臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第3422號
原 告 呂庭亨
兼 上一人
訴訟代理人 張麗珠
被 告 郭豐維
訴訟代理人 胡俊暘 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年4月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬參仟伍佰壹拾元，及自民國一○六
年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用，由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆拾萬參仟伍佰
壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者、請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款第2款、第3
款、定有明文。本件原告起訴時原僅列甲○○為原告，聲明
：被告應給付原告甲○○新臺幣（下同）53萬6,212元（見
本院卷第7頁）。嗣於訴訟繫屬間，追加丙○○為原告，並
聲明：被告應給付原告二人53萬6,212元，及自起訴狀繕本
送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息等語（見本院卷第63頁背面、第66頁正面、第101頁正面
），核屬請求之基礎事實同一，及擴張應受判決事項之聲明
，且經被告程序上同意（見本院卷第63頁背面），與前開規
定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告主張兩造於民國105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，
約定由被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區市○○○路
○○○號12樓之2號房屋一間（簡稱B2-12，下稱系爭房屋）作
為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃期限為10年，自105
年9月1日起至115年8月31日止（10年），第1年至第2年期間
每月租金為5萬元，第3年至第4年期間每月租金為5萬2,000
元，第5年至第6年期間每月租金為5萬6,000元，第7年至第8
年期間每月租金為5萬9,000元，第9年至第10年期間每月租
金為6萬2,000元，租金約定於每月1日給付，押租保證金為
10萬元（下稱系爭租約）；被告於105年10月間通知原告終
止系爭租約，系爭租約於105年11月11日終止。
㈡兩造於105年7月15日簽訂系爭租約，原告同意給與被告45天
裝修期免費使用系爭房屋，租金則自105年9月1日起算，係
因被告稱其欲花500萬元裝潢在系爭房屋且簽訂10年之長期
租約，如今因被告提前終止系爭租約，原告無法取得完整之
利益，故無裝修期之優惠，依系爭租約第2條第3項約定，被
告應按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日之
租金73,750元。另依系爭租約第7條第4項前段：「本租約存
續時間，任一方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。
違約之一方應給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」
內容，被告提前終止系爭租約，依上開約定，視為違約，被
告應給付相當於原告2.5月租金之違約金12萬5,000元。系爭
租約雖於105年11月11日終止，然被告並未依約回復原狀，
經原告僱工回復原狀，迄至105年11月24日始回復原狀完成
，原告於回復原狀期間仍不能使用系爭房屋，爰依法請求被
告給付105年11月1日至同年月24日之租金4萬元。依系爭租
約第7條第1項約定，租賃期間之管理費3萬4,662元，應由承
租人即被告負擔，系爭租約於105年11月11日終止，於105年
11月24日始完成恢復原狀，原告自得請求被告給付自105年7
月15日起至105年11月24日止之管理費。原告就系爭房屋之
天花板回復原狀支出20萬9,050元、冷氣空調回復原狀支出
22,500元、地毯鋪設回復原狀支出82,500元（材料67,500元
、工資15,000元）、電燈及水電回復原狀支出42,500元，另
油漆前估價需要5,000元；被告雖抗辯上開回復原狀費用中
，就材料部分應予折舊，惟「折舊」僅係一種成本分攤之程
序，而非資產評價之程序，即將資產之已耗成本，以有系統
而合理之方法，攤入各使用期間之一種程序，非用來作為使
資產之帳面價值能反映市○○○○○段，本件原告請求回復
原狀，自得依法請求被告支付回復原狀之必要費用36萬1,
550元等語。
㈢爰依系爭租約及回復原狀之法律關係，提起本件訴訟等語，
