中壢簡易庭109年度壢簡字第1574號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決

109年度壢簡字第1574號

原告 劉俊良

訴訟代理人 彭國良 律師

陳力瑄 律師

被告 劉村 坐

葉鳳梅

劉家盛

劉家仲

劉家榮

劉興鑾

劉興增

劉興鎮

陳 劉桂香 （即 劉榮火 之繼承人）

劉振土 （即劉榮火之繼承人）

徐 劉勝美 （即劉榮火之繼承人）

劉鎮興 （即劉榮火之繼承人）

劉千羽 （即劉榮火之繼承人）

共同

訴訟代理人 孫志堅 律師

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告 陳劉桂香 、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽應就被繼承人劉榮火所遺坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地之應有部分一九一三七分之一九三一辦理繼承登記。

二、兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地全部分配予原告所有。

三、原告應補償被告如附表「補償金額」欄所示之金額。

四、訴訟費用由兩造依附表「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地(下稱系爭土地)為兩造所共有，應有部分如附表「應有部分」欄所示，兩造未就系爭土地訂立不分割契約，又無不能分割之情事，且兩造就系爭土地分割方式無法達成協議，爰依共有物分割之法律規定提起本件訴訟，請求裁判分割系爭土地。而系爭土地現為原告所有門牌號碼桃園市○○區○○里00○0號房屋(下稱系爭房屋)占有使用中，系爭房屋至遲自民國67年即已存在，原告三代均居住於系爭房屋，被告長期無使用系爭土地，如將系爭土地分割予任一被告，系爭土地與系爭房屋將分屬不同人所有，導致系爭房屋有被訴請拆除之可能，而使原告之家庭無家可歸。另系爭土地面積僅300平方公尺，如依兩造應有部分原物分割，分割後各共有人之面積過小，無法有效利用，故由原告單獨取得系爭土地可免日後法律關係複雜化，亦較符合公平經濟原則，而原告亦願提供相當之補償金額與被告。又系爭土地之共有人劉榮火已於原告起訴前死亡，其繼承人為被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽，其等尚未就被繼承人劉榮火所有之系爭土地權利範圍辦理繼承登記，故併依民法第759條之規定，請求該等被告辦理繼承登記等語。並聲明：1.被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽應就被繼承人劉榮火所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記；2.兩造共有系爭土地全部分配予原告所有；3.原告願依土地鑑價結果，依被告應有部分，以現金補償被告。

(二)對被告答辯之陳述：

　1.系爭房屋之起造人雖為原告之祖父即訴外人 劉榮生 ，劉榮生去世後，繼承人口頭約定由原告之父親即訴外人 劉佳 有繼承系爭房屋，嗣後 劉佳有 於109年9月4日將其系爭土地之應有部分及系爭房屋贈與原告，但因故尚未辦理稅籍變更，導致納稅義務人仍為劉榮生。而系爭房屋坐落系爭土地已數十年，部分被告及其父執輩亦住在系爭土地附近，長期並無反對之意思表示，顯然已有默示同意。

　2.系爭房屋目前仍堪使用，具有相當經濟價值，原告一家長期居住於系爭房屋，而被告所提二種分割方案，都將導致系爭房屋被拆除，顯然未考量全體共有人之利益，而被告數十年來均未管理使用系爭土地，被告所提分割方案不僅不符土地使用現況，且均有就系爭土地更為細分、不利於利用之弊。　

二、被告則以：

(一)原告稱系爭房屋係早於67年所建，且為原告所有云云，然原告於78年11月17日始出生，系爭房屋實際上是劉榮生所興建之未辦保存登記建物，於劉榮生過世後，系爭房屋所有權應由劉佳有與其他同順位繼承人所繼承，不可能由原告繼承系爭房屋所有權，原告雖稱劉佳有繼承系爭房屋後，再於109年9月4日贈與原告，惟原告未提出劉佳有單獨繼承系爭房屋之證據，且亦無相關登記，故被告否認贈與行為之法律效力。另系爭房屋係劉榮生在未得當時其他共有人同意下，強行占用系爭土地興建系爭房屋，系爭房屋違法占用系爭土地在先，且原告亦非系爭房屋之所有權人，故法院審酌分割方案時，應無需顧慮原告或其家人所占有使用之系爭房屋，是否有保存之必要。另被告 劉村坐 以外之其餘被告均已同意將應有部分移轉給被告劉村坐，而除劉榮火之繼承人尚在辦理繼承分割外，其餘被告起訴後已將應有部分移轉與被告劉村坐等語茲為抗辯，並提出分割方案如下。

(二)被告主張之分割方案：

　　1.將系爭土地依原告、被告應有部分換算面積後分割為甲、乙兩地如桃園市楊梅區地政事務所土地複丈成果圖所示，被告同意就甲地維持分別共有，乙地則由原告單獨取得。

　　2.如前述分割方案窒礙難行，被告願就系爭土地維持分別共有，並依系爭土地鑑價結果，對原告為金錢補償。

三、得心證之理由：

(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，所有權權利範圍比例詳如附表「應有部分」欄所示，且兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，惟迄今仍無法就分割方法達成協議等情，業據原告 陳明 在卷，亦為被告所不爭執，並有卷附系爭土地登記第一類謄本可資參照（見本院第24頁至26頁），自堪信為真實，則原告據以提起本件訴訟，請求分割系爭土地，即無不合，應予准許。

