裁判字號：臺灣高等法院 臺中 分院112年上易字第202號民事判決
裁判日期：民國112年11月07日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第202號上訴人 宋瑋萱
宋文隆 共同訴訟代理人 吳孟益 律師被上訴人 黃靜觀 訴訟代理人 郭金能 被上訴人 謝素梅 共同訴訟代理人 洪錫欽 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年3月9日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1582號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人黃靜觀應給付上訴人宋瑋萱、宋文隆各新臺幣10萬元、6萬元，被上訴人謝素梅應給付上訴人宋文隆新臺幣6萬元，及均自民國111年6月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人黃靜觀負擔百分之18、被上訴人謝素梅負擔百分之7、上訴人宋瑋萱負擔百分之34、上訴人宋文隆負擔百分之41。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查上訴人於原審依民法第179條規定，請求被上訴人返還押租金，嗣於本院審理期間追加依後述000號1樓租賃契約第3條第3項及000號2樓、000號2樓租賃契約第3條第2項約定請求返還保證金（見本院卷第44至45、55至56、112、156頁），請求擇一為有利判決，該追加部分與原訴之請求，核均係本於上訴人所主張被上訴人所交付之租賃物不合於兩造租賃契約所約定使用收益狀態之同一基礎事實，依首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：門牌號碼○○市○○區○○路000號0、0樓房屋及000號1、2樓房屋（下各稱000號1、2樓房屋及000號1、2樓房屋）分別為被上訴人謝素梅及黃靜觀所有，上訴人宋文隆於民國110年12月14日分別與謝素梅、黃靜觀各就000號2樓、000號2樓簽立租賃契約，上訴人宋瑋萱則於110年12月20日分別與謝素梅、黃靜觀各就000號1樓、000號1樓簽立租賃契約（即共簽立4份租賃契約，下各稱000號1樓租約、000號2樓租約、000號1樓租約、000號2樓租約，除000號1樓租約外合稱系爭租約），租賃期間均為110年12月15日至120年12月14日，保證金則000號1樓、000號1樓租約均為新臺幣（下同）10萬元，000號2樓、000號2樓租約均為6萬元，上訴人已付清上開保證金。於上訴人承租前，上開000號、000號房屋間之分戶牆即已拆除而為二戶打通之現況，且原設計之1樓外牆遭拆除外推、2樓與公共樓梯間之外牆亦已遭拆除改建開設鐵門、原設計之內部直通樓梯亦已遭拆除，凡此均屬違建，然被上訴人並未告知；其後，上訴人於000年0月間僱工拆除舊有裝潢時，又發現000號1、2樓間之樓板有被挖破之大洞，臺中市政府都市發展局（下稱都發局）並於111年0月00日發二函文分別通知宋瑋萱000、000號房屋有「未經申請許可擅自變更使用（外牆、樓板、分戶牆及直通樓梯變更）情事」，違反相關建築法規。被上訴人就系爭租約未盡民法第423條所定交付並保持合於約定使用收益狀態租賃物之義務，且未盡依系爭租約及租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）、消費者保護法等相關法令應盡之交付非屬違建之租賃物之義務，經上訴人催告修繕租賃物亦置之不理，已構成不完全給付，且上訴人得依民法第423條、第424條、第430條規定終止租約。上訴人已於111年2月11日分別發函通知被上訴人於同年月25日終止000號1樓、000號2樓、000號2樓租約，嗣並已於111年2月25日終止系爭租約當日交還房屋，至000號1樓則因作為上訴人經營之蜜可美材行收尾與其他商業物件處理場所而未同步終止租約，至112年9月20日始點交予被上訴人。