裁判字號：最高法院104年台上字第2180號民事判決
裁判日期：民國104年11月12日
裁判案由：請求排除侵害
最高法院民事判決一○四年度台上字第二一八○號上訴人 王崇德 訴訟代理人 鍾秀瑋 律師被上訴人 劉慧珍
葉雅雯 林壎南 陳清心 劉雪珠 蔡文財 李麗容 許靜文 王士春 共同訴訟代理人 陳水聰 律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國一○三年十一月十九日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度上字第八六號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地應有部分萬分之二九七（下稱系爭土地），及其上未辦理建物所有權第一次登記之建物高雄市○○區○○○路○○○巷○○號亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）地下一樓、面積二○二六‧六一平方公尺（下稱系爭地下室），為訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）所有及出資建築。民國一○一年四月十二日經法務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）公開拍賣，由伊與 王思云 等四十二人（下稱他拍定人）共同拍定，同年四月二十七日取得權利移轉證書。伊與他拍定人就系爭地下室六十五個停車位於同年五月三十日簽立分管協議（下稱系爭分管協議），由伊取得編號一、二二、二三、二五、二八、三四、三五、三
六、三九、四○、四六等十一個平面停車位之單獨使用收益權限。詎被上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、蔡文財、李麗容、許靜文、王士春依序無權占用，編號一、二三、二八、三四、三五、三六、四○、四六號停車位；被上訴人葉雅雯占用二二號、二五號停車位（上開十個停車位，下合稱系爭停車位），致伊無法使用收益，而受有損害。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命㈠被上訴人各將上開占用之停車位及其基地騰空返還予上訴人。㈡劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、蔡文財、李麗容、許靜文、王士春各自一○一年四月二十七日起至返還停車位及基地之日止，按月給付新台幣（下同）二千七百元。㈢葉雅雯自一○一年四月二十七日起迄騰空返還停車位及其基地之日止，按月給付五千四百元之判決（上訴人超過上開請求部分，經原審判決其敗訴確定）。
被上訴人則以：系爭地下室乃區分所有權人所共有，況伊早於八十一年間起即直接或經由前手向大總公司買受系爭停車位永久使用權。行政執行署拍賣系爭土地及系爭地下室時並載明系爭地下室不點交，拍定人應已預見拍定後仍須容忍原占有使用狀態。縱認拍定人因拍賣取得系爭地下室所有權，亦可類推適用民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃規定，仍維持現占用狀態。伊非屬無權占有，自無返還不當得利之義務等語，資為抗辯。
原審就上開部分廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：系爭土地及系爭地下室原為大總公司所有，因大總公司欠稅，遭行政執行署公開拍賣，由上訴人與他拍定人於一○一年四月十二日共同拍定，並取得權利移轉證書，嗣拍定人間成立系爭分管協議，由上訴人取得系爭停車位之使用收益權限。系爭大廈係七十年間由大總公司建設完成，乃地上十二層及地下一層之鋼筋混凝土結構造大廈，一至十二樓規劃為數獨立空間，系爭大樓之地下室之總面積為三○七一．五七平方公尺，其中八七六．一○平方公尺，連同系爭大廈一至十二層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓部分，合計四七一九．九四平方公尺，編定建號五四九號，為系爭大廈公共設施，屬區分所有權人共有。其餘二一九五．四七平方公尺，並未登記為公共設施，自七十年十月間起即單獨設立房屋稅籍，並以大總公司為納稅義務人，由大總公司於建築完成時原始取得所有權。又大總公司於八十五年三月間將其中一五八‧四平方公尺移轉予第三人王士春，由王士春為該移轉部分之納稅義務人，所餘二○三七‧○七平方公尺則仍由大總公司為納稅義務人，可見自七十年十月後，即由大總公司設籍繳稅，而非由被上訴人繳納稅款，則大總公司不僅為原始起造人，同時亦為納稅義務人之事實，應可認定。至上開面積二○三七‧○七平方公尺雖與強制執行中測量之面積二○二六‧六一平方公尺略有差距（約十平方公尺），然應屬測量技術不同所產生之合理誤差，並不影響其範圍之同一性。且系爭地下室，可藉由階梯及斜坡車道供出入，並通達至地面層使用，在構造及使用上，同具獨立性。該地下室除供停車使用外，亦規劃為其他商業用途，即大總公司移轉予第三人王士春之一五八．四平方公尺空間，係供經營卡拉OK餐廳使用，堪認除有獨立之空間外，亦具經濟價值及效益。被上訴人抗辯系爭地下室為大廈公共設施，即區分所有權人共同所有，自不足採。