並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭租約第2條第3項，係適用於105年7月15日至
同年8月31日之裝修期間內，可歸責於承租人之事由，致系
爭租約終止，為免出租人在未取得任何租金下租約即終止，
要求承租人應依日數比例支付裝修期日之租金，本件被告既
係於裝修期間外，於租賃存續期間終止系爭租約，即無系爭
租約第2條第3項之適用，原告請求被告應依比例支付裝修期
間之租金73,750元，並無理由。至於原告依系爭租約第7條
第4項約定，請求被告給付違約金12萬5,000元，爰依民法第
252條規定，請求予以酌減。又原告請求被告給付自105年11
月1日起至同年月24日止之租金4萬元，因系爭租約於105年
11月11日合法終止，就原告請求被告給付自105年11月12日
起至同年月24日止之租金，因兩造已無租賃關係，原告此部
分租金請求，自屬無據。原告另請求被告給付自105年7月15
日起至105年11月24日止之管理費34,662元部分，因系爭租
約已於105年11月11日終止，自105年11月12日以後租賃關係
不存在，原告依系爭租約第7條第1項約定，請求被告給付自
105年11月12日起至105年11月24日之管理費，應屬無據。至
於原告請求被告支付回復原狀之費用，依行政院發佈之固定
資產耐用年數表，房屋附屬設備使用年限為10年，空調設備
為5年，另依行政院公佈之固定資產折舊率表，採用定率遞
減法者，就天花板及地板之材料費用，應扣除每年千分之
206之折舊，就冷氣空調之材料費用，應扣除每年千分之369
之折舊等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第63頁背面至第64頁正面、第
124頁，配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點
論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
㈠、兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定由被告向
原告承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃
期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止（10年）
，第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4年期間
每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金為5萬
6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元，第9年
至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每月1日
給付，押租保證金為10萬元。
㈡、系爭租約第7條第4項前段約定：「本租約存續時間，任一方
欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。違約之一方應給
付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語。被告於105
年10月間透過仲介告知原告要提前終止租約，系爭租約於10
5年11月11日終止。
㈢、被告已將押租金10萬元及9月分租金5萬元交付原告。10月分
租金5萬元於105年10月14日前已給付原告。
㈣、系爭房屋之管理費每月為7,999元。
㈤、被告同意支付原告系爭房屋105年7月15日至8月31日期間之
管理費。又依系爭租約第7條第1項約定，租賃期間之管理費
，係由承租人負擔。
㈥、被告並未繳納105年9月1日至105年11月10日期間之管理費。
被告就105年11月1日起之租金亦未給付。
㈦、由原告所提出系爭房屋105年7月15日時之屋況照片（見本院
卷第41頁），可知系爭房屋有天花板、電燈、地毯之設備，
且冷氣風管無外露，對照被告表示提前終止租約時之屋況照
片（見本院卷第32頁），無天花板、無電燈、無地毯，且冷
氣風管外漏，可認系爭房屋之天花板、電燈、地毯、冷氣空
調（冷氣風管），有回復原狀之需求。
㈧、原告委請之師傅，於105年11月21日進場施作回復原狀，於
105年11月24日施工完成。
㈨、原告於105年7月15日將系爭房屋之鑰匙交付給被告。
㈩、本件被告有交付原告押租金10萬元，而原告尚未返還10萬元
押租金予被告。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定
由被告向原告承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃契約書上
記載租賃期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止
