臺灣臺北地方法院簡易民事判決 95年度北簡字第58946號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
張麗玉 律師
被 告 庚○○
丙○○
己○○
戊○○
兼前四人
訴訟代理人 丁○○
7之
被 告 辛○○
上述當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十六年三月六日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：（見起訴狀、準備書狀㈠）
緣坐落台北市○○區○○路一小段277地號土地（以下稱：
本件土地），面積三四八平方公尺，原告所有權應有部分為
168/10000，地上建有七層樓公寓一棟（以下稱：本件公寓
），被告為二至七樓房屋所有權人，門牌號碼依序為台北市
○○區○○街○○號2樓、3樓、4樓、5樓、6樓、7樓○○○區
○○段一小段1260、1261、1262、1263、1264、1265建號）
。本件公寓基地坐落本件土地上，被告房屋應具備應有部分
1292/10000方屬合法占有基地；惟被告等人取得房屋時均登
記土地應有部分為1260/10000，迄無變更，故每人應有部分
尚欠32/10000，被告六人之建物多使用192/10000之土地，
其中168/10000即原告所有應有部分之面積。
按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例），
是被告等六人獲有不當得利利益，且不法侵害原告所有應有
部分權利，已構成民法第一百七十九條不當得利、民法第一
百八十四條第一項前段侵權行為。本件土地位居都市精華商
業區營業用地，原告特參考土地法第九十七條等規定，以公
告現值年息百分之十為標準，請求起訴前之五年損害賠償金
或鈞院核定租金，即被告每人新台幣（以下同）75516元，
並應按月給付原告損害金或租金1258元（348平方公尺×168
/10000×155000元（公告現值）×10/100÷12（月）÷6（
被告6人）＝1258.6元；每人五年損害金或租金之數額為
1258.6元×12（月）×5（年）＝75516元）。
原告係本件土地共有人，但並未占有使用任何土地，全為被
告等共同占有使用。按民法第八百十八條所定各共有人按其
應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有
人得就共有物全部，於無害他共有人權限度內，可按其應有
部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使
用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過
利益，要難謂非不當得利（參照最高法院55年台上字第1949
號判例）。故被告仍應依不當得利規定返還利益於原告。本
件土地於72年1月12日時為訴外人 侯西隆 所有，事後興建本
件公寓， 侯君 陸續將土地分割出賣移轉登記予被告予原告等
人，不生區分建物所有權人協議土地持分比例登記協定可言
。即使侯君曾出具「土地使用權利證明書」，亦係配合行政
規則，並非與被告成立使用借貸契約；縱使成立借貸契約，
其效力僅及於侯君而不及於原告。
基於不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權、租金
請求權而聲明：被告應各給付原告七萬五千五百十六元正，
及各自本起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止，按月給
付原告一千二百五十八元正。
貳、被告答辯：（見九十五年十二月二十八日書狀、九十六年一
月九日筆錄）
原告主張被告所有房屋應須各擁有本件土地1292/10000持分
方屬合法占有基地云云，顯屬無據。並無任何法令規定建物
區分所有人就基地應有一定持分，實務上，地政機關辦理建
物所有權第一次登記時，其基地持分之分配，均依照當事人
契約書所約定之移轉持分辦理登記。
再者，土地與建物得分別為獨立之物權客體，地上建物對基
地有合法之使用權已足。至各區分所有建物所有人如何分擔
基地之權利，為當事人間之契約行為，非行政機關所得干預
，不宜於土地登記規則中強行規定，此有內政部74年8月10
日台內地字第335603號函可參可。區分所有建物對於基地亦
只須有「合法之使用權」已足（如申請建照時之土地使用權
同意書），並無須一定要分擔基地持分；更無須按特定比例
去分擔基地之持分權利。
本件公寓在七十三年二月二十三日辦竣第一次建物登記，原
地主依契約自由原則，將基地持分逐一移轉登記予被告，原
告遲於七十六年六月二十四始取得基地持分，其他各戶建物
與基地持分既已完成登記，原告自應繼受原地主之義務，不
得任意推翻原地主同意建築地上物之義務。本件公寓三樓到
