宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第2176號
原 告 柯易宏
訴訟代理人 卜慶祥
被 告 張芝菡 戶新北市○○區○○里○○街○號2樓
上列當事人間102年板簡字第2176號返還租賃房屋等事件於中華
民國102年7月4日辯論終結，於中華民國102年8月1日下午4時30
分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○號四
樓之房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣壹拾參萬元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告
起訴原以租賃契約之關係提起本訴，訴之聲明原為：被告應
將坐落新北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓之房屋全
部遷讓交付原告，並自民國（下同）100年1月30日起至交屋
日止，賠償應給付之房屋租金總和。嗣於102年1月31日本院
收狀之民事補正狀變更聲明為：被告應返還租賃房屋而該房
屋地址為新北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓，及給
付積欠租金共計為新台幣（下同）000000元（自100年1月30
日起至起訴日止，並已扣除房屋押金）。經核屬擴張或減縮
應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許變更聲明，合
先敘明。
二、本件被告先以「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者」聲請停止
訴訟程序，嗣於本案言詞辯論終結後聲請法官迴避。惟查：
本院100年度板簡字第1437號返還租賃房屋等事件（原告為
卓宛誼 ）與本件原告不同，並非同一事件；再本件被告已就
本案訴訟有所聲明及陳述（臺灣臺北地方法院101年10月16
日收狀民事答辯狀、本院102年3月5日收狀民事答辯狀參照
），因認本件有民事訴訟法第37條第1項但書之情形，附此
敘明。
三、原告主張：
（一）被告與原告締約，承租坐落於新北市○○區○○路○段
000巷00弄00號4樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自99年
12月30日起至100年12月29日止，計壹年，租金為每月
10000元，詎被告自100年元月30日以後即未曾依約給付
房租，迄今所積欠之租金除以押租金抵償外尚積欠二個月
以上，且已將達十三個月之久，原告寄發郵局存證信函乙
紙予被告，其信函內容為「籲請被告張芝菡盡速繳納所積
欠之房屋租金，並以此信函告之張芝菡，當該房屋租賃契
約到期時，柯易宏本人不願再與張芝菡續簽定租約，並請
張芝菡於該契約到期時，搬離該租屋處，歸還其房屋……
云云。」但被告張芝菡拒收該信函，原告亦有申請公示送
達，且經臺灣臺北地方法院民事裁定101年度司聲字第331
號在案。
（二）據悉，被告迄今仍霸占該租屋處，不願歸還，為此爰依租
賃契約、所有物返還及損害賠償之法律關係提起本訴，求
為判決被告應返還租賃房屋（該房屋地址為新北市○○區
○○路○段000巷00弄00號4樓）及給付積欠租金130000元
（自100年元月30日起至起訴日止，已扣除該房屋押金）
。
（三）對於被告抗辯之陳述：
⑴原告係為本案租屋標的的所有權人，而且現今也依照公示
送達的合法程序。解除與被告間的租賃關係，而被告至今
仍霸占該租屋處不肯返還，並且自第一次給付兩個月房屋
押金及一個月租金之後，便未再給付過任何金錢，扣除房
屋押金後，至今所積欠的房租已達25個月，被告這種霸占
房屋不還的行為，實為違背社會秩序及善良風俗，故原告
請求鈞院判令被告返還租賃房屋實屬正當，並無迫使被告
行無義務之事，並且於原告所提示的房屋租約第1頁「房
租付（收）款明細欄」中明確記載，房屋租金為每月壹萬
元。
⑵又被告於書狀中所提：原告拆除水、電表及修繕熱水器..
