裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第1563號民事判決
裁判日期：民國97年12月23日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第1563號原告冠儀建設開發有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 何志揚 律師複代理人丙○○
戊○○被告乙○○
號訴訟代理人丁○○上當事人間給付買賣價金事件，本院於97年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬伍仟玖佰肆拾玖元由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告應給付原告新台幣（下同）1,507,221元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
貳、原告起訴主張：被告於民國92年1月4日購買坐落臺中縣○○鄉○○段南勢小段26之40地號土地上「北勢吉祥別墅」A區
NO.3及NO.5之預售房屋共2棟，並分別與訴外人 王建財 及原告簽訂土地買賣契約書及房屋買賣契約書。依系爭買賣契約之約定，房屋總價為2,179,000元（原係2,145,000元，其後調整為2,179,000元）、土地買賣總價為1,721,000元（原係1,755,000元，其後調整為1,721,000元），每一房屋及土地之總價合計為3,900,000元（房屋與土地價值之比例為55%與45%），則被告購買2戶之土地與房屋總價金共計7,800,000元，原告依約將上開房屋交付被告使用並辦妥所有權移轉登記。詎被告迄今僅給付土地房屋價款每戶3,172,678元，且被告尚須給付農業用地持分過戶代書費用477,491元、斜屋頂變更設計費100,860元（以上過戶代書費及變更設計費應由22戶承購戶分擔，被告應負擔2戶，被告應負擔52,577元），則被告購買2戶所積欠之房屋價款共計1,507,221元（7,800,000-3,172,678×2＋52,577＝1,507,221），爰依買賣價金給付請求權，請求判決如聲明所示。
參、被告則以：被告於92年1月向訂購系爭預售屋2棟，約定完工交屋期限為1年。被告依約繳款至結構體2樓時，因原告將工程款挪作他用，資金週轉困難，致訴外人即承攬房屋興建工程之良岳營造有限公司（下稱良岳公司）向原告請領工程款未果而停工，系爭房屋興建作業停擺。被告於停工期間邀集其他承購戶組成自救委員會，而於94年3月間，由原告、良岳公司及全體承購戶三方共同訂定「霧峰丁台段吉祥別墅興建工程協議書」，約定由承購戶代原告墊付工程款予良岳公司，以支應後續工程至完成。且除原告（以訴外人 徐兆妤 及 歐佳欣 等2人名義為承購戶）預留之2戶外，其餘承購戶共計22戶（包含地主4戶）均須向土地銀行貸款，共同分攤代墊續建之各期營繕工程款，由承購戶所開設之共同帳戶按各期給付良岳公司，工程完竣交屋結算時，各承購戶以向原告購屋之價款加上「增作工程款項」，扣除「協議前已付原告款項」、「代墊續建各期營繕工程款項」、「代墊工程款項所生利息」及「工程減作款項」，餘額再給付原告。系爭房屋價金7,800,000元，加上增作工程款233,257元，扣除代墊續建各期營繕工程款及停工前已付之部分價金計6,450,356元、減作工程款1,335,790.75元、造假工程之費用207,937.24元、代墊續建各期工程款之利息42,364.30元，原告尚須返還被告溢付之3,191元（7,800,000＋233,257－6,450,356－1,335,790.75－207,937.24－42,364.30＝-3,191），被告並未積欠價金等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、本件原告主張被告於92年1月4日購買「北勢吉祥別墅」A區NO.3及NO.5之預售房屋共2棟，並分而分別由被告與王建財及原告簽訂「土地買賣契約書」及「房屋買賣契約書」，房屋建造工程進行中因原告無法支付良岳公司工程款而停工，而於94年3月間，由原告、良岳公司及承購戶三方訂定三方協議書，約定由良岳公司完成後續建造工程，房屋工程價金應依實作實算辦理結算等各節為被告所不爭，並有土地買賣契約書（卷㈠第5頁、第51頁以下）、房屋買賣契約書（卷㈠第21項、第67項以下）、協議書（卷㈠第128頁以下），自可信為真實。兩造所爭執者，為本件買賣契約之買賣雙方當事人為何人？及未付價金之餘額為何？
