裁判字號：臺灣新竹地方法院105年重訴字第137號民事判決
裁判日期：民國107年03月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決105年度重訴字第137號原告 昌禾 開發建設股份有限公司法定代理人 陳添財 訴訟代理人 路春鴻 律師複代理人 葉文海 、 林翊庭 被告 范洋生
王月嬌 (即 林胡賢 之承受訴訟人) 羅修聘 (即 林胡賢之 承受訴訟人) 羅源聘 (即林胡賢之承受訴訟人) 曾翰暐 (即林胡賢之承受訴訟人) 曾梓渝 (即林胡賢之承受訴訟人)上五人共同訴訟代理人 彭琦崴 被告 林彥君 (即林胡賢之承受訴訟人)
林胡暐 (即林胡賢之承受訴訟人)上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時，原列范洋生、 許金 、林胡賢、 王鳳歧 等4人為被告，嗣因查知王鳳歧已於起訴前之民國105年5月31日死亡，原告即於105年8月22日當庭撤回對王鳳歧之起訴，有本院言詞辯論意旨狀可參（見本院卷一第109頁）；原告復於本件訴訟進行中以民事撤回狀撤回對被告許金之訴，並得被告許金同意（見本院卷二第88頁），則依前揭規定，原告撤回對王鳳歧、許金之訴訟，於法均無不合，自應准許。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1、2項、第178條分別定有明文。查本件訴訟進行中，被告 林胡賢於 105年12月22日死亡，其繼承人王月嬌、林彥君、林胡暐、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝等人依法應承受訴訟，有除戶戶籍謄本、繼承系統表及繼承人戶籍謄本、拋棄繼承及限定繼承查詢資料可參（見本院卷一第223至233頁），惟除被告王月嬌於106年4月13日具狀聲明承受訴訟外（見本院卷一第221至222頁），其餘繼承人均遲未聲明承受訴訟，本院乃於106年6月9日以裁定命林彥君、林胡暐、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝為林胡賢之承受訴訟人以續行訴訟，合先敘明。
三、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告原起訴聲明為：(一)被告范洋生應將坐落新竹市○○街○○○○○號土地上如起訴狀附圖所示1區域部分之地上物拆除，並將土地面積165平方公尺（以實測為準）返還予原告及全體共有人。(二)被告許金應將坐落新竹市○○街○○○○○號土地上如起訴狀附圖所示2區域部分之地上物拆除，並將土地面積79平方公尺（以實測為準）返還予原告及全體共有人。(三)被告林胡賢應將坐落新竹市○○街○○○○○號土地上如起訴狀附圖所示3區域部分之地上物拆除，並將土地面積86平方公尺（以實測為準）返還予原告及全體共有人。嗣因林胡賢於訴訟進行中死亡，並由其繼承人承受訴訟，原告於106年11月2日以民事準備二狀更正其聲明第三項為：被告王月嬌、林彥君、林胡暐、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝應將坐落新竹市○○段○○○○○號土地上如起訴狀附圖所示3區域部分之地上物拆除，並將土地面積86平方公尺（以實測為準）返還予原告及全體共有人。嗣經新竹市地政事務所就坐落新竹市○○街○○○○○號土地上建物之範圍及面積進行測量，及經原告撤回對被告許金之訴後，原告復於107年3月16日更正其聲明為：(一)被告范洋生應將坐落新竹市○○段○○○○○號土地上如新竹市地政事務所106年11月28日土地複丈成果圖所示C部分面積79平方公尺、D部分面積85平方公尺之建物拆除，並將坐落之土地返還原告及全體共有人；(二)被告王月嬌、林彥君、林胡暐、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝等應將坐落新竹市○○段○○○○○號土地如新竹市地政事務所106年11月28日土地複丈成果圖所示B1部分面積99平方公尺、B2部分面積6平方公尺之建物拆除，並將坐落土地返還予原告及全體共有人（應為A1部分面積74平方公尺、A2部分面積27平方公尺之筆誤）；(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告上揭所為，均屬補充更正事實上陳述，於法自無不合，應予准許。
