臺灣嘉義地方法院民事判決
114年度嘉簡字第725號
原告 陳木城
訴訟代理人 朱乾龍
被告嘉義市政府
法定代理人 黃敏惠
訴訟代理人 黃文力 律師
上列當事人間確認債權不存在等事件，本院於民國114年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認本院112年度司促字第2063號支付命令所示被告對原告之金錢債權於超過新臺幣（下同）57,384元範圍以外部分之債權不存在。
本院114年度司執字第41907號債務執行事件，對於原告之強制執行程序於超過57,384元及自民國112年4月4日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息所為強制執行程序，應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之34，其餘百分之66由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、嘉義市○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼嘉義市○○○路00號建物（下稱系爭建物）原為訴外人 陳森 下所有，原告與 陳森下 於民國107年12月27日簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向陳森下承租系爭建物南側牆面及屋頂（下稱系爭牆面及屋頂），租期自108年2月1日起至118年2月1日止。
㈡、被告雖於110年3月間向陳森下購買系爭土地及建物，但陳森下未通知原告，後來也不敢收受原告繳納的租金。而被告的員工即訴外人 江明珠 與原告於111年5月23日簽訂廣告架(牆)租賃合約書（下稱廣告合約），向原告承租系爭牆面及屋頂，租期為111年5月30日起至111年6月29日止，足認被告知悉原告就系爭牆面及屋頂有使用權，並非無權佔用。
㈢、被告只有向陳森下租用系爭建物的牆面及屋頂，作為架設廣告之用，而架設廣告是垂直的立面，所以被告不曾佔用或居住系爭建物，所以原告計算被告佔用系爭建物及土地的面積也不正確。
㈣、民法第425條最後修正日期為110年1月20日，依該規定被告應受系爭租約之約束，依買賣不破租賃原則，被告於向陳森下買受系爭建物及土地後，仍應承受系爭租約的出租人地位，故原告是合法承租，就非無權佔用，也就不適用被告訂定的收費基準，因此被告計算的收費不合法等語。
㈤、因此，依民法第425條買賣不破租賃，提起本件訴訟，確認被告對原告的債權不存在等語。並聲明：⒈確認本院112年度司促字第2063號支付命令債權不存在。⒉本院114年度司執字第41907號債務執行事件所為之強制執行程序，應予撤銷。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告向訴外人陳森下購買系爭土地及建物時間為110年間，而民法第425條第2項於88年修法，原告與陳森下簽訂的系爭租約，租期為10年，其期限超過5年且未經公證，依民法第425條第2項規定並無買賣不破租賃的效力。
㈡、承前，系爭租約既無買賣不破租賃的適用，系爭租約即不得拘束被告，對於被告而言，原告即屬無權佔用系爭土地及建物。被告依嘉義市市有非公用不動產被佔用處理要點第5點「對於被佔用之不動產，依民法不當得利之規定，向佔用人追溯收取使用補償金。佔用期間收取使用補償金，依嘉義市市有非公用基地房屋租金率，追溯至最近五年為止，佔用期間未逾五年者，依實際佔用期間追收使用補償金…」，以及嘉義市市有非公用房地出租租金率計收基準第2點「嘉義市（以下簡稱本市）市有非公用房地出租，除標租及其他法令另有規定外，按下列方式計收：(一)基地：按收租當期土地公告地價年息百分之五計收(二)房屋：按訂約當年稅捐稽徵機關房屋課稅現值百分之十計收」，被告依上開規定，計算相當於租金不當得利169,403元，合乎法律與情理，並無違誤。
㈢、因為廣告立面風一吹就倒，所以需要支撐的東西都要架設在屋頂上，故系爭建物含屋頂在內都是原告占有，而系爭租約的範圍也包含屋頂。嗣後因公辦都更，已由得標廠商拆除系爭建物及廣告看板。