二、被告積欠之買賣價金為何，原告前後提出4種計算之方式，依原告計算之結果，未付之買賣價金餘額分別為：①905,474元（卷㈠第98頁）、②920,372元（卷㈠第152頁）、③863,674元（卷㈠第199、第204頁）、及④1,507,221元（卷㈡第9頁），原告並依其計算之結果為聲明之擴張，被告無異議而為本案之言詞辯論，而視為同意。以上各種計算方式差異之處，即在土地之買賣價金與房屋買賣之價金請求權人為何？已付之價金應如何抵充房屋土地？而此一問題又與兩造間買賣契約之解釋有關。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。被告乙○○稱看到原告刊載預售屋之廣告內容：「每戶預售價3,990,000元（包含土地面積約44坪，三樓半建物面積約51坪」，經洽談後，於92年1月由被告向原告訂購北勢吉祥別墅A區No.3及No.5之預售屋共計2戶，單戶「土地契約價為1,755,000元」，及「房屋契約價為2,145,000元」，兩造議價簽訂之單戶土地價款及房屋價款總價為3,900,000元，而主張王建財非買賣關係之當事人，並提出廣告單（卷㈠第173-1頁），及承購戶證明書（卷㈡第174頁）為證。惟商業廣告本屬要約引誘之性質，廣告之內容是否成為契約之內容，仍應視其內容是否具體、明確，或締約之過程雙方是否已就廣告內容另為斟酌、約定等實際之情形而定，而非即屬契約之一部，而被告所提出之承購戶證明書，係屬承購人對於何人為買賣關係當事人之主觀認知（類似於法律效果之判斷，而非事實之陳述），亦非解釋兩造間契約之依據。被告於92年1月4日所簽訂之買賣契約書計土地買賣契約書、房屋買賣契約書各2份，其中土地買賣契約書首行之立契約書人賣方、及契約書未之簽名欄均記明為「王建財」而非原告，且亦無表明代理之旨（卷㈠第6、13、52、59頁），與房屋買賣契約書記載為原告「冠儀開發有限公司」（卷㈠第22、48、68、81頁）截然不同，對於土地、房屋權利移轉之方式亦有明定。自以上契約之書面可知，本件系爭房屋買賣當時，買賣雙方已明示土地部分之出賣人為王建財，房屋之出賣人為原告，自無法捨契約之明文，主張房屋及土地之出賣人均為原告，被告乙○○主張王建財並非買賣契約之當事人一節，自非可採。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第第348條第1項定有明文。原告、王建財既為前開買賣契約土地、房屋之出賣人，依法自負有分別將土地及房屋交付，並使被告取得所有權之義務。惟本件非兩不相涉的不同筆不動產交易，而是2筆售預屋之買賣，此為兩造所不爭。其交易之情形為原告之法定代理人甲○○於銷售之前之91年2月20日先行與王建財訂立「合建契約書」，由王建財負責提供土地供甲○○規畫使用，甲○○負責興建房屋銷售，王建財並同意委由甲○○代辦一切房地產權分割、過戶登記等手續，將土地權利移轉於預售屋之買受人，並取得部分建成之房屋（卷㈠271頁合建契約書)，嗣原告公司即以原告公司及王建財之名義對外銷售預售屋（含房屋及土地）。但建築房屋不能不附著於土地，土地遭建物占用後亦難以充份發揮經濟效益再作其他用途，依一般社會常理，預售屋之買賣自首重於房屋占有土地之合法權源，買方不可能只買土地而不買房屋，賣方亦不可能只賣房屋而不賣土地（反之亦然），以招致土地使用權限之糾紛。是兩造與王建財所訂立2戶預售屋買賣契約雖有分存之4個買賣契約書面（土地、房屋各2件），惟同一預售屋之房屋、土地買賣契約間，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約（關於契約之聯立參照最高法院86年台上字第2665號判決），此觀之卷附土地買賣契約第17條約定：「本契約……與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除。……」（卷㈠第12頁、第58頁），房屋買賣契約第22條約定：「本契約……與『土地預定買賣合約書』具連帶性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除。……」（卷㈠第33頁、第79頁）等語亦明。
四、綜合前述，本件原告與被告間之房屋買賣契約、王建財與被告間之土地買賣契約係屬不能單獨履行之預售屋買賣契約，原告自無權單獨請求房屋之價金，或請求房屋與土地之全部價金，從而原告本於買賣契約，請求被告給付1,507,221元及其法定遲延利息，於法無據，應予駁回。假執行之聲請無所依附，亦應一併駁回之。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用計原告所繳納之第一審裁判費15,949元，由敗訴之原告負擔。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年12月23日
民事第四庭法官王銘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年12月23日
書記官柳寶倫