四、被告林彥君、林胡暐經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告係坐落新竹市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分20分之1，惟系爭土地長期遭包括被告等人在內無權占有使用，其中新竹市○○街○○號及89號房屋為被告范洋生所有，新竹市○○街○○○號房屋為林胡賢所有，林胡賢於105年12月2日死亡後，則由被告王月嬌、林彥君、 林胡瑋 、羅修聘、羅源聘、 曾漢暐 及曾梓渝等人繼承，經原告多次協商後，其他多數無權占用住戶皆已自行搬遷，被告等人卻借詞阻撓，要求巨額之搬遷費，原告自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告等將上開建物拆除，並將坐落之土地返還原告及全體共有人。
(二)被告王月嬌、林彥君、林胡瑋、羅修聘、羅源聘、曾漢暐及曾梓渝等人之被繼承人林胡賢前已自承新竹市○○街○○○號房屋坐落之基地，係訴外人 莊哲俊 於71年3月5日向系爭土地之八位地主（ 蔡廷棟 、 蔡金華 、 蔡廷藩 、 蔡炳南 、 蔡炳坤 、 蔡宗玢 、 蔡楊惜 ）所承租，其僅係向莊哲俊購買上開房屋，並未與原出租之八位地主簽訂新租約或換約，而係林胡賢於75年12月11日接獲蔡廷棟、蔡金華、 蔡冰潔 、蔡炳坤、 蔡施安勉 、 蔡炳章 、蔡宗玢、蔡楊惜等通知繳租之文件後，因而至 蔡火石 住處繳付租金，則林胡賢與其等間之租賃關係，與莊哲俊向原地主蔡廷棟等八人間之租約，並非同一，應屬另一新租約，而原告之前手 蔡振中 係於73年3月9日繼承系爭土地，後於80年12月27日辦理繼承登記，林胡賢所指前揭與地主代表簽訂之租約，並未獲得原告前手蔡振中之同意或授權，是林胡賢所指就新竹市○○街○○○號房屋基地與地主間之租約，對原告不生效力，不得對原告主張有權占有系爭土地；而莊哲俊出售東南街103號房屋及使用土地權利予林胡賢時，買賣契約書上記載該房屋之建坪為22坪45（換算後約為
72.82平方公尺），然東南街103號房屋目前占用系爭土地之面積為101平方公尺，則林胡賢就超過72.82平方公尺之範圍應為無權占有。
(三)被告范洋生辯稱長期以來均有按時繳交租金予地主代表 蔡春濤 、 蔡玟賢 ，並認其有權占有系爭土地上門牌號碼新竹市○○街○○○○○號房屋使用云云，惟被告范洋生所指之合法租約亦係有別於原承租人之新租約，且蔡春濤、蔡玟賢是否係得到當時全體出租人或全體共有人之同意或授權而收取租金，仍有疑義。且原土地出租人係將土地出租予 李火木 、 李珠妹 ，然由被告范洋生提出之買賣契約書觀之，被告范洋生於00年間僅向李火木購買上開房屋及使用土地之權利，並未與李珠妹簽約，尚未合法受讓李火木及李珠妹之承租權。又由東南街87號房屋稅籍資料內容，其中31.4平方公尺部分之起課日期為97年11月，該部分房屋為事後增建，非在被告范洋生承租之範圍內，則被告范洋生就該應建部分亦屬無權占有。