（10年），第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4
年期間每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金
為5萬6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元，
第9年至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每
月1日給付，押租保證金為10萬元（下稱系爭租約）；被告
於105年10月間通知原告終止系爭租約，系爭租約於105年11
月11日終止等事實，業據原告提出系爭房屋之不動產租賃契
約書、簡訊對話紀錄為證（見本院卷第12至15頁、第24頁、
第27頁），並為被告所不爭執（見本院卷第63頁背面），堪
信為真實。
㈡原告主張兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，原告
同意給與被告45天裝修期免費使用，租金自105年9月1日起
算，係因被告稱其欲花500萬元裝潢及簽訂10年之長期租約
，如今因被告提前終止系爭租約，原告無法取得完整之利益
，故無裝修期之優惠，依系爭租約第2條第3項約定，被告應
按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日之租金
73,750元（計算式：5萬元1.5月（120月-2月）/120月
）云云（見本院卷第101至102頁），然查：
⒈觀諸系爭租約第2條第3項記載：「若因承租人裝修所需，出
租人同意於簽訂本契約後免費提供承租人…日進行裝修，但
裝修期限因可歸責於承租人之事由，致本契約終止或解除，
以違約論。承租人同意按比例支付前開裝修期日之租金…」
等語（見本院卷第12頁），雖未記載出租人免費提供裝修之
天數，然由系爭租約之租金自105年9月1日起算，及被告自
承於105年7月15日取得系爭房屋之鑰匙（見本院卷第64頁正
面），足認原告提供被告自105年7月15日起至同年8月31日
止相當於一個半月之免算租金裝修期。
⒉原告雖主張因被告於105年10月間通知原告終止系爭租約，
系爭租約於105年11月11日終止，被告僅支付105年9月、10
月兩個月租金，依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例
支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日租金73,750元
（計算式：5萬元1.5月（120月-2月）/120月）云云（
見本院卷第101至102頁），然綜觀系爭租約第2條第3項之文
義，應係針對在105年7月15日至同年8月31日之裝修期限內
，可歸責於承租人之事由，致系爭租約終止，為避免出租人
在未取得任何租金下租約即終止，要求承租人應依日數比例
支付裝修期日之租金，承租人不得再主張免費裝修期。此對
照系爭租約第7條第4項前段約定：「本租約存續時間，任一
方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。違約之一方應
給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語（見本院
卷第13頁），係指在免費裝修期間外，於租賃存續期間內，
提前終止合約之情形，更可明白系爭租約第2條第3項之約定
，係規範「在裝修期限內」終止契約之情形。舉例言之，若
因可歸責於被告之事由，致系爭租約於裝修期內，例如於
105年8月24日發生終止事由，依系爭租約第2條第3項，被告
應給付相當於40天之租金。惟本件兩造均不爭執系爭租約之
終止日期為105年11月11日，並非在裝修期間內發生終止效
力，自無系爭租約第2條第3項之適用。
⒊原告雖舉其於兩造訂約前，於105年7月13日與訴外人鄭經理
之簡訊對話紀錄記載：「鄭經理，我想在合約書上的違約賠
償部分，除了固定的違約金外，應另外賠償我方裝修期及仲
介費的損失，因為對方是以高檔500萬的裝修及10年長約來
談，所以我才同意降價及給一個半月的裝修期」等語為證（
見本院卷第69頁、第102頁之LINE簡訊對話紀錄）。然而，
此部分僅係原告意思形成過程之資訊，就被告而言，其所合
意之內容，仍應以系爭不動產租賃契約書上所載內容為準。
申言之，若被告係在裝修期間內，任意終止租約，應依系爭
租約第2條第3項約定，按比例支付原告租金，若被告係在裝
修期間外，於租賃期間內任意終止租約，應依系爭租約第7
條第4項前段賠償原告違約金。準此，本件被告係在裝修期
間外終止系爭租約，應無系爭租約第2條第3項之適用，原告
主張依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例給付原告73
,750元，應屬無據。
㈢原告請求被告給付違約金12萬5,000元部分：
按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不