系爭租約既經終止，被上訴人保有該部分保證金即無法律上原因，則上訴人自得依民法第179條規定，請求被上訴人返還，即宋瑋萱得請求黃靜觀返還10萬元、宋文隆得請求謝素梅、黃靜觀各返還6萬元；且伊等既已返還該部分租賃房屋，則伊等亦得依000號1樓租約第3條第3項、000號2樓、000號2樓租約第3條第2項約定，請求返還上開保證金。再者，被上訴人既有不完全給付之情事，則就上開經終止租約之000號1樓及000號2樓、000號2樓，上訴人自得依民法第227條規定，請求被上訴人賠償所投入之拆除、清運、裝修費用，即宋瑋萱得請求黃靜觀賠償287,805元，宋文隆則得請求謝素梅、黃靜觀分別賠償174,300元等情，爰提起本訴（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並為首開訴之追加）。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)黃靜觀應給付宋瑋萱、宋文隆各387,805元、234,300元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)謝素梅應給付宋文隆234,300元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人承租前，已至系爭房屋現場確認租賃物情況，該現況即為上訴人所欲承租之約定使用狀態；且上訴人擅自動工之裝修設計圖，亦係規劃拆除分戶牆、室内無樓梯、2樓外牆拆除重做之設計，且000號1、2樓之樓板當時外觀正常而無破洞，是伊等按簽約時之現況交付之租賃物，並無不合於所約定使用收益之狀態；且伊等並未負有交付無違建租賃物之義務，系爭租賃契約亦無消費者保護法規定之適用；上訴人指稱伊等為不完全給付，實屬無稽。況且，伊等於都發局發函後，已委由建築師於111年4月20日提出申請使用執照及室内裝修變更許可，依現況合併二建物為同一門牌及取消分戶牆、樓梯位置重設等，並經都發局以同年5月10日函文許可；且上訴人告知000號1、2樓之樓板有大洞後，被上訴人亦表示願支付填補該洞之費用，益見本件租賃物並無不合於所約定使用收益之狀態等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造經本院整理及簡化爭點，同意成立爭點整理協議如下（見本院卷第113至115、262至263、266頁）：
(一)兩造不爭執事項：
1.000號1、2樓房屋為謝素梅所有，000號1、2樓房屋為黃靜觀所有。後於111年5月10日上開000號、000號房屋門牌整編為000號。
2.宋瑋萱於110年12月20日分別與謝素梅、黃靜觀簽立租賃契約，各承租000號1樓、000號1樓房屋，均約定：租賃期間自110年12月15日至120年12月14日止計10年，保證金為10萬元，租金自111年3月1日起收至115年12月14日止，每月5萬元，另自115年12月15日起至120年12月14日止，為每月6萬元（見原審卷第29至32、157至160、169至172頁）。宋瑋萱已給付上開保證金。
3.宋文隆於110年12月14日分別與謝素梅、黃靜觀簽立租賃契約，各承租000號2樓、000號2樓房屋，均約定：租賃期間自110年12月15日至120年12月14日止計10年，保證金為6萬元，租金自111年3月1日起收，每月3萬元(見原審卷第33至36、39至46頁）。宋文隆已給付上開保證金。
4.於上訴人承租000號與000號房屋前，000號與000號房屋間之分戶牆即已拆除而為二戶打通之現況，且室内舊有原始建照及使照圖說之水泥樓梯均已拆除。
5.都發局於111年0月00日以中市都管字第0000000000號、第0000000000號函通知宋瑋萱：000、000號房屋有未經申請許可而擅自變更外牆、樓板、分戶牆及直通樓梯使用之情事，違反相關建築法規（見原審卷第49至56頁）。
6.上訴人於111年2月11日以○○○○路○○營收股000、000、000號存證信函通知被上訴人於111年2月25日終止000號1、2樓、000號2樓租約（見原審卷第63至77頁）。
7.上訴人取得租賃之000號與000號房屋後，除拆除1、2樓屋内舊有裝潢外，另將000號1樓通往2樓内部所架設之鐵梯、2樓原有之廁所、2樓臨大墩路之窗戶及後方之落地門窗拆除，且於1樓地面重鋪拋光石英磚。並支付：
①000號1樓房屋部分，宋瑋萱支付：店面設計費42,000元、
