最高法院86年度台上字第417號民事判決

裁判字號：最高法院86年台上字第417號民事判決

裁判日期：民國86年02月14日

裁判案由：遷讓房屋等

最高法院民事判決八十六年度台上字第四一七號
上訴人甲○○即桃源被上訴人高雄市第五信用合作社法定代理人 張榮吉 右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十四日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十五年度重上字第四六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人原向訴外人 張順德 承租高雄市○○區○○○路一四九之六號地下室（下稱系爭房屋），因張順德積欠被上訴人債務，經被上訴人聲請法院拍賣系爭房屋及坐落之土地，執行法院以上開租賃關係，係於抵押權設定後出租，影響抵押權之行使，乃先除去該租賃關係後，再行拍賣，由被上訴人拍定，並已辦妥所有權移轉登記，上訴人係無權占用系爭房屋等情。爰本於所有權及不當得利之法律關係，求為命上訴人遷讓系爭房屋，並按月給付相當於租金之損害金新台幣（下同）一萬六千三百五十元之判決。
上訴人則以：伊自民國七十九年一月一日起，即向訴外人 張文學 承租系爭房屋，租期至八十四年十二月三十一日止，嗣張文學將系爭不動產所有權移轉登記給張順德，上訴人於八十二年十一月一日再與張順德另訂新約，上訴人與張文學所訂之租約，在張順德以系爭不動產提供給被上訴人設定抵押權之前，執行法院不得除去該租賃關係，上訴人非無權占用系爭房屋等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：被上訴人主張之事實，有台灣高雄地方法院八十三年執字第八五一二號拍賣不動產附表、八十三年 高仁民 水執八五一二字第四○六六七號除去租賃權通知、土地及建物所有權狀、權利移轉證書各一份附卷足稽，自堪信為真實。上訴人雖以前開情詞置辯，並提出租賃契約書二份為證，惟查：上訴人雖於七十九年一月一日，即向訴外人張文學承租系爭房屋，租期至八十四年十二月三十一日止，有該租賃契約書一份足稽，惟張文學將系爭不動產移轉登記給張順德後，上訴人就系爭房屋，復於八十二年十一月一日與張順德另訂新租約，則上訴人與張文學於系爭不動產設定抵押權之前所簽訂之租賃契約，因上訴人與張順德另訂租約而告終止，執行法院就上訴人與張順德於抵押權設定後所簽訂之租賃契約，依民法第八百六十六條之規定，認影響抵押權之行使，除去該租賃關係，自屬有據，上訴人繼續占用系爭房屋，即屬無權占有。被上訴人依民法第七百六十七條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出交還與被上訴人，為有理由。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。按系爭房屋及坐落土地申報總價之百分之十計算每日之租金為五百八十一元，被上訴人自八十四年三月二十四日取得系爭房屋之所有權起，上訴人即屬無權占用，被上訴人請求上訴人自該日起至返還系爭房屋之日止，按日給付五百四十五元，即每月一萬六千三百五十元相當於租金之損害金，應屬合理等詞，為其判斷之基礎。
按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃關係對於受讓人既仍繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租約，於受讓之時當然發生租賃關係。本院著有二十三年上字第三○九二號判例可資參照。查上訴人與系爭房屋原所有人張文學間之租賃關係，係自七十九年一月一日起至八十四年十二月三十一日止，為原審認定之事實，而張文學於租賃關係存續期間之八十二年八月三日，將系爭房屋所有權移轉登記與張順德，依上開說明，其租賃契約對於受讓人張順德仍繼續存在；張順德於八十二年八月十二日始將系爭房屋及坐落土地提供給被上訴人設定抵押權，有卷附之建物登記簿謄本可稽（見一審卷第五四頁），上訴人與張順德間之租賃關係，顯在抵押權設定之前即已存在，縱上訴人與張順德於八十二年十一月一日再訂新的租賃契約，租期自八十二年十一月一日起至八十五年十月三十一日止，亦僅係兩人就已存在之租賃關係再予確認及延續，而非終止上訴人與第三人張文學間之租賃關係，原審認係終止與第三人之租賃關係，自有未合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年二月十四日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官李慧兒法官蘇達志法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年二月二十二日