又依被上訴人與大總公司所訂立之買賣契約，被上訴人係購買停車位永久使用權，並未取得所有權，既係以給付對價方式，取得停車位之使用（不論其名稱為何），已與無償之使用借貸明顯有異。參以使用權僅所有物權能之一，非獨立之權利，非得單獨作為買賣客體，然因確有交易之實及需求功能等情，認系爭停車位形式上雖以使用權買賣為之，惟具租賃之實質。買受停車位者是支付對價以取得停車位之使用權能，即於建物存在期間得長久使用而無須另行支付對價，應認係以停車位所在建物存在為期，將該期間內之租金一次給付之情，為租金已預付之定期租賃關係，堪予認定。上訴人依拍賣取得系爭停車位之所有權，依民法第四百二十五條第一項規定，前開租賃契約移存於兩造間。承上所述，系爭停車位使用權買賣契約，既經認定為預付租金之租賃契約，且依民法第四百二十五條第一項規定，契約存在於兩造間，則被上訴人占有使用系爭停車位，縱屬得利，要非無法律上原因。從而，上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條及第一百七十九條規定，請求被上訴人將系爭停車位遷讓返還及給付不當得利，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭地下室，係未辦保存登記之建物，原由大總公司出資建造取得所有權，被上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容於八十一年間與大總公司就系爭地下室之停車位，簽立車位使用權利證明書；被上訴人葉雅雯、蔡文財、許靜文、王士春則自第三人處買受車位使用權。一○一年四月間因大總公司積欠稅款，上訴人及其他拍定人共同向行政執行署拍定取得系爭地下室，並發給權利移轉證書，嗣拍定人協議分管，系爭地下室中之系爭停車位，分由上訴人取得。乃原審認定之事實。而被上訴人提出之八十一年經認證大總公司出具之使用權證明書，似係制式文書，均記載「……地下層第一號停車位使用權（如後附圖）業由本公司出售予……先生（小姐）承買人就上開停車位有永久使用權，但僅得讓售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權……一併讓售不得單獨讓售、質押、出租或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使用」（見一審卷第一宗一一九、一二
一、一二八、一三○、一三四、一三九、一四二、一五二頁）。又依八十年間大總公司與買受人訂立之車位買賣契約書，亦制式記載「立契約書人（以下簡稱甲方），茲向大總建設股份有限公司（以下簡稱乙方）購買……地下層停車位使用權、……一、乙方出售與甲方之停車位使用權為附圖所示……停車位。二、買賣價金為新台幣肆拾伍萬元……四、本買賣地下室停車位，因無產權登記（只寫使用權買賣），甲方承買後，乙方嗣後不得再有任何之要求或主張該產權所有之權利，並同意放棄辦理保存登記，但如因法令變更能取得地下室所有權時，甲方無條件取得登記所買該車位之產權。五、本件停車位使用權甲方同意僅得讓售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併讓售，不得單獨讓售、質押、出租或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使用。……」（見同上卷一二五、一四四頁）。觀其內容，乃買受人支付買賣價金，向大總公司購買停車位之使用權，並約定大總公司不得對買受人主張產權。此與民法所稱之租賃，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約性質有別，如何能逕認實為租賃契約？原審捨契約文義，遽謂大總公司與車位買受人間係成立租賃關係，是否符合當事人之真意，已非無疑。況且，向大總公司買受系爭停車位之買受人，之後復將之讓與他人（如被上訴人蔡文財等），或與他人交換系爭停車位（如被上訴人王士春），該受讓人與上訴人之法律關係為何？何以仍有民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用？原判決未詳審究說明，亦有可議。再者，被上訴人葉雅雯，就其使用之編號二二號車位，僅提出大總公司出具予訴外人 蕭素蓮 之二二號車位使用權同意書、九十三年蕭素蓮出賣該車位使用權予訴外人 葉許月 裡之讓渡證書（見同上卷一二一、一二二頁）；就使用之編號二五號停車位，僅提出八十年訴外人 張建國 與大總公司簽訂之車位買賣契約書，及九十三年張建國出賣該車位予葉許月裡之讓渡證書；另被上訴人許靜文就其使用之編號四○號車位，亦僅提出訴外人 陳茂蘭 向大總公司購買車位之車位買賣契約書為據（見同上卷一二四、一二五、一四四頁）為據。惟葉雅雯與葉許月裡，許靜文與與陳茂蘭間之關係為何？何以其得使用該他人買受之車位？原判決均未調查審認，遽以前揭理由，認均得適用民法第四百二十五條與上訴人成立租賃關係，尚嫌疏略。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○四年十一月十二日
最高法院民事第六庭
審判長法官高孟焄
法官袁靜文法官陳光秀法官鍾任賜法官鄭雅萍本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○四年十一月二十三日
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