拆除舊有裝潢費用、廢棄物清運費用、地面打底費用及拋光地磚之鋪設費用000,805元。
②000號2樓房屋部分，宋文隆支付：設計費用84,000元、拆除舊有裝潢費用90,300元。
③000號2樓房屋部分，宋文隆支付：設計費用84,000元、拆
除舊有裝潢費用90,300元。
8.兩造於簽訂000號1、2樓租約時，000號1、2樓之樓地板外觀並無大洞，嗣於交屋後因上訴人拆除舊有裝潢而發現該洞存在。被上訴人嗣於111年4月20日向都發局提出使用執照變更及室内裝修許可申請，且於111年0月00日取得中市都管字第0000000000號函准在案（見原審卷第313至323頁），已填平上開破洞。
(二)兩造爭執事項：
1.上訴人主張被上訴人未依約交付合於約定使用收益之房屋，未盡修繕000號與000號房屋間之分戶牆和000號1、2樓之樓板破洞、外牆、拆除樓梯等違建之責，依民法第423、424、430條規定終止000號2樓、000號1、2樓房屋租約，有無理由？
2.上訴人依民法第179條、000號1樓租約第3條第3項、000號2樓、000號2樓租約第3條第2項約定，請求返還000號2樓、000號1、2樓房屋如不爭執事項2.、3.所示保證金，及依民法第227條第2項，請求賠償上開租屋如不爭執事項7.所示之拆除、清運、裝修費用，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)系爭租約業經上訴人合法終止：
1.按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院110年度台上字第252號判決意旨參照）。且按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約。民法第424條、第430條亦有明文。
2.經查，宋文隆與宋瑋萱為父女，為兩造所不爭執（見原審卷第144頁、本院卷第176頁）；依000號1樓、000號1樓租約第4條第1項約定，宋瑋萱承租000號2樓、000號2樓係供營業使用（見原審卷第157、169頁），依000號2樓、000後2樓租約第4條第1項約定，宋文隆承租000號2樓、000號2樓係供住家使用（見原審卷第162、174頁）。而於上訴人承租000號與000號房屋前，000號與000號房屋間之分戶牆即已拆除而為二戶打通之現況，且室内舊有原始建照及使照圖說之水泥樓梯均已拆除，為兩造所不爭執；且查，系爭房屋2樓外牆原無開門設計，為兩造所不爭執（見本院卷第263至264頁），被上訴人自承系爭房屋2樓與公共樓梯間原設計是封閉的外牆，後來二次施工變更為2扇門戶，社區管委會不同意開啟及出入等情（見原審卷第248頁），並有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第330、349頁）；且兩造於簽訂000號1、2樓租約時，000號1、2樓之樓地板外觀並無大洞，嗣於交屋後因上訴人拆除舊有裝潢而發現該洞存在，為兩造所不爭執，並有該樓地板破洞照片可稽（見原審卷第57頁）。可見系爭房屋存有上開分戶牆、水泥樓梯拆除、外牆開設門扇、樓板破洞等與原始建築設計不符之處，嗣經都發局於111年0月00日以中市都管字第0000000000號、第0000000000號函通知被上訴人（建築物所有權人）、宋瑋萱（建築物使用人）：系爭房屋有未經申請許可而擅自變更外牆、樓板、分戶牆及直通樓梯使用之情事，違反相關建築法規（見原審卷第49至56頁），足認上開被上訴人所有系爭房屋存有上開違章情事。而依000號1樓、000號1樓租約第4條第8項約定：「租賃標的若有違建部分存在，倘於租賃期間經主管機關查報需拆除者，甲方（即被上訴人）應以自己之費用負責拆除或處理，乙方（即宋瑋萱）無須負擔任何費用，亦不負回復原狀或其他責任」（見原審卷第158、170頁），則就系爭房屋上開未經申請許可而擅自變更外牆、樓板、分戶牆及直通樓梯使用之違章情事，依約應由被上訴人負責處理之。