....等事項，按社會習慣而言，上開相關費用之產生，
應為使用者自行付費的原則辦理，倘若有於被告租賃前之
欠費問題，被告自可從每月房屋租金中扣除並繳納之。經
查，被告本應於100年2月就應該給付第2次的房屋
租金，而上述有關斷水斷電的發生時間，皆晚於被告應給
付租金之時間後，故可知其事實為被告拒絕給付房屋租金
的行為在先，並非原告不願善盡修繕之責，亦非被告所指
原告以主觀惡意，意圖將其個人消費不法轉嫁於被告。
⑶於原告所提出的房屋租賃契約書中，在承租人的簽章部位
，皆是由被告本人自行簽署的，並非被告所述是原告與不
動產經紀人私下通謀完成的，故本契約實屬有效。
⑷綜上所觀，原告係為本案租屋標的的所有權人，且也依合
法的公示送達程序，解除與被告間的租賃關係，故被告無
權占有該租賃房屋，而房屋租賃並非買賣之行為，故不應
該有所謂的不解除契約之行為，為此原告懇請鈞院判令被
告將租賃房屋返還予原告等語。
四、被告則辯以：
（一）原告與仲介公司達成通謀加害之意，有錄音譯文可證。
（二）原告於被告承租後約一個月內在未告知的情況下向中華電
信聲請拆除室內電話，並於100年2月、3月間拒絕修繕熱
水器及洗衣機，且自100年3月無端拆除被告住屋處之水表
及電表，侵權行為明確違背契約效力，惡意侵害消費者權
益，於此期間，陸續利用簡訊恐嚇被告，並以存證信函利
用文字威脅被告，又拒絕繳付管理費，積欠管理費逾
20000元，並於100年4月15日由其委託人卓宛誼利用民事
訴訟向被告為返還租賃房屋之脅迫，原告三度惡意利用民
事訴訟使被告行無義務之事，首次100年度板簡字第599號
案件經法官當庭要求撤回，其後l00年度板簡字第1437號
案件為全部敗訴，有新北地院簡易庭判決證明書在卷可稽
，但原告於101年度再度利用民事訴訟讓被告再行無義務
之事，分別由新北地院以101年度板簡字第982號、101年
度店簡字第1022號、102年度板簡字第2176號為圖利原告
之訴訟程序，業已由被告經派出所提起刑事告訴，併此敘
明。
（三）本件有A租賃契約及B租賃契約，因原告未行通知義務，逕
自於B契約出租方簽名，且未交付正本予被告，固契約效
力顯具瑕疵與爭議。被告係於不知情下，經新北市政府地
價科取得原告檢附之租賃契約，是契約訂立之程序使被告
有意思表示不自由之侵權事實及權益侵害。據上，足證原
告惡意侵權事實明確，且涉嫌與不動產經紀人共同加害被
告自由法益。
（四）100年度板簡字第1437號案之原告係101年度板簡字第982
號及l01年度板簡字第2176號之原告柯易宏之受任人，而
受任人之法律責任包含委任關係與無因管理，所為同委託
人之作為，又民事訴訟法第231條規定，判決經宣示後，
為該判決之法院受其羈束；不宣示者經公告後受其羈束。
準此，新北地院當受100年度板簡字第1437號民事判決書
及判決確定證明書之羈束，速為駁回原告之訴之裁判，復
查，新北地院受理原告之訴明確違背民事訴訟法249條第1
項第5款、第6款、第7款及第249條第2項之規定，特請審
慎斟酌，以維權益。
（五）民法第92條後段規定，詐欺係由第三人所為者，以相對人
明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。準此，原告
與住商不動產經紀人 陳春福 私下通謀完成B契約之簽署，
並未知會被告，證明原告確屬詐欺第三人，被告得主張撤
銷B租賃契約之法定效力，因此，該契約生效條件於法無
據，自始不備法定要件，應駁回其訴。
（六）民法第264條第1項規定，因契約互負債務者，於他方當事
人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。同法第2項規定
，他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己
之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。
民法第360條規定，買賣之物，缺少出賣人所保證之品質
者買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之
損害賠償，最高法院46年度台上689號判例可資參照。出
賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。民法第423條規定，
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約
定使用、收益狀態。民法第429條定有明文，租賃物之修
繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法
第430條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要
，應由出租人負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修
繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約
或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之
。準此，原告拆除電話線、拆除電表、水表、拒絕修繕熱
水器及洗衣機等侵害消費權益之作為，明確違背民法第
264條第2項所稱誠實信用方法及及第423條、429條、第
430條之規定，故被告依民法第264條之規定為拒絕給付作
為及依民法360之規定為不解除契約之法定作為，均於法
有據，且均為法定權利，並無不法，是原告於法律上無權
要求遷讓房屋，從而，原告具狀起訴於法有違，起訴作為
不備要件，法院應駁回其訴。
（七）原A租約有消費者保護法施行細則第l2條所稱，定型化契
約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨
識者，該條款不構成契約之內容之情，且有消費者保護法
第14條所定，定型化契約條款未經記載於定型化契約中而
依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之