(四)基上，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定提起本件訴訟。並聲明：１、被告范洋生應將坐落系爭土地如106年11月28日土地複丈成果圖所示C部分面積79平方公尺、D部分面積85平方公尺之建物拆除，將坐落之土地返還原告及全體共有人。２、被告王月嬌、林彥君、林胡暐、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝等應將坐落新竹市○○街0000地號土地如新竹市地政事務所106年11月28日土地複丈成果圖所示B1部分面積99平方公尺、B2部分面積6平方公尺之建物拆除（應為A1部分面積74平方公尺、A2部分面積27平方公尺之筆誤），並將坐落土地返還予原告及全體共有。３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)被告范洋生則以：門牌號碼新竹市○○街○○○○○號房屋係伊於77年間與訴外人李火木簽約購買，當時房屋所有人李火木、李珠妹均有同意出售，簽約當時亦有測量房屋坐落土地之面積為160平方公尺，與本件測量結果164平方公尺僅差距4平方公尺，實則原告購買上開房屋後均無增建，東南街87房屋稅籍資料原誤載起課日期為97年11月部分，亦經新竹市稅務局更正為47年7月，並無原告所指其購買房屋後有增建而踰越承租範圍之事。被告范洋生自77年間購買上開房屋後，均有按時繳交租金予地主代表蔡春濤、蔡玟賢，目前契約年限未屆滿，依土地法第103條之規定地主自不得收回基地。
又蔡振中出賣系爭土地應有部分予原告時未通知承租人即被告，依土地法第104條規定，原告無權購買系爭土地應有部分20分之1，故原告取得系爭土地應有部分顯係違法，不得提起本件拆屋還地之訴等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告王月嬌、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝則以：門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋原由系爭土地地主蔡廷棟等8人出租予訴外人莊哲俊使用而興建，林胡賢係於77年2月23日向莊哲俊等四人承買房屋及使用土地之權利，並向當時地主承租系爭土地迄今，雙方雖未具體約定租期，然自75年起每二年即支付一次地租予地主代表蔡春濤、蔡玟賢，從未有任何其他土地共有人向伊主張無權使用土地或是欠繳租金，且包含原告前手蔡振中之父蔡廷藩及蔡振中等共有人，對土地出租予被告使用多年來均毫無聞問而未予干涉，可見蔡家對該筆土地有劃定、安排各自使用範圍之默契，而出租系爭土地之地主蔡廷棟等8人於出租時就土地之持分已超過3分之2，林胡賢亦深信蔡家人對土地彼此間均有約束效力，才會做土地長期承租之規劃使用。又林胡賢向莊哲俊購買上開房屋時，並未就房屋當時坐落系爭土地之範圍測量，故與本件房屋目前占用土地面積之測量結果有誤差，然林胡賢購買上開房屋後未曾增建，並無原告所指踰越承租範圍之事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
(三)被告林彥君、林胡暐未曾於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於105年5月23日向蔡振中購買而取得系爭土地應有部分20分之1。
(二)新竹市○○街○○○號房屋原為林胡賢所有，由王月嬌、林彥君、林胡暐、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝繼承，該房屋占用系爭土地如複丈成果圖A1、A2所示面積74、27平方公尺；新竹市○○街○○○○○號房屋為被告范洋生所有，分別占用系爭土地如複丈成果圖C、D所示面積79、85平方公尺。
(三)系爭土地於35年6月當時，係由蔡廷棟（應有部分10分之2）、蔡金華（應有部分10分之1）、蔡廷藩（應有部分10分之2）、蔡炳南（應有部分8分之1）、蔡炳章（應有部分8分之1）、蔡炳坤（應有部分8分之1）、蔡宗玢（應有部分16分之1）、蔡楊惜（應有部分16分之1）共有。