七樓比較早出售，一、二樓是保留戶，後來二樓與基地出售
予訴外人 許耀文 ，建商事後再過戶給他家人乙○○本件土地
持分168/10000，二樓後來轉賣時，基地持分168/10000並未
隨同移轉，乙○○將這部分贈與給原告甲○○。
並聲明：駁回原告之訴。
叁、本院得心證理由：
程序事項、雙方不爭執事項：
⑴原告起訴時另主張租賃關係為本件訴訟標的，九十六年一
月二十九日言詞辯論時，當庭撤回此部分。
⑵坐落台北市○○區○○路一小段277地號土地（即本件土
地），面積為三四八平方公尺，其上建有七層樓公寓一棟
（即本件公寓），被告為二至七樓房屋所有權人○○○區
○○段一小段1260、1261、1262、1263、1264、1265建號
）。原告就本件土地應有部分為168/10000，被告每人持
分為1260/10000。（見原證一、二）
⑶本件土地原係訴外人侯西隆所有，本件公寓於七十三年二
月二十三日完工並辦理保存登記，侯君陸續將本件土地持
續移轉於三至七樓住戶。稍後，本件公寓二樓及基地持分
移轉予訴外人許耀文，建商事後又過戶土地持分168/1000
0予乙○○（許耀文親人）；二樓房地轉賣時，並未將168
/10000基地持分一併移轉，乙○○事後將持分贈與給原告
甲○○。
爭執要旨：
原告主張被告建物各配合1292/10000之土地持分始屬合法，
其中168/10000係原告持分，故被告已侵害原告權利云云。
被告辯稱房屋應配合多少基地持分，法律並未要求，原告取
得持分時，房屋與基地持分已完成登記，原告卻要求依房屋
面積計算基地持分，並非可取。經調查：
⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
⑵按民法第八百十八條規定，各共有人按其應有部分，對於
共有物之全部，有使用收益之權。但是，本件土地上建有
七層公寓一棟，此有建物與土地登記簿謄本可證（見原證
一、二），是以本件公寓屬於公寓大廈管理條例第三條所
稱公寓，住戶間不只是民法上共有人關係，尚有前述條例
第三條第二款之「區分所有」關係，先予說明。遍查公寓
大廈管理條例與地政法規，均未要求住戶應按房屋就公寓
大廈之總面積比例以取得基地持分；何況，各樓層房屋價
值受樓高、採光、景觀、使用庭院之可能性而有不同價值
，房價既不相同，又如何要求基地持分均以樓地板面積為
準？原告未能說明其主張有何法律依據，自非可取。
⑶再者，司法院大法官會議釋字第三四九號解釋就分管契約
效力表示：「…惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約
，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約
之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞…。」，是以第
三人受讓共有物時，如可得而知分管契約內容，自應受其
拘；並應推斷土地承買人於買受時，默許房屋所有人繼續
使用其土地（參見最高法院八十六年度台上字第二０九八
號、八十九年度台上字第五四０號判決）。如前所述，原
告在七十六年始取得本件土地持分68/10000，而本件公寓
早在七十三年即完工並陸續過戶房地所有權；原告受讓時
即可知悉原地主與三至七樓住戶就基地持分之分配比例─
相當於分管契約；則原告事後要求其他樓層屋主改以房屋
與公寓面積比例計算持分，顯與原告承接土地時所知悉分
管契約不符，自非可取。
⑷至於內政部71年10月20日台內地字第101985號函釋（附於
本院九十五年度北簡字第一一二七七號民事卷）、70年1
月5日台內地第059203號函釋、74年8月10日（74）臺內地
字第335603號函釋，純係內政部研究意見；因原地主與住
戶就土地持分已有前述「分管契約」，自應以分管契約為
處理依據，併此說明。
因此，現行法律並未要求區分所有權人之基地持分比例，此
部分應由當事人以契約自由原則自行約定。原地主與區分所
有權人劃分基地持分並登記後，繼受人可得而知其劃分方案
（分管契約），自應受其拘束，不能任意指稱區分所有權人
侵害基地持分。本件被告並無不當得利或侵權行為可言。
從而，原告依據侵權行為損害賠償請求權等，訴請被告分別
給付如聲明所示本金、利息，於法不合，應予駁回。（本件
係簡易事件，原告毋須聲明宣告准假執行）
綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登
報費用，不含律師費等費用。）
中 華 民 國 96 年 3 月 20 日
台北簡易庭法官吳燁山
上為正本，係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀（按對方
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中 華 民 國 96 年 3 月 20 日
書記官林鈴芬