㈣、被告並未與原告簽訂廣告合約，訴外人江明珠是記者，也非被告員工，故該廣告合約也與本件不當得利無關，並無傳喚相關證人之必要等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、法院的判斷：
原告主張與系爭土地及建物的前手所有權人即訴外人陳森下，簽訂系爭租約，約定由原告向陳森下承租系爭牆面及屋頂，租期自108年2月1日起至118年2月1日止一情，業據原告提出不動產租賃契約1份為憑（本院卷第21頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。然原告續主張被告向陳森下購買系爭土地及建物，成為新的不動產所有權人，依民法第425條規定，應承受系爭租約之出租人地位云云，則為被告所否認，並以前詞置辯，準此，本件兩造尚有爭執而應予審究之爭點為：1、系爭租約有無民法第425條買賣不破租賃原則之適用？2、本院112年度司促字第2063號支付命令事件中，被告得否依不當得利之法律關係，向原告請求相當租金之不當得利？若可，得請求金額為何？經查：
㈠、系爭租約無民法第425條買賣不破租賃原則之適用：
1、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條定有明文。又上開條文乃於88年4月2日三讀通過，並於同年月21日公布施行，此有立法院院會紀錄可佐，故被告辯稱民法第425條第2項所定租期逾5年而未經公證之不動產租賃契約，應不適用買賣不破租賃原則，即堪予採信；準此，依原告所提出系爭租約以觀（本院卷第21頁），系爭牆面及屋頂之租賃期間為108年2月1日至118年2月1日，租期長達10年，然卻未經公證，此為原告所不否認，故依民法第425條第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」之規定，系爭租約當無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，故被告自得抗辯不承受系爭租約的出租人地位，而基於債之相對性原則，原告也不得執系爭租約對被告主張有權占有。
2、原告雖提出googleAI摘要資料爭執民法第425條最後修正日期為110年1月20日云云，然110年1月20日修正並公布施行之民法規定，乃民法第205條關於約定利率上限不得超過百分之16之修正規定，並非民法第425條第2項之規定，此從立法院法律系統中即可查知(https://lis.ly.gov.tw
/lglawc/lglawkm)，故原告任意從網路擷取、欠缺正確性擔保之資料，自無法作為本院適用法律之依據，併予敘明。
3、綜上，系爭租約為原告與訴外人陳森下所簽訂，又系爭租約租期長達10年，且未經公證，故該租約無民法第425條買賣不破租賃原則之適用，被告得不受拘束，均已如前述，從而被告主張原告使用系爭牆面及屋頂，屬於無權佔用，且受有不當得利，即堪予採信。至於原告雖聲請本院傳喚證人江明珠、 王昱傑 及 吳琇鋒 等3人，欲證明被告明知原告曾向其前手所有權人陳森下承租系爭牆面及屋頂云云，然無論被告是否知悉系爭租約之存在，系爭租約乃是因租期長達10年而未經公證，依民法第425條第2項規定而無買賣不破租賃原則之適用，顯與被告是否知悉該租約存在無關，故本院認無再開辯論及傳喚相關證人到庭之必要，附此敘明。
㈡、本院112年度司促字第2063號支付命令事件中，被告得向原告請求之相當租金的不當得利金額為57,384元：
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念(最高法院61年度台上字第1695號判例參照)。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院72年度台上字第4012號判決、77年度台上字第1211號判決可資參照。