待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡
，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金
過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相
當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利
於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第69
7號裁判要旨）。經查：
⒈系爭租約第7條第4項前段記載：「本租約存續時間，任一方
欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。違約之一方應給
付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語，有租賃契
約書在卷可證（見本院卷第13頁），被告雖抗辯：承租系爭
房屋後，發現系爭房屋隔音效果未達先前仲介保證之良好程
度云云（見本院卷第46至47頁），惟為原告所否認，並稱：
原告未曾向被告提出任何隔音效果之保證（見本院卷第67頁
），觀諸租賃契約書並未記載隔音效果之保證，亦未記載可
因隔音問題提前終止租約；且被告承租系爭房屋，既係欲販
售音響，承租標的物之隔音效果是否良好，應係被告及其合
夥人於承租前需自行妥善評估，另由原告所提出之簡訊紀錄
，被告之合夥人承租系爭房屋前，亦勘查過系爭房屋數次（
見本院卷第84頁），故本件應認屬被告任意提前終止租約，
應有系爭租約第7條第4項前段之適用，此亦為被告所自認（
見本院卷第47頁）。
⒉被告於租約存續期間內，任意提前終止系爭租約，依系爭租
約第7條第4項前段，視為違約，被告應給付原告2.5月租金
。本院審酌系爭租約之租賃期限為10年，被告期前終止租約
，僅履約2月又11日，距期滿日尚有9年9個月又19日，履約
程度僅1.97％（計算式：2.3666月120月＝0.0197，小數
點第四位以下無條件捨去），如被告繼續承租系爭房屋，原
告可獲得之租金利益甚大，且無須在原訂租約存續期間內另
行招租，被告期前終止租約，除原告預期收取之租金短少，
凸顯原告給予1.5月免費裝修期之損失，原告另行重新招租
亦需負擔相當之人事、程序成本，本院認以2.5月租金作為
被告期前終止合約之賠償，尚屬合理，被告抗辯違約金過高
應予酌減，並無理由。準此，原告請求被告給付違約金12萬
5,000元（見本院卷第13頁），應屬有據。
㈣原告請求被告給付105年11月1日至同年月24日之租金4萬元
部分：
本件被告於105年10月間告知仲介要提前終止租約，原告於
同日收受被告退租之意思表示，有簡訊對話紀錄在卷可參（
見本院卷第22頁），兩造於本院審理時均同意系爭租約於
105年11月11日合法終止，租賃關係最後一日為105年11月11
日（見本院卷第9、25頁、第27頁、第46頁），是系爭租約
應係於105年11月11日終止，原告依租賃契約之法律關係，
請求被告給付105年11月1日至同年月11日之租金18,333元（
計算式：50,00011/30＝18,333，小數點以下四捨五入）
，應屬有據。逾此範圍之請求（即105年11月12日至同年月
24日期間），因兩造已無租賃關係，尚嫌無據；至於被告未
能於105年11月11日前將系爭房屋回復原狀並交付予原告，
此係原告於租約終止後回復原狀期間，是否另受有其他損害
之問題，與被告應否給付租金之認定無涉，特此敘明。
㈤原告請求被告給付105年7月15日至105年11月24日之管理費
34,662部分：
查系爭房屋之管理費每月為7,999元乙情，有原告所提出管
理費收款證明書在卷可參（見本院卷第39頁），並為兩造所
不爭執（見本院卷第63頁背面），而被告於本院審理時表示
同意支付105年7月15日至同年8月31日期間之管理費（見本
院卷第124頁正面），另依系爭租約第7條第1項約定，租賃
期間之管理費，係由承租人即被告負擔，系爭租約於105年
11月11日合法終止，是原告請求被告給付自105年7月15日至
105年11月11日（三個月又26日）之管理費30,929元（計算
式：7,9993＋7,99926/30＝30,929元，小數點以下四捨
五入）之範圍內，為有理由。逾此部分之請求（即105年11
月12日至同年月24日期間），因兩造已無租賃關係，原告依
系爭租約第7條第1項約定請求被告給付管理費，尚嫌無據。
㈥原告主張就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬9,050元、
冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復原狀82,500
元（向興富發購買材料67,500元、工資15,000元）、電燈及
水電回復原狀42,500元、油漆5,000元，請求回復原狀之必
要費用合計36萬1,550元等語（見本院卷第11頁），經查：
⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；上開情形，債權人得請求支
付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1
項、第3項定有明文。倘債權人認待債務人回復原狀，將緩
不濟急，或可能不符合其意願時，得依同法條第3項規定，
請求債務人支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，但
此時之金錢給付係代替原狀之回復，自以回復原狀所必要者
為限，如係以新品換舊品，應予折舊（最高法院100年度台
上字第502號、96年度台上字第854號、95年度台上字第825
號、92年度台上字第1332號判決意旨可資參照）。
⒉經查：①由原告所提出系爭房屋105年7月15日時之屋況照片
（見本院卷第41頁），可知系爭房屋有天花板、電燈、地毯
之設備，且冷氣風管無外露，對照被告表示終止租約後系爭
房屋105年11月18日時之屋況照片（見本院卷第93頁），無
天花板、無電燈、無地毯，且冷氣風管外漏，可認系爭房屋
之天花板、電燈、地毯、冷氣空調（冷氣風管），均需回復
原狀。②原告主張就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬
9,050元、冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復
原狀67,500元、電燈及水電回復原狀42,500元，業據原告提
出匯款之存摺交易明細、請款單、估價單、報價單、收據為
證（見本院卷第132至133頁），可認原告已支出回復原狀費
用35萬6,550元，且此部分與回復原狀均有關連。又就油漆
費用5,000元部分，原告雖尚未實際支出，惟已提出鼎盛報
價資料之簡訊紀錄為證（見本院卷第34頁），原告自得以此
作為估算回復原狀必要費用之基礎。被告空言抗辯原告所提
出估價單、報價單內容模糊，難以辨識云云（見本院卷第49
頁），並非可採。③又原告所雇請回復原狀之費用及工人工
資，雖較被告所提出之估價單所載金額為高，有兩造所提出
估價單在卷可佐（見本院卷第79頁、第137頁、第140頁、第
145頁），然而，依證人丁○○於本院審理時證稱：我負責
就系爭房屋天花板施作回復原狀，回復原狀的天花板材料、
規格跟之前原本一樣，我是興富發的廠商，系爭房屋原本的
天花板就是我施作的，天花板未稅費用20萬9,050元，我是
開賺多工程有限公司的報價單給原告，原告已經匯款給我了
等語（見本院卷第118頁正面至第119頁正面），及證人乙○
○於本院審理時證述：我負責就系爭房屋地毯施作回復原狀
，回復原狀的地毯材料是原告購買的，原告購買提供的地毯
27箱我於回復原狀施工時都有使用，我就地毯回復原狀的工
資是1萬5,000元，天花板回復原狀的電燈是我安裝的，電燈
材料也是我買的，其他水電復原就是包含地板插座復原、照
明燈的復原，還有現場的喇叭，還有偵煙器，照明燈原本就
在現場我只是裝上去而已，水電復原工程也是回復原狀所必
要的，電燈及水電回復原狀42,500元；就我施作的部分，原
告總共給我5萬7,500元等語（見本院卷第119頁背面至第120
頁背面），可知原告僱工回復原狀所使用材料，係與系爭房
屋原本相同之規格材料，並無提升材料等級，所雇請的天花
板廠商，亦係系爭房屋之建商興富發原本配合的統包丁○○
師傅；參以原告就地板廠商部分，亦有與訴外人鼎盛何經理
找的廠商相互比價後，找尋費用較低之廠商乙情，有原告簡
訊對話紀錄在卷可佐（見本院卷第94至95頁、第105頁），
足認原告並非刻意找尋費用高昂之廠商，或重新施作更高等
級之材料，此部分之材料、工資之費用，難認有過高或應予
剔除之情況。
⒊被告雖抗辯：依行政院86年12月30日行政院台（86）財字第
52051號令發佈之修正固定資產耐用年數表，房屋附屬設備
使用年限為10年，空調設備為5年，再依行政院45年7月31日
台（45）財字第4180號函公佈之固定資產折舊率表，採用定
率遞減法者，房屋附屬設備之天花板、地板之材料費用，應
扣除每年千分之206之折舊，冷氣空調之材料費用應扣除每
年千分之369之折舊等語（見本院卷第50頁）。然查，本院
審酌：①系爭房屋係於103年4月3日建築完成，有系爭房屋
建物登記謄本在卷可參（見本院卷第60頁），可知系爭大樓
為新建成之大樓，且坐落於臺中市○○○○段，原告自承天
花板、電燈、地毯、冷氣空調等設備，於103年6月25日建商
交屋予原告時存在（見本院卷第64頁、第107頁、第117頁背
面），則迄至原告將系爭房屋交付予被告之日105年7月15日
，上開設備使用期間不長，外觀甚為新穎，此有105年7月13
日、同年月15日之現場照片在卷可參（見本院卷第41頁、第
81頁），如非被告於裝修期間內，將上開設備拆除，嗣後期
前終止租約，原告實無須支出上開回復原狀所需費用。②依
兩造簡訊對話紀錄，被告於105年11月11日寄發予原告之簡
訊內容提及：「房東您好，鼎盛的電費我昨天去清理完畢了
，管理費我會交到這個月為止，key跟卡片我都放在管理室
