臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
109年度南小字第1473號
原告 張愷桓
兼前一人
法定代理人 劉貞儀
被告 陳淑英
上列當事人間請求返還租金事件，經本院於民國109年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣55,000元，及自民國109年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣900元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣55,000元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告劉貞儀及張愷桓於民國108年2月9日與被告簽訂承諾書合約（原證1)，其合約内容為被告將其向訴外人承租「台南市○區○○路000巷0000號」房屋之1樓及2樓部分轉租給原告二人，約定每月租金新台幣（下同）6,000元，簽約時須給付押金6,000元（即1個月租金金額），承租期間為108年3月1日至同年12月31日，並約定原告二人於承租期間須照顧被告之愛犬BOBO，且因被告與其夫 張博翔 之工作地點在中國大陸，故其並非時常居住在台灣，則如果被告及其夫張博翔有回來居住時，即應每周給付500元給原告，以作為補貼被告居住時所產生的水費、電費及瓦斯費等必要費用，因此，雙方基於誠信原則而簽署原證1之承諾書。
（二）爾後，因原告二人與被告所簽署原證1承諾書合約即將於
108年12月31日到期，故雙方即於108年6月13日簽署承租期間為109年1月1日至同年12月31日之承諾書合約（原證2，下稱系爭合約)，其内容與原證1之内容大致相同，原告並於108年11月14日給付109年度全年度之租金72,000元給被告(原證3)。
（三）然而，被告與其夫張博翔於109年1月20日自中國大陸返回台灣後，因疫情影響而一直無法回到在中國大陸地區的工作崗位，一直居住在「台南市○區○○路000巷0000號」（下稱系爭房屋）内，則被告即應依照系爭合約内容，每周給付500元給原告二人，作為給付被告與其夫張博翔於居住期間所產生的水費、電費及瓦斯費等必要費用，但被告不但未給付，甚至還提出調降負擔必要費用，原告劉貞儀因不同意被告之要求，雙方因此產生爭議而開始進行協調，被告即於109年4月5日以LINE通訊軟體通知原告簽署協議書（原證4)，同意原告提前終止契約，且不依系爭合約扣除3個月之租金，即退還終止契約後被告已受領之租金，但雙方因無法達成共識而未簽署協議書，原告二人認為已難以與被告同時居住在同一屋簷下，且此係可歸責於被告之事由，因此原告劉貞儀即於109年4月28日通知被告，將於109年4月29日搬家(原證5)，並於109年4月30日搬離完成以表示終止契約之意思，則既然原告已終止契約，則被告即應返還並給付相關費用如下：
⒈依照民法第454條之規定，被告應返還終止契約後已受領之租金即6,000元×8個月（109年5月1日至同年12月31日）=48,000元。
⒉終止契約後應退還之押金6,000元(被告於108年2月9日簽署原證1承諾書合約時已受領現金）。
⒊被告及其夫張博翔自109年1月20日返回台灣後居住在「台南市○區○○路000巷0000號」至109年4月30日原告二人終止契約為止共14周，被告依照系爭合約約定應每周給付500元給原告二人，即14周×500元=7,000元，但被告至今仍未給付。
⒋綜前所述，被告應給付給原告之款項，計為48,000+6,000+7,000=61,000元，但被告至今仍未給付，則被告已獲有相當於不當得利之利益，因此，原告二人只能提起本件訴訟請求被告給付之。
（四）聲明：
⒈被告應給付原告61,000元，並自起訴狀繕本送達日翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊若獲勝訴判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告因工作關係,急須於108年2月16日飛往大陸陝西内地，故尋求委託願意來照顧被告認養的愛犬BOBO為目的，才提供低價使用住所方便照顧愛犬，兩造遂訂立原證1、原證2之承諾合約書，被告都本著誠信，如實告知原告條件及情況。惟被告及配偶在年前109年1月20日回來過年，未料因疫情關係，依陝西省政府及被告配偶服務學校規定都無法入境，只能等候通知入境時間，被告及配偶僅能繼續居住在系爭房屋中。
