成立不定期限之租賃契約，該不定期租賃契約之契約內容，除期限發生變更外，其餘內容並未變更，原告丙○○因被告違反租約，有支出律師費四萬元乙節，亦有律師費收據之影本一份在卷可稽，則其主張依上開租賃契約第十二條之規定，請求被告賠償其因被告違反租賃契約致支出之律師費用四萬元，即屬有據。從而，原告丙○○請求被告給付所積欠之租金及律師費用，在九萬八千四百元（58,400+40,000=98,400），及自九十二年五月二十日（即民事準備狀繕本送達翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
五、再查，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。本件被告與原告丙○○之租賃契約關係既於九十二年四月十八日終止，則被告於契約終止後仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占用原告乙○○所有之系爭房屋，依社會通常之觀念，被告可獲得免於支付相當於租金之利益，致原告乙○○受有相當於租金之損害，則原告乙○○自得依據不當得利之法則，請求被告給付相當於租金數額之不當利益。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法九十七條第一項定有明文；而該條土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價；又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。查系爭房屋所坐落之台北縣蘆洲市○○段○○○○號土地，於八十九年七月一日之申報地價為每平方公尺一萬元，有地價謄本之影本一份在卷可憑。又地政機關尚未開辦建物價額估定業務，原告乙○○主張建物價值以課稅現值十四萬四千七百元計算，亦屬有據。本院審究系爭房屋位於台北縣蘆洲市○○路○○○巷內，臨接民族路巷口即有公車站牌，民族路上店家臨立，設有便利商店及金融機構，步行五分鐘可抵仁愛國小，交通便利，生活機能良好等一切情狀，亦據原告 陳明 ，並有現場簡圖及照片八張在卷可據，認應按系爭房地申報總價額年息百分之七計算相當於租金之不當利益。從而，被告自九十二年四月十九日起至將系爭房屋返還予原告丙○○之日止，每月所得不當利益之金額為二千一百十四元（其計算式為10，000Ⅹ108.88平方公尺Ⅹ6／30＋144,700=362,460，362460Ⅹ7％Ⅹ1／12＝2114元，元以下四捨五入）。
六、綜上所述，原告丙○○依民法第四百五十五條前段之規定，請求被告遷讓房屋，並本於租賃契約之法律關係，請求被告給付租金五萬八千四百元及律師費四萬元共計九萬八千四百元，及自九十二年五月二十日（即民事準備狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨原告乙○○本於不當得利之法則，請求被告給付自九十二年四月十九日起至遷讓交還系爭房屋予原告丙○○之日止，按月給付二千一百十四元，為有理由，應予准許，超過上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附依，應併予駁回之。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年六月二十日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官陳麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀~B法院書記官顧嘉文中華民國九十二年六月二十日