，這邊就跟您說謝謝了，租到今天為止，等待你指定的工班
報價與施作的時間，我會全力配合，後續費用我會跟他清」
等語（見本院卷第106頁），可知被告承諾由原告指定工班
，且後續費用將跟原告指定工班結清，並無抗辯材料費用應
予折舊，則被告嗣後於本件訴訟中抗辯應依行政院固定資產
耐用年數表、定律遞減法，計算材料折舊，似有違誠信原則
。③參以依被告所提出之回復原狀之估價單，就地毯部分（
見本院卷第137至144頁），無從知悉是否與系爭房屋原有地
毯材料相同規格；就天花板部分（見本院卷第153頁），被
告亦同意由建設公司之材料，僅是工資的部分，與原告所雇
請工人之工資有所差異，準此，若被告自行履行其回復原狀
義務，被告所支出之費用，僅是各家廠商報價不同工資較低
，並無材料折舊之問題。準此，若債權人擔心待債務人回復
原狀緩不濟急或不符需求，先行支出回復原狀費用，再向債
務人請求時，債務人抗辯應以10年作為天花板耐用年數，5
年作為冷氣空調設備耐用年數，並分別依定律遞減法千分之
206、千分之369計算材料折舊，並不公平。
⒋參酌證人丁○○於本院審理時證稱：天花板未稅20萬9,050
元，其中材料佔了70％，工資約30％，材料除了天花板的板
材，還包含骨架、五金配件、鋁條，為了避免打釘傷到天花
板裡面的管線，興富發要求施工方法要使用吊夾具，這樣天
花板外觀看不到鑽洞等語（見本院卷第118頁正背面），及
證人乙○○於本院審理時證稱：就32,500元天花板的燈具，
材料費用大約占25,000元，其餘就是安裝和拉線的工資，就
1萬元的水電復原工程，其中五金零件占1,000元左右，其餘
是我的工資；就地毯材料為67,500元，地毯施工的回復原狀
費用工資是1萬5,000元等語（見本院卷第119頁背面至第120
頁正面），可知本件①天花板、水電復原之費用，包含材料
147,335元（計算式：209,05070％＋1,000＝147,335）、
工資71,715（計算式：209,05030％＋9,000＝71,715），
②地毯、天花板燈具回復原狀之費用，包含材料92,500（計
算式：67,500＋25,000＝92,500）、工資22,500（計算式：
7,500＋15,000＝22,500）；至於③冷氣回復原狀費用22,
500元（見本院卷第94頁），其中材料費用為2,250元，工資
為20,250元，有本院公務電話紀錄在卷可參（見本院卷第
155頁）。④至於油漆的部分，材料僅佔一小部分，絕大部
分為工資，且油漆塗抹上牆壁後，已附著於建物牆壁，該材
料無獨立之價值，原告亦具狀陳稱嗣後經油漆師傅現場勘查
後表示需要9,000元費用等語（見本院卷第79頁、第105頁）
，故本院認原告起訴請求回復原狀之油漆費用5,000元部分
，無須折舊。⑤本院考量目前實務上天花板之使用年限，在
正常使用狀況下，均超出10年甚多，地毯、冷氣空調設備之
使用年限，亦超出5年甚多，認天花板、水電回復（五金零
件材料）之使用年限，以30年計算，而地毯、天花板燈具、
冷氣空調設備之使用年限，以10年計算。至於折舊期間，則
自103年6月25日計算至租約終止日105年11月11日，以2年5
月計算。⑥另就折舊之計算方式，實務上有以定律遞減法、
平均法計算，本院考量本件本件雖有材料新品更換舊品，然
而，「以新替舊」的情形，被害人取得利益，是由於賠償方
法，此項利益係強迫加諸於被害人，應斟酌個案情形減輕之
，且需審視被害人是否因此受有利益（見 王澤鑑 ，物之損害
賠償制度的突破與發展，民法學說與判例研究第六冊，第30
頁；王澤鑑，「損害賠償」一書，第200頁至第202頁，2017
年2月出版）。因材料更換新品後，該天花板、地毯、冷氣
空調、燈具等設備之使用年限因而延長，故本件仍應予以折
舊，惟考量系爭房屋之上開設備於105年7月15日交付被告前
，尚屬新穎，有現場照片可參（見本院卷第41頁、第81頁）
，如非被告為裝修將上開設備拆除後，並期前終止租約，原
告實無須支出上開回復原狀所需費用，故認應以較有利於原
告的「平均法」計算折舊金額，較為公平。⑦準此，就天花
板、水電復原之材料費用147,335元，經扣除折舊後之價值
為135,849元（計算式：如附表一），就地毯、天花板燈具
、冷氣空調設備之材料94,750元，經扣除折舊後之價值73,
934元（計算式：如附表二）。從而，原告本件得請求之回
復原狀之必要費用應為322,848（計算式：329,248（135,84
9+73,934+71,715+22,500+冷氣工資20,250+油漆5,000＝329
,248）。逾此範圍之請求，則非有據。
㈦按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務
，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時
，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，
猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號判決意旨可參）。經查，本件被告有交付原告押租