(二)次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條有明文規定。又分割共有物既對於物之權利有所變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未經繼承登記而否認其權利，但繼承人如欲分割其因繼承而取得公同共有之遺產，因屬於處分行為，依民法第759條規定，自非先經繼承登記，不得為之（最高法院68年度第13次民事庭庭推總會議決議㈡參照）。另共有之不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院70年度第2次民事庭會議決定㈡參照）。經查，系爭土地之共有人劉榮火已於原告起訴前死亡，其繼承人為被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽，其等尚未就被繼承人劉榮火所有之系爭土地權利範圍19137分之1931辦理繼承登記，是原告訴請分割系爭土地，併依民法第759條規定，請求該等被告應就被繼承人劉榮火所有之系爭土地權利範圍19137分之1931辦理繼承登記，洵屬有據，爰諭知如主文第1項所示。

(三)再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。另按共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。

(四)經查，系爭房屋自67年間即坐落在系爭土地上，且系爭土地多年來均為原告及其親屬所居住使用乙情，有本院110年9月10日勘驗筆錄、桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖、系爭房屋稅籍資料、系爭土地及房屋現場照片(見本院卷第14頁、第135至136頁、第141頁、第172至189頁)，復為被告所不爭執，此部分之事實堪與認定。而自上開證據資料可知系爭房屋為木石磚造建物，雖建造已數十年，且未辦保存登記，然結構仍屬完整而堪使用，內部有數間房間可供居住，並有居住之事實，足見系爭房屋仍有經濟價值，應以維持系爭房屋，避免拆除為宜。另系爭房屋現是否為原告所有，從現有證據資料雖無從認定，惟兩造就劉榮生為系爭房屋原始起造人，且系爭房屋已長期占用系爭土地乙節，並不爭執，而劉榮生為原告之租父，顯見系爭房屋與原告之生活起居早已密切相關，並為原告居住使用所不可或缺，而由被告辯稱系爭房屋未得系爭土地其他共有人同意強行占用等語，可見被告長期並無使用系爭房屋之事實，是若將系爭土地分配與原告所有，除對於兩造之生活起居影響較為輕微外，亦可使系爭房屋與坐落之土地所有權較被告主張之分割方案2單純化，以達經濟效用之最大化與單純化，是本院審酌為活化土地利用，發揮土地與地上物之最大經濟效益，足認原告前開主張之分割方法，衡情應符合當事人之現況使用利益，應屬適當。至系爭房屋事實上處分權人歸屬為何，及系爭房屋是否未經其他系爭土地共有人同意而長期無權占用系爭土地，應屬系爭房屋事實上處分權人是否對原告主張權利，及其他共有人是否可對系爭房屋事實上處分權人請求拆屋還地、不當得利之問題，與系爭土地使用現況無涉。

(五)被告雖另主張前開之分割方案1、2。惟查，系爭房屋面積為166平方公尺已逾系爭土地面積(300平方公尺)之一半，且系爭房屋座落位置接近系爭土地之中間，有桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖附卷足參，故若依被告前開主張之分割方案1，將系爭土地分割成甲、乙兩地，該等分割方式將使系爭房屋左右分別坐落於甲、乙兩地，徒增兩造日後使用系爭土地糾紛，衍生拆屋還地訴訟，而使系爭土地及系爭房屋間之法律關係複雜化，造成系爭土地之使用收益權能受限，並破壞建物、土地之利用關係最大化，故本院認被告主張之分割方案1，尚難憑採。至被告前開主張之分割方案2，縱如被告所述，其餘被告願將應有部分移轉予被告劉村坐，分割後實際上系爭土地終將由被告劉村坐一人取得，然此分割方式仍無法避免上述分割方案1所生之問題，故本院認被告主張之分割方案2，亦不足採。

(六)再以，民法第824條第3項所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人為補償，並依短少部分之比例定其給付金額，方為公允。又分割方案之決定，應以共有物於分割時之實際價格為據，故共有物分割補償價格之決定，亦應以分割時之實際價格為準。本件前經囑託廣福不動產估價師事務所鑑定系爭土地於111年3月1日之價格，鑑定人以比較法為估價方法，考慮市場供需及交易慣例評估其合理市場價格，最後評估勘估標的土地單價為15,000元/坪等情，有廣福不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可憑，本院審酌上開不動產估價報告書乃鑑定人針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及最有效使用之情況進行分析後，採用比較法進行評估，最終決定上開價格為系爭土地於現行不動產市場條件下之合理價值，其鑑價方法應屬客觀公正可採，且兩造就鑑定結果亦不爭執(見本院卷第206頁)，是本院乃以該鑑定價格為據，計算原告應補償被告如附表「補償金額」欄所示之金額，爰判決如主文第3項所示。　　

四、綜上所述，本件原告起訴請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌當事人意願、權利比例、分割後土地之經濟利用效益等情，爰將系爭土地分割為主文第2項所示，將系爭土地全部分歸原告所有；並由原告依附表「補償金額」欄所示以金錢補償被告。又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割系爭土地部分雖有理由，惟關於此部分訴訟費用之負擔，仍應以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第4項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果

不生影響，不再一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中　　華　　民　　國　　111　年　　5　　月　　26　　日

中壢簡易庭法官張博鈞

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　5　　月　　26　　日

書記官張季容

附表：