（二）本次因疫情影響，被告夫妻一直無法回大陸，原告覺得太久，主動向被告要求於109年5月31日要提前解約。因系爭合約本明載需於三個月前提出解約，否則應給付違約金，被告本願以和為貴，故於109年4月5日擬好line協議書，内容載明原告因自身原因要求解約，最後也寫上乙方即原告不得再次違約，原告就以上内容還有相對回應約一個半小時，同時被告在line也告知請109年4月7日前回覆，逾期視同協議無效。未料原告却在不到一個小時内，將line協議書硬改成非自身原因，且要求不得扣除違約金外，原告自己還臨時又突然變卦諸多内容，再提前改成109年4月30日解約，完全不給缓衝時間，嚴重違反系爭合約精神，因此被告回覆不同意。原告嗣後於109年4月28日通知被告將於109年4月29日搬家，又於109年4月30日搬離系爭房屋，將系爭房屋鑰匙交付被告之房東 劉麗芬 。依照系爭合約，雙方解約須任一方於合約終止前三個月提出，否則視為違約，因截至目前為止，原告除未確實取得被告同意提前解約，且被告也未取得原告所謂已點交之任何鑰匙，因此請原告將鑰匙歸還被告之日後，完成點交，再行按系爭合約約定，給付被告三個月違約金額共18,000元。
（三）又原告自108年12月24日到109年4月30日未依約繳納水電
費，只要原告付清水電費5,774元（見調解卷第127-133頁
繳費憑證），被告也會依系爭合約給付該期間之補貼，共
14週×500元＝7,000元整，及返還押金6,000元。
（四）聲明：
⒈請求判決駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
⒈兩造於108年2月9日簽署承諾書合約（原證1，見調解卷第15、16頁）。
⒉兩造於108年6月13日簽署承諾書合約（原證2，見調解卷
第17、18頁，即系爭合約）。原告已於108年11月14日給
付被告72,000元。
⒊被告與其夫張博翔於109年1月20日自中國大陸返回臺灣，因疫情影響無法返回工作崗位，迄109年4月30日為止之期間，居住在系爭房屋。
⒋被告於109年4月5日以LINE通訊軟體LINE原告簽署協議書（原證4，見調解卷第21-23頁），但雙方因無法達成共識而未簽署協議書。
⒌原告劉貞儀即於109年4月28日通知被告，將於109年4月29日搬家（原證5，見調解卷第25頁）。原告於109年4月30日搬離系爭房屋，將系爭房屋鑰匙交付被告之房東劉麗芬（原證8，見本院卷第57頁）。
（二）爭執事項：
⒈兩造間系爭合約是否已合法終止？
⒉原告依系爭合約請求被告給付下列款項是否有理由：
⑴109年5月1日至109年12月31日之租金48,000元（計算式：6,000元×8月＝48,000元）
⑵被告與其配偶張博翔自109年1月20日返回臺灣後至109年4月30日止共14週居住系爭房屋，依系爭合約，被告應補貼原告7,000元（計算式：500元×14＝7,000元）。
⑶押租金6,000元。
四、得心證之理由：
（一）兩造間系爭合約是否已合法終止？
⒈兩造於108年6月13日簽署系爭合約，依系爭合約約定：「甲乙雙方絕不得隨意解約及調整使用費用，除非房東有異議。乙方（即原告）要解除合約須提前3個月告知，否則賠償甲方（即被告）3個月使用費用，以上約定甲乙方皆同。」（見調解卷第18頁），依上述約定，兩造系爭合約允許一方片面終止契約，未先期通知，僅須負違約責任，並給付違約金（先期通知之期間及違約金數額詳如後述）。
⒉查被告於109年4月5日以LINE通訊軟體通知原告簽署協議書（原證4，見調解卷第21-23頁），但無法達成共識而未簽署協議書，雙方未能合意終止。而原告於109年4月28日通知被告，將於109年4月29日搬家。原告於109年4月30日搬離系爭房屋，將系爭房屋鑰匙交付被告之房東劉麗芬等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋、⒌），並有LINE對話內容截圖、劉麗芬簽收單為證（見調解卷第25頁、本院卷第57頁）。此部分之事實堪可認定。
⒊按兩造系爭合約允許兩造之一方片面終止契約關係，原告已在109年4月29日向被告表達要搬家終止租賃契約之意，又於109年4月30日搬離系爭房屋，應認兩造間之系爭合約已於109年4月30日終止。雖被告抗辯稱，迄今尚未拿到原告交付之系爭房屋鑰匙云云。然查，被告原本即居住在系爭房屋中，僅將系爭房屋的一樓、二樓分租給原告，109年4月30日原告搬遷時，因被告未出面點交，原告在通知房東後搬遷完畢，將系爭房屋鑰匙交付房東，並將該搬遷之事實，以LINE通知被告，被告當日已讀並回復：「你違約在先，拿房東來威脅我，嚴重違反你自己親自簽名的委任承諾書。…。」等語（見調解卷第117-119頁）。足認原告於109年4月30日之後已不再占有使用系爭房屋，並將該事由通知被告，已將系爭房屋返還予被告甚明。縱被告尚未向房東劉麗芬拿回系爭房屋鑰匙，然不影響兩造之系爭合約在109年4月30日終止，原告已在當日將系爭房屋返還被告。原告主張兩造系爭合約在109年4月30日終止為有理由。