(四)蔡廷棟、蔡金華、蔡炳南、蔡廷藩、蔡炳章、蔡炳坤、蔡宗玢、 蔡楊惜有 於71年3月5日與訴外人莊哲俊就系爭土地面積115平方公尺簽立和解書，約定莊哲俊應繳納之土地租金自71年1月1日起調整為每年27,805元（見本院卷一第50頁）。
(五)林胡賢與莊哲俊等人於77年2月23日簽立房屋買賣契約書，約定由林胡賢購買新竹市○○街○○○號房屋（見本院卷一第51至52頁）。
(六) 林胡賢有 寄送存證信函予蔡 謝瑤卿 ，表示有支付系爭土地81至88年度租金（每兩年48,658元），有寄送存證信函予蔡春濤，表示有寄送89至94年度租金（每兩年48,658元），王月嬌有於104年12月30日寄送48,658元匯票予蔡玟賢（見本院卷一第54至61頁）。
(七)被告范洋生於00年間與訴外人李火木就新竹市○○街○○○○○號房屋簽立建物買賣契約書，雙方約定系爭土地之租賃權由被告范洋生負擔（見本院卷一第146至148頁）。
(八)被告范洋生有交付系爭土地77、78年度租金34,272元予蔡春濤（見本院卷一第151至153頁）；有寄送存證信函予蔡金華或代理人蔡春濤，表示有支付系爭土地79至102年度租金（見本院卷一第149至150頁、第192至202頁）；有交付103、104年度租金68,544元予蔡玟賢（見本院卷一第31頁）。
四、得心證之理由：原告主張其於105年5月23日向蔡振中購買而取得系爭土地應有部分20分之1，為系爭土地共有人之一等情，有系爭土地登記謄本及異動索引資料附卷可稽（見本院卷一第78至100頁），而被告范洋生所有之東南街87、89號房屋分別占用系爭土地如附圖所示D部分面積85平方公尺、C部分面積79平方公尺，被告王月嬌、羅修聘、羅源聘、曾翰暐、曾梓渝、林彥君、林胡暐繼承自林胡賢之東南街103號房屋，占用系爭土地如附圖所示A1、A2部分面積74平方公尺、27平方公尺等事實，業經本院會同兩造於106年12月12日履勘現場，並囑託新竹市新湖地政事務所派員會同測量屬實，有本院勘驗筆錄及新竹市地政事務所106年12月21日新地測字第1060009748號函檢附之土地複丈成果圖、現場照片等附卷可稽（見本院卷二第18至20頁、第24至25頁、第54至59頁），足認被告范洋生所有之東南街87、89號房屋及被告王月嬌等人繼承自林胡賢之東南街103號房屋確實有占用系爭土地，上情且均為兩造所不爭執，堪信屬實。而被告等人抗辯係基於租賃關係占用系爭土地，為原告所否認，則兩造間有爭執且應予審酌者，即在於被告范洋生、林胡賢對於系爭土地是否有租賃關係存在，及該租賃關係是否拘束原告，茲分敘如下：
(一)查系爭土地於35年6月當時，係由蔡廷棟（應有部分10分之2）、蔡廷藩（應有部分10分之2）、蔡金華（應有部分10分之1）、蔡炳南（應有部分8分之1）、蔡炳章（應有部分8分之1）、蔡炳坤（應有部分8分之1）、蔡宗玢（應有部分16分之1）、蔡楊惜（應有部分16分之1）共有，有系爭土地登記簿在卷可參（見本院卷一第90至100頁）。而上開系爭土地原全體共有人有於71年3月5日與訴外人莊哲俊就系爭土地面積115平方公尺簽立和解書，約定莊哲俊應繳納之土地租金自71年1月1日起調整為每年27,805元， 林胡賢復 與莊哲俊等人於77年2月23日簽立房屋買賣契約書，約定由林胡賢購買坐落系爭土地之新竹市○○街○○○號房屋及使用土地之權利，且林胡賢購買東南街103號房屋後，均有按時繳交租金予出租人代表 蔡謝瑤卿 