3.承上，系爭房屋經都發局發函通知上開違章情事後，迭經上訴人促請被上訴人申請變更許可事宜及協商費用負擔問題未果，有LINE對話紀錄截圖可稽（見本院卷第171至187頁），宋瑋萱並於111年0月00日寄發○○○○路郵局存證號碼00號存證信函催告黃靜觀委請建築師辦理相關事宜（見原審卷第61頁），然被上訴人均未辦理；衡諸上訴人承租系爭房屋係供營業及住家居住使用，被上訴人則為系爭房屋所有權人，上開分戶牆、水泥樓梯拆除、外牆開設門扇、樓板破洞等違章情事經都發局查獲後，如未經系爭房屋所有權人即被上訴人申請取得變更許可，承租人即上訴人自難為後續合法使用而無法合於約定營業、住家使用之狀態，其中關於000號房屋1、2樓地板破洞部分，在000、000號房屋分戶牆拆除而將2戶打通之情況下，已危及上訴人對系爭房屋之使用安全，縱使上訴人於訂約時已知上開瑕疵存在，仍非不得終止租約。是以，系爭房屋上開未經合法申請許可而擅自變更使用之違章情事，經都發局查獲後，已無法達上訴人租賃作營業、住家使用之目的，經上訴人通知被上訴人處理未果，系爭租約目的難以完成，應堪認定。是以，被上訴人所提供之租賃物即系爭房屋，於遭查獲未經申請許可而擅自變更使用之違章情事後，無法保持合於約定使用、收益之狀態，且上訴人因系爭房屋上開瑕疵之存在而不能達契約之目的，揆諸前1.段說明，上訴人即得終止系爭租約，上訴人乃於111年0月00日以○○○○路○○營收股000、000、000號存證信函通知被上訴人於111年0月00日終止000號1、2樓、000號2樓租約（見原審卷第63至77頁），為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項6.），是認兩造間系爭租約業經合法終止。被上訴人雖嗣於111年4月20日向都發局提出使用執照變更及室内裝修許可申請，且於111年5月10日取得中市都管字第0000000000號函准在案（見原審卷第313至323頁），並填平上開破洞（見兩造不爭執事項
8.），然於被上訴人申請核准前，系爭房屋仍處於未經申請變更使用許可之狀態，對於上訴人所為合法終止系爭租約效力不生影響。
(二)上訴人得請求返還保證金：
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。且此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。（最高法院96年度台上字第1692號、99年度台上字第526號判決意旨參照）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第179條、第182條第2項定有明文。
2.經查，宋瑋萱於110年12月20日與黃靜觀簽立租賃契約，承租000號1樓房屋，約定：租賃期間自110年12月15日至120年12月14日止計10年，保證金為10萬元，宋瑋萱已給付上開保證金；宋文隆於110年12月14日分別與謝素梅、黃靜觀簽立租賃契約，各承租000號2樓、000號2樓房屋，均約定：租賃期間自110年12月15日至120年12月14日止計10年，保證金為6萬元，宋文隆已給付上開保證金等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項2.、3.），應堪認定。而查，上訴人交付予被上訴人之保證金，依000號1樓租約第3條第3項、000號2樓、000號2樓租約第3條第2項約定，出租人應於租賃期滿交還租賃物時無息返還（見原審卷第29、162、174頁），其性質應為押租金無誤。惟系爭租約業經上訴人提前終止，已如前述，且上訴人已交還系爭房屋，經兩造 陳明 在卷（見本院卷第266至267頁），則被上訴人取得上開保證金即無法律上原因，並致上訴人受有損害，宋瑋萱請求黃靜觀返還此部分不當得利10萬元，宋文隆請求謝素梅、黃靜觀返還此部分不當得利各6萬元，應予准許。
(三)上訴人不得請求賠償拆除、清運、裝修費用：