2、本件原告就系爭牆面及屋頂之使用，對於被告而言，屬於無權佔用，已如前述，故被告主張原告受有相當於租金之不當得利，應堪予採信。惟就本件原告受有不當得利之金額，被告於向本院聲請112年度司促字第2063號支付命令時，乃主張無權佔用時間為110年3月22日起至111年10月25日止，期間為1年7個又4日，佔用範圍為66平方公尺，並依此計算向原告請求不當得利169,403元云云，有支付命令聲請狀1份可佐（詳2063號支付命令卷），然經本院向被告詢以主張原告佔用66平方公尺之依據，陳稱「66平方公尺是指房子的大小，不是廣告看板的範圍」、「租賃範圍包括屋頂全部，所以我們計算面積就是包含屋頂以下」云云（本院卷第119頁），惟原告則爭執從未使用系爭建物內部，只有使用系爭牆面及屋頂支撐廣告等語，準此，原告就系爭建物之使用方法及範圍，既然僅有牆面，並以部分屋頂作為支撐，明顯未使用系爭建物主體及內部，則被告以66平方公尺之房地價值計算不當得利，即乏依據，難以採信；更何況，本院參酌被告訴代當庭自承系爭建物因辦理公辦都更，未得原告同意即由得標廠逕行拆除完畢等語（本院卷第120頁），顯見原告從頭至尾均未曾占有系爭建物主體及內部，否則被告豈可能未取得執行名義或欠缺法律依據即任意剝奪原告占有並予拆除？據此，再再足認被告以建物面積計算相當租金之不當得利，甚屬不當，而被告身為地方政府，本應以服務民眾為職責，理應勉力提供公共安全、衛生、教育及社會福利等措施，以增進人民福祉，造福群眾，實不宜與民爭利，任意擴大解釋，反應謹慎行使權利，方符現代民主法治國家對於政府角色之要求。
3、承上，雖然被告主張原告受有不當得利之計算標準，並不可採，惟原告占有使用系爭牆面及屋頂，對於被告而言確實受有不當得利，且原告亦自承陳森下從出售系爭土地及建物給被告後，即未再向原告收取租金等語（本院卷第119頁），更足認原告確實受有使用系爭牆面及屋頂之利益，準此，本院衡酌原告與訴外人陳森下簽訂之系爭租約，租金為每年36,000元，有不動產租賃契約1份可佐，倘以系爭租約約定之租金即每年36,000元計算本件相當租金之不當得利，應屬公平且適當。據此，本件被告取得系爭土地及建物之時間為110年3月11日，有土地建物查詢資料可佐（詳2063支付命令卷），故被告主張原告無權佔用時間為110年3月22日起至111年10月25日止，前後共1年7個又4日，原告未予爭執，應堪採信，故以前述每年租金36,000元計算，被告得向原告請求相當租金之不當得利金額共為57,384元（計算式：每年36,000元×1.594年【1年7個又4日】＝57,384元，元以下四捨五入），至於被告逾此範圍之不當得利請求，欠缺依據，其債權並不存在。
4、末按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第2項定有明文。而強制執行法第14條所定債務人異議之訴，係以排除執行名義之執行力為目的，如債權人已就債務人之財產聲請強制執行，債務人得請求撤銷該強制執行程序，以排除其強制執行。本件原告依民法第425條買賣不破租賃規定，請求確認被告對原告所有169,403元及法定利息等債權不存在，雖屬無據，然而被告於向本院聲請112年度司促字第2063號支付命令時，以建物面積計算而向原告請求不當得利169,403元，亦屬無據，事實上被告僅得向原告請求相當租金之不當得利共57,384元，均如前述，準此，兩造間如本院112年度司促字第2063號支付命令所示之債權應僅於57,384元範圍內存在，其他逾此數額之債權應自始不存在，故原告依強制執行法第14條第2項之規定，提起本件訴訟，請求確認本院112年度司促字第2063號支付命令所示之債權金額於超過57,384元範圍以外部分之債權不存在，併請求本院114年度司執字第41907號債務執行事件，對於原告之強制執行程序於超過57,384元範圍，應予撤銷，為有理由，應予准許。至於原告逾前開准許範圍之主張，則屬無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告請求確認本院112年度司促字第2063號支付命令所示之債權於逾57,384元範圍不存在，為有理由，應予准許；原告併請求本院114年度司執字第41907號強制執行事件之債權金額逾57,384元範圍的執行程序，應予撤銷，也屬有理由，同應准許。至於原告逾前開准許範圍之主張，則屬無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
書記官 江芳耀