、蔡春濤、蔡玟賢等事實，有和解書、房屋買賣契約書、繳納租金之存證信函、地主代表蔡春濤製作之承租人地租繳交情形及地址一覽表等附卷可稽（見本院卷一第50至51頁、第54至61頁、卷二第101頁）；上開系爭土地原全體共有人有於71年3月5日與訴外人李火木、李珠妹就系爭土地面積162平方公尺簽立和解書，約定李火木、李珠妹就系爭土地承租範圍應繳納之租金自71年1月1日起調整為39,168元，被告范洋生復於77年間向李火木購買新竹市○○街○○○○○號房屋，雙方並約定系爭土地之租賃權由被告范洋生負擔，且被告范洋生於購買房屋後，均有按時繳交租金予出租人代表蔡金華、蔡春濤、蔡玟賢等事實，有建物買賣契約書及實測圖、繳納租金之存證信函及收據、和解書、地主代表蔡春濤製作之承租人地租繳納情形及地址一覽表等在卷可憑（見本院卷一第31頁、第146至153頁、第192至202頁、卷二第65頁、第97頁、第101頁），則被告所辯其等係分別向系爭土地原承租人購買新竹市○○街○○○○○○○○○號房屋，且其後均有按時繳納租金予系爭土地原出租人等情，尚非無稽。
(二)證人即系爭土地共有人蔡春濤復於本院言詞辯論期日到庭證稱：蔡金華是我父親，蔡廷棟、蔡廷藩、蔡炳南、蔡炳章、蔡楊惜跟我同輩，蔡宗玢是蔡楊惜的兒子。 蔡來福 是我父親蔡金華的兄弟，蔡炳南、蔡炳章、蔡炳坤的父親是 蔡來進 ，蔡來進也是蔡金華、蔡來福的兄弟，蔡楊惜是 蔡炳榕 的太太，蔡炳榕與蔡炳章、蔡炳南是兄弟。我有代表蔡家人向范洋生、林胡賢收取東南街87、89、103號房屋坐落土地的租金，就是系爭1750地號土地當初蔡來福、蔡金華、蔡來進這三房出租的租金，我收的也都有照堂兄弟的持分分配給他們。當時是光復後聽說火車站附近的土地要收回去，擔心沒地方住，當時很多土地是田地，就拿去蓋房子，我爸還在世時，約二、三十年前，幾個堂兄弟在我家開會，說好請律師去找承租人談說要向承租人收租金，之前有的人有交租金，有的人沒有交，到我手上後就請律師去查承租人有幾個，後來有跟承租人簽和解書，說好壹個月要繳租金多少，請律師去和承租人簽的和解書長的就像和莊哲俊簽的和解書這樣，向承租人收的租金都是按照和解書的金額收取，當初的承租人跟現在的承租人很多都不一樣，因為房子有賣掉，買受人就按照舊的和解書收租金，後來我同輩的人一個一個過世，104年我就把收租金的事情移交給蔡玟賢，蔡玟賢是蔡炳坤的女兒。承租人地租繳納情形及地址一覽表、承租戶自繳租金收入及分配明細表、租金收入及分配明細表等資料是我製作的，這是我移交給蔡玟賢的資料，范洋生與林胡賢確實有繳租金我才會這樣記載，才能分配收取的租金給共有人，范洋生、林胡賢都是用存證信函寄匯票繳納租金，一般是兩年寄一次。本院卷第53頁通知林胡賢繳納租金的文件也許是我製作的，蔡冰潔是蔡廷藩的太太、蔡來福的兒子，蔡施安勉是蔡炳南的太太；本院卷一第151至152頁范洋生繳納租金的收據是我經手的，范洋生每次都有繳納，收據上面寫的蔡謝瑤卿是蔡炳章的太太；本院卷一第153頁通知繳納租金的文件，手寫的部分不是我的筆跡，但我應該有看過這份文件，上面寫的 蔡文欽 是蔡炳南和蔡施安勉的兒子、 蔡文鑑 是蔡炳章的大兒子，蔡金華的部分都是我代表處理。昌禾建設向蔡振中買持分時我沒有印象有沒有接到書面通知，但他要賣怎麼會通知我，我現在也不管事了等語（見本院卷二第41至48頁），則系爭土地原全體共有人確實有將土地分別出租予莊哲俊、李火木興建新竹市○○街○○○號及87、89號房屋，且林胡賢、被告范洋生分別向莊哲俊、李火木購買上開房屋後，均確實有按時繳納承租系爭土地之租金，並由證人蔡春濤、蔡玟賢代表全體地主於收取租金後分配予其他出租人等情，亦堪以認定。
(三)原告雖質疑上開向被告范洋生、林胡賢收取租金之人並未獲全體出租人之授權，惟由上開莊哲俊、李火木等與全體出租人於71年間簽立之和解書內容所示（見本院卷一第50頁、卷二第97頁），當時出租系爭土地予莊哲俊、李火木等之出租人蔡廷棟、蔡金華、蔡廷藩、蔡炳南、蔡炳章、蔡炳坤、蔡宗玢、蔡楊惜即為土地登記謄本所記載之當時系爭土地全體共有人；而林胡賢繳納租金之對象蔡謝瑤卿、蔡春濤、蔡玟賢等人（見本院卷一第54至61頁），分別為原出租人蔡炳章之配偶、蔡金華之子、蔡炳坤之女；被告范洋生繳納租金之收據所記載之業主蔡廷棟、蔡金華、蔡炳坤均為原出租人，蔡 李冰潔 、蔡施安勉、蔡謝瑤卿、蔡文鑑則分別為原出租人蔡廷藩、蔡炳南、蔡炳章之配偶及子女，且上開收據均係由受全體出租人授權之蔡春濤、蔡玟賢所經手（見本院卷一第151至153頁），依證人蔡春濤上開證述內容，其所收取之租金亦確實有分配予上開全體出租人及繼承人，足見被告范洋生、林胡賢繳納租金之對象確實足以代表原全體出租人，原告主張繼續向其等收取租金之代表未獲全體出租人之授權，洵非可採。