內容之顯著不利於乙方之條款，復有消費者保護法第15條
所稱，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款
之約定者，其牴觸部分無效之各情。緣因雙方當事人簽定
A契約時已達成口頭約定即租金內含大樓管理費，且每月
管理費由原告支付，因雙方當事人未將此口頭承諾簽立於
定型化契約中，致生牴觸個別磋商條款之情，且原告違背
法令及違背誠信之作為係在訂約後逐一發生，顯非正常情
形下消費者所得預見之情，且修繕之必要，應由出租人負
擔者，惟A租約有定型化契約條款因字體、印刷或其他情
事，以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容之
情形，而交仲介經紀人代為勾選，致承租人於民事訴訟法
第423條、第429條、第430條之法定權利受有不利之侵害
，其後，因A定型化契約各項不利條款，而委由仲介經紀
人代被告與原告重新訂立B租約，是A租約已無法定效力，
固原告起訴作為顯屬無效法律行為，法院應速駁回原告之
訴，且若A租約效力猶存，依雙方簽訂新台幣壹元計算，
證明被告支付之價金達無限承租之租賃時限，再證原告起
訴不備法定要件，應速駁回原告之訴。
（八）本件援用100年度板簡字第1437號卷內被告各書狀及
物證。原告惡意侵權作為至今未為回復原狀作為，尚請法
院特為斟酌。
（九）查原告提出之A租約影印本依序至最後一頁房租付收款
明細欄內顯無文字記載，此與被告記憶一致，此與原告訴
訟代理人於民事起訴狀內所提出原證一之內容不符，有人
為不實及舞弊之情況，特請法院審酌各等語。
五、本院之判斷：
（一）依兩造簽訂之房屋租賃契約書係約定：租賃期間自99年12
月30日起至100年12月29日止（第3條）。每月應繳月租金
新台幣壹萬元整（誤載為壹元，此由房租付收款明細欄
之記載：┌───┬───────┬─────┐
│99年│12月30日起│壹萬元正│
│100│元月29日止││
││││
└───┴───────┴─────┘
可知，本院101年度司板簡調字第355號卷第6頁參照，另
租賃房屋標示應為新北市○○區○○路0段000巷00弄00
號4樓，亦誤載為土城市○○路○○巷○○弄○號4樓），並於
每月10日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出
租人亦不得任意要求調整租金（第4條）。擔保金新台幣
貳萬元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人（第
5條），此有原告所提租賃契約書影本乙件在卷可稽（原
證一）。又原告已於前揭租期屆滿後向被告為不再續租之
意思表示，並經法院裁定准將該意思表示之通知為公示送
達確定在案，此經本院調取臺灣臺北地方法院101年度司
聲字第331號公示送達卷宗互核無訛。系爭房屋現仍為被
告占有使用中，此亦有新北市政府警察局土城分局102年3
月26日新北警土刑字第0000000000號函在卷可憑，而被告
並未能提出給付租金之相關證明文件，是原告依租賃物返
還請求權訴請被告返還系爭租賃房屋及請求被告給付租金
暨相當於租金之損害金合計130000元〔即自100年2月10
日（每月10日前支付）起至101年4月10日止（扣除擔保金
20000元）〕，自屬有據。
（二）就被告所辯各節分述如下：
⑴按契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一
次契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部
履行者，亦同，最高法院88年台上字第884號判決可資參
照。本件被告並未能舉證證明本件租賃契約已經兩造合意
解除，是被告所辯本件有A租賃契約及B租賃契約，且契約
效力顯具瑕疵與爭議云云，尚非可採。
⑵本件與本院100年度板簡字第1437號返還租賃房屋等事件
並非同一事件，已如前述，被告所辯本件應當受本院100
年度板簡字第1437號民事判決之羈束，即無可取。
⑶復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件依被告所提
之錄音譯文，均不足證明訴外人即系爭房屋租賃仲介陳春
福即有與原告共同詐欺被告簽訂系爭租約之事實，此外被
告並未能舉證證明確係因被詐欺而與原告簽訂系爭租約，
是被告所辯其依民法第92條向原告為撤銷租賃契約之意思
表示，亦無可採。
⑷按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔，民法第429條第1項定有明文。本件系爭租賃契約
係約定：房屋損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責修
繕。房屋有改裝設施之必要，經出租人同意，承租人得依
相關法令自行裝設。前項情形承租人返還房屋時應負責回
復原狀（第10條），此有前揭租約影本可參。兩造上開關
於租賃物修繕之約定，並未違反強制或禁止之規定，復未
背於公共秩序或善良風俗，依當事人締約自由原則，自屬
有效。是被告主張同時履行抗辯，自無可採。
⑸本件被告非以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務
，是被告所辯系爭租約有消費者保護法施行細則第l2條及
消費者保護法第14條、第15條所稱之情形云云，委無足取
。
（三）從而，原告依租賃契約、所有物返還及損害賠償之法律關
係訴請被告應將坐落新北市○○區○○路0段000巷00弄00
號4樓之房屋全部遷讓返還原告，並應給付原告130000元
〔即自100年2月10日（每月10日前支付）起至101年4月10
日止（扣除擔保金20000元）〕，即無不合，應予准許。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假
執行。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國102年8月1日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年8月1日
書記官莊雅萍