1.上訴人主張被上訴人未履行使系爭房屋保持合於約定使用收益狀態之義務，應賠償上訴人如兩造不爭執事項7.所示之拆除、清運、裝修費用等語，固提出報價憑單等件為憑（見原審卷第79至89頁）。惟查，依000號1樓、000號1樓租約第4條第6項約定，房屋有改裝設施之必要者，乙方（即宋瑋萱）取得甲方（即被上訴人）之書面同意後，得依相關法令自行裝設，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀；同條第7項約定：租賃物是否符合乙方所需，乃屬乙方租賃之動機，故租賃物與乙方租賃目的是否吻合，乙方須自行向主管機關查明租賃物是否合於其使用目的，如租賃物無法商業登記、無法合法立案等理由，須乙方自行負責，不能以租賃物不符合使用或無法商業使用等理由，向甲方提出賠償或任何主張。惟若因此無法合法立案或商業登記，甲方同意乙方得終止本租約，並會同辦理租約終止認證程序，其餘無庸另行賠償甲方損失（見原審卷第158、170頁）。是宋瑋萱依約負有自行向主管機關查明租賃物是否合於其使用目的之義務，就系爭房屋有改裝設施之必要者，應由其依法自行裝設，依上開約定，宋瑋萱就其所為拆除、裝修費用即應自負其責，且宋瑋萱亦未依法申請室內裝修許可致遭民眾檢舉經都發局至現場稽查查獲違規情事，有都發局112年0月00日中市都管第0000000000號、111年0月00日中市都管字第0000000000號函、111年7月5日中市都管字第0000000000號函可稽（見本院卷227至229、234至236頁），宋瑋萱自不能以租賃物不符合使用或無法商業使用目的為由，向被上訴人請求賠償。
2.至宋文隆就000號2樓、000號2樓租約部分雖係供住家使用，而無商業登記使用問題；然依000號2樓、000號2樓租約第4條第4項約定，房屋有改裝設施之必要，乙方（即宋文隆）取得甲方（即被上訴人）之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀；同條第5項約定，乙方於租賃期滿即日將房屋照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用（見原審卷第162、174頁）。上訴人2人為父女關係，復於相同租賃期間承租系爭房屋上下樓層使用（見兩造不爭執事項
2.、3.），並於000號1樓、000號1樓租約第4條第8項約定違建部分之危險負擔（見前（一）、2.段所述），則宋文隆於簽約時就系爭房屋有拆除分戶牆、水泥樓梯之違章現況已有所認知，而仍願以該現況加以裝修後作住家使用，應已預見系爭房屋違章情況存有遭主管機關查獲之風險，依上開約定，宋文隆就系爭房屋有改裝設施之必要者，應由其自行裝設，則就其所為拆除、裝修之費用即應自負其責，而上訴人亦未依法申請室內裝修許可，宋瑋萱並因此遭都發局稽查有該違規情事，已如前述。是以，被上訴人就系爭房屋固未申請變更使用許可於前，然上訴人於簽訂系爭租約時已知悉上開違章現況而可預見遭稽查風險仍承租之，難認被上訴人所提供之租賃物即系爭房屋屬可歸責於被上訴人之不完全給付；而上訴人猶未申請室內裝修許可即貿然進行室內裝修，致遭民眾檢舉而為都發局查獲違規情事，嗣經兩造協調未果而均未即時向主管機關申請許可，堪認上情為兩造所默許而仍為之，上訴人主張系爭房屋遭都發局稽查違規情事係可歸責於被上訴人之事由所致乙節，亦無可採。是上訴人主張依民法第227條規定，請求被上訴人賠償拆除、清運、裝修費用，洵非有據。
3.從而，宋瑋萱請求黃靜觀賠償000號1樓房屋部分之店面設計費42,000元、拆除舊有裝潢費用、廢棄物清運費用、地面打底費用及拋光地磚之鋪設費用000,805元，合計287,805元；宋文隆請求謝素梅、黃靜觀分別賠償000號2樓、000號2樓房屋部分之設計費用各84,000元、拆除舊有裝潢費用各90,300元，合計各174,300元，均無理由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求黃靜觀給付宋瑋萱、宋文隆各10萬元、6萬元，謝素梅給付宋文隆6萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即111年6月7日（見原審卷第111至113頁之送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又本件上訴人勝訴金額未逾150萬元，本院判決後即告確定，無為假執行宣告之必要，是原審駁回此部分假執行之聲請，其理由雖有不同，結論並無二致，仍予維持。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中華民國112年11月7日
民事第五庭審判長法官黃綵君
法官楊珮瑛法官吳崇道正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官洪郁淇中華民國112年11月7日