(四)按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有有明文。其立法理由謂，租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例參照），爰參酌最高法院判例要旨，增訂本條，並明定租賃契約繼續存在，準此，基地租賃契約承租人之房屋所有權移轉於受讓人時，受讓人不須得基地租賃契約原當事人之同意，自房屋所有權移轉之時起，即承受承租人基於該租賃契約之權利義務，而發生法定承擔契約之效力。查新竹市○○街○○○號及87、89號房屋，原係莊哲俊、李火木向系爭土地當時全體共有人承租土地後在其上興建，嗣後分別將上開房屋轉讓予林胡賢及被告范洋生，已如上述，則依上說明，上開房屋就系爭土地之租賃關係即已隨房屋所有權移轉，而由林胡賢及被告范洋生繼受，亦即原出租人及其繼承人均應承受上開房屋對系爭土地租賃關係之權利義務，而原告之前手蔡振中就系爭土地之應有部分係繼承自原土地出租人蔡廷藩，有系爭土地異動索引資料可參，則原告主張蔡振中不受該租賃關係拘束，被告范洋生、林胡賢上開繳納租金之行為，係基於與原告以外之其他出租人成立新一租約等情，洵屬無據。至原告另主張依上開和解書記載，東南街87、89號房屋坐落系爭土地部分原係由李火木、李珠妹共同承租（見本院卷二第97頁），被告范洋生其後僅與李火木一人簽約購買該房屋及承租土地之權利，並未合法取得承租系爭土地之權利等情，惟由系爭土地出租人代表蔡春濤製作之上開承租人地租繳交情形及地租一覽表內容所示，東南街87號部分所記載之原始承租人姓名為李火木，並未包括李珠妹，現承租人則記載為被告范洋生（見本院卷二第101頁），則上開房屋原所有權人及承租人究竟係李火木、李珠妹2人或僅為李火木1人，已非無疑，而上開房屋經轉讓予被告范洋生後，亦未見李珠妹出面質疑上開房屋買賣及所有權移轉之效力，尚難據此認定上開房屋未生移轉所有權予被告范洋生之效力，而無民法第426條之1規定之適用；況李火木將上開房屋及承租土地之權利讓與被告范洋生後，出租人代表均承認被告范洋生為繼受該部分土地租賃關係之現承租人，並持續向被告范洋生收取租金長達20餘年，足見當時出租系爭土地之原全體共有人均已同意將該部分土地繼續出租予被告范洋生，則原告主張上開房屋就系爭土地之租賃關係並未移轉予被告范洋生、被告范洋生並未取得承租系爭土地之權利等情，即屬無據。
(五)次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。又依民法債編施行法第24條第1項規定，民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定，係針對19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地，故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第一條後段不適用修正施行後之規定，基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前訂立者，於民法債編修正施行後仍應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在，有最高法院96年度台上字第976號判決意旨可參。再出租人於民國89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地，亦有最高法院98年度第2次民事庭會議決議足資參照。