金10萬元，而原告尚未返還10萬元押租金予被告乙情，為兩
造所不爭執；又被告有積欠原告租金18,333元、管理費30,
929元、及期前終止合約之違約金12萬5,000元、償還回復原
狀必要費用之債務32萬9,248元等情，業經本院認定如上，
是在上開範圍內，被告所交付之押租金，當然發生抵充之效
力。從而，本件扣除押租金後，原告尚得請求被告給付40萬
3,510元（計算式：18,333＋30,929＋125,000＋329,248－
100,000＝403,510）
㈧按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5。給付有確定期限者
，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條
第1項、第2項分別定有明文。從而，原告請求被告給付自起
訴狀繕本送達被告翌日（即106年2月26日，見本院卷第45頁
）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與上開
規定，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約及回復原狀之法律關係，請求被
告給付其40萬3,510元，及自106年2月26日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。另為衡平被告之利益，
爰依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，
得免為假執行。
七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資
料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年5月31日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月31日
書記官陳麗靜
附表一：本件天花板、水電復原
耐用年數為30年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本
減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均
分攤，計算折舊額），每年折舊率為30分之1，並參酌營利事業
所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率
遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使
用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則
材料扣除折舊後之修復費用估定為135,849元【計算方式：1.殘
價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即147,335÷(30+1)≒4,753（小
數點以下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用
年數）×（使用年數）即(147,335－4,753)×1/30×（2+5/12）
≒11,486（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品
取得成本－折舊額）即147,335－11,486＝135,849】
附表二：本件冷氣空調設備、地毯、天花板燈具
耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本
減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均
分攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1，並參酌營利事業
所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率
遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使
用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則
材料扣除折舊後之修復費用估定為73,934元【計算方式：1.殘價
＝取得成本÷(耐用年數＋1)即94,750÷(10+1)≒8,614（小數點
以下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數
）×（使用年數）即(94,750－8,614)×1/10×（2+5/12）≒20,
816（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得
成本－折舊額）即94,750－20,816＝73,934】