（二）原告主張，系爭合約已於109年4月30日終止，被告應返還原告109年5月1日至109年12月31日之租金48,000元，是否有理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
⒉經查，原告前於108年11月14日給付被告109年全年度之租金72,000元，此為兩造所不爭執。而系爭合約經原告於109年4月30日提前終止，則兩造間自109年5月1日起已無租賃契約關係，原告預付之109年5月1日起至12月31日止之租金共計48,000元，自係欠缺法律上原因，被告自應將上開租金返還原告。原告此部分之主張為有理由。
（三）原告主張：被告與其配偶張博翔自109年1月20日返回臺灣後至109年4月30日止共14週居住系爭房屋，依系爭合約，被告應補貼原告7,000元，是否有理由？經查：
⒈兩造系爭合約約定，被告與其配偶張博翔如返臺居住在系爭房屋，每週應補償原告500元，此有該系爭合約書可按（見調解卷第17頁）。被告與其配偶張博翔自109年1月20日返回臺灣後至109年4月30日止共14週居住系爭房屋，此為兩造所不爭執，則依系爭合約，被告應補貼原告7,000元，應可認定。
⒉雖被告抗辯稱，原告要繳納水電費5,774元，伊才同意給付7,000元補貼金額，並提出繳費憑證四紙為證（見調解卷第127-133頁）。然查，原告雖不爭執其應按期向房東拿水電費繳費單後繳納，但抗辯稱因被告沒有繳交補貼金額，所以沒有去繳納水電費云云。按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第264條定有明文。原告依系爭合約應向房東給付水電費，被告每次返國時依系爭合約應給付原告水電瓦斯補償金，然二者並非立於互為對待給付之關係，不能發生同時履行之抗辯，被告抗辯稱，原告未繳納房東之水電費5,774元，故拒絕支付補貼金7,000元云云，為無理由。從而，原告請求被告給付其與其配偶張博翔自109年1月20日返回臺灣後至109年4月30日止共14週居住系爭房屋，補貼金額7,000元，為有理由。
（四）原告請告返還押租金6,000元，是否有理由？經查：
⒈原告向被告承租系爭房屋1、2樓，已交付押租金6,000元，此為兩造所不爭執。雖兩造於系爭合約中載明：「…甲方（即被告）並未做二房東謀利，此承諾書合約非租賃契約，實屬甲方委託照顧愛犬BOBO故讓乙方（即原告）搬入居住使用,…。」等語（見調解卷第17頁），惟「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」民法第421條第1項定有明文。被告將其承租之系爭房屋1、2樓交付原告使用，原告按月給付使用費6,000元，雖原告另有照顧被告愛犬BOBO之負擔，但系爭合約之性質仍屬租賃契約無誤，應適用租賃之相關規定，合先敘明。
⒉按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。最高法院83年度台上字第2108號判決意旨可資參照。
⒊兩造間之租賃關係雖已消滅，惟被告抗辯：原告在109年4月30日提前終止系爭合約，且未提前告知，依兩造承諾合約書，應賠償被告違約金，另原告尚未繳納水電費，有租賃債務不履行之情事，不得請求返還押租金等語。雖原告主張其並無債務不履行之情事，經查：
⑴按租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項、第2項、第4項前段規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之」、「前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、契約之終止權及其法律效果。四、其他與契約履行有關之重要事項」、「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效…。」，故非具消費關係之租賃契約條款，若違反中央機關所定應約定及不得約定事項者，無效。再參以內政部於107年6月28日以內授中辦地字第1071303965號令所訂定發布之住宅租賃契約應約定及不得約定事項：壹、應約定事項：「13、任意終止租約之約定：本契約於期限屆滿前，除依第16點及第17點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金，得由第4點第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。