查莊哲俊、李火木均係於77年間將上開房屋及對系爭土地之租賃關係分別轉讓予林胡賢及被告范洋生，顯見上開房屋對系爭土地之租賃關係均發生於00年民法債編修正前，依上開說明，本件未定期限不動產租賃契約，不受修正後同條第2項規定之限制，而仍得適用同條第1項買賣不破租賃之規定，而原告係於105年5月23日始向原土地共有人蔡振中購買而取得系爭地號土地應有部分20分之1，依上開買賣不破租賃之規定，該土地租賃關係對於土地受讓人原告仍繼續存在，原告自不得主張其不受該土地租賃關係之拘束，則被告抗辯其等得據該土地租賃關係對原告主張有權占有土地，為有理由。
(六)原告復主張被告等人目前使用系爭土地之面積均已踰越其等所承租之範圍等情。經查，由原土地承租人李火木、李珠妹與原土地承租人簽立之和解書內容所示，李火木、李珠妹承租之範圍為系爭土地內面積162平方公尺（見本院卷二第97頁）；由被告范洋生與李火木簽立之建物買賣契約書及實測圖內容觀之（見本院卷一第146至148頁、卷二第65頁），被告范洋生於00年間向李火木購買之標的為新竹市○○街○○○○○號房屋及坐落基地之租賃權，該房屋坐落系爭土地之範圍為0.0160公頃即160平方公尺，則上開和解書與買賣契約書附圖所載承租系爭土地之面積，與上開房屋目前坐落系爭土地如附圖C、D所示共164平方公尺，並非相距甚遠，非無可能係因承租土地時測量之誤差所致；而據新竹市00000000街00○00號房屋最新稅籍證明資料，可知經新竹市稅務局更正後，東南街87、89號房屋之起課年月均早在被告范洋生購買上開房屋前之36年、42年、47年間，上開房屋目前占用系爭土地之範圍，亦小於上開稅籍證明資料所載之面積共183.5平方公尺，有上開房屋稅籍證明書可參（見本院卷一第39頁、卷二第70至77頁），則由上開稅籍資料內容所載，被告范洋生在購買東南街87、89號房屋前，該房屋坐落系爭土地之面積已達183.5平方公尺，目前該房屋占用系爭土地之範圍164平方公尺，並未踰越稅籍證明所載之房屋面積，亦難認被告范洋生於購買房屋後確實有踰越承租範圍而予增建之事。次查，由原土地承租人莊哲俊與原地主簽立之和解書內容所示，莊哲俊承租系爭土地之面積為115平方公尺（見本院卷一第50頁），林胡賢與莊哲俊就東南街103號房屋及承租土地之權利所簽立之買賣契約書，則記載東南街103號房屋建坪22坪45即約74.22平方公尺（見本院卷一第51至52頁），而東南街103號房屋目前占用系爭土地之面積為101平方公尺，雖與上開買賣契約書所載出售系爭土地承租範圍之面積不同，惟仍未踰越原地主出租系爭土地予莊哲俊之範圍，被告王月嬌等復稱向莊哲俊購買房屋時並未就房屋坐落系爭土地之面積進行測量（見本院卷二第84頁），則上開買賣契約書所載之面積是否確實為當時東南街103號房屋坐落系爭土地之面積，已非無疑，尚不得憑此遽認林胡賢於購買房屋後確實有增建而踰越承租範圍之情。退步言之，縱認原告所指被告范洋生、林胡賢於繼受土地租賃契約後有增建房屋而踰越承租範圍之情，該租賃契約既未經出租人依法終止，則就其等承租系爭土地範圍內，自仍得依據租賃契約有權占有系爭土地，原告復無法指明被告范洋生、林胡賢踰越租賃契約範圍而占用系爭土地之具體位置、範圍為何，本院尚無從認定原告所指上開房屋超過原承租範圍而無權占用之確切範圍及面積為何，是原告請求拆除上開房屋坐落系爭土地之全部範圍後返還土地，仍無從准許。
五、綜上所述，被告等人均得依據基地租賃關係有權占有系爭土地。從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告等拆屋還地，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年3月23日
民事第一庭法官林宗穎本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月23日
書記官董怡湘