租期屆滿前，依第1項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人」等語。即租賃契約於約定得提前終止之情形，先期通知期間為1個月，違反者應賠償最高不超過一個月租金之違約金，超出此範圍之約定因違反強制規定應屬無效。兩造簽訂之系爭合約為非具消費關係之租賃契約，有內政部所訂定之住宅租賃契約應約定及不得約定事項之適用。經查，系爭合約約定：「乙方（即原告）要解除合約須提前3個月告知，否則賠償甲方（即被告）3個月使用費用，…。」（見調解卷第18頁）。然參照前開說明，原告欲提前終止合約，應於終止前1個月通知被告，若未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償被告最高不得超過1個月租金額違約金，兩造約定超出部分因違反強制規定而無效。
⑵經查，原告主張被告於109年1月20日回國後，因疫情無法返回大陸地區，常住於系爭房屋，被告未依約繳交每週500元水電費，更要求原告調降該金額，是時兩造已生糾紛，原告遂向被告表示欲終止契約，方有被告於同年4月5日擬定終止契約之協議書要求原告簽署之事，是原告確係於3個月前告知被告不再續租云云。然查，系爭合約原本即約定被告夫妻一旦返國居住系爭房屋後之補貼方式，兩造間因被告夫妻109年1月20日後之水電費、補貼金，何人應先繳納而有爭執，然上開事實不影響系爭合約之效力，兩造於109年4月5日又協議未成，難認原告有在109年4月30日之前，提前1個月終止系爭合約之情事，原告此部分之主張為無可採。
⑶原告又主張被告違法轉租，致原告隨時要搬遷，無法居住使用，違反出租人之給付義務，原告自得不經限期催告，逕行解除契約云云。然查，系爭房屋雖係被告向房東承租後部分轉租予原告，然轉租契約係債之契約，於承租人與次承租人間為有效，並非當然無效（最高法院98年度臺上字第659號號民事裁判參照）。原告於承租系爭房屋1、2樓時即已明瞭被告是將其承租之系爭房屋之一部分轉租予原告，原告自108年2月9日起即向被告承租系爭房屋，至109年4月30日止已承租一年餘，本次亦係原告片面終止租約，難認被告有違反出租人給付義務之情事，原告之主張為無理由。
⑷查原告於109年4月28日通知被告，將於109年4月29日搬家。原告於109年4月30日搬離系爭房屋，兩造間之系爭合約於109年4月30日終止，原告未於終止前1個月通知被告，應賠償被告1個月租金額6,000元之違約金，該違約金額並無過高情事，原告應依約賠償。
⑸末查，原告向被告承租系爭房屋，依約應由原告向房東
繳納水電費，原告自108年12月24日起至109年4月30日止之水電費均未繳納，此為兩造所不爭執，並有被告提出之繳費憑證4紙在卷（見本院卷第127-133頁），則原告此部分亦有債務不履行之情事。
⑹綜上，兩造間之租賃關係雖已消滅，惟承租人之原告因提前終止租約，未先期通知被告，應給付被告1個月租金之違約金6,000元，又尚未向房東清償水電費，有租賃契約債務不履行之情事，從而，原告尚不得請求被告返還押租金6,000元，被告之抗辯為有理由，原告請求被告返還押租金6,000元為無理由。
五、綜上所述，原告依兩造間系爭合約、不當得利之法律關係，請求被告返還已收取之109年5月至12月之租金48,000元，及依約應補貼原告之款項7,000元，共55,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年7月8日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據，為有理由，應予准許，逾此部分，難認有理，應予駁回，爰判決如主文第一項。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自
負擔其支出之訴訟費用；小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判
時，應確定其費用額，民事訴訟法第79條、第436條之19第1
項定有明文。本件之訴訟費用額確定為1,000元，爰斟酌兩造勝敗之情形，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
七、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；本院並依被告之聲請，酌定相當擔保金額，宣告被告得預供擔保，免為假執行。至於原告敗訴部分，假執行之聲請失所依附，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
台南簡易庭法 官張麗娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
書記官高培馨