臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第1137號
原 告 福祿得建設股份有限公司
法定代理人 曾文秀
訴訟代理人 游峻復
劉富妹
被 告 張騏煬
上列當事人間請求清償債務事件，於民國103年3月14日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國100年12月12日透過訴外人 張偉幸
向原告購買門牌號碼台北市○○區○○○路○○巷○○號3樓房
屋（下稱系爭房屋），兩造約定總價金為新臺幣（下同）26
2萬5,000元，原告業已於100年12月27日所有權移轉登記
，詎被告僅給付原告銀行貸款218萬7,500元，其餘被告以
訴外人張偉幸簽發支票3紙作為自備款項之43萬7,500元，
原告屆期向付款人為付款提示，均因存款不足及拒絕往來戶
而未獲兌付，迭經原告向被告催討，亦未獲置理。至被告雖
辯稱係向訴外人張偉幸購買系爭房屋乙節，然訴外人張偉幸
為建築師，被告為其工程師，對房屋買賣應有相當經驗，是
系爭房屋之原所有權人為原告，非訴外人張偉幸，又原告並
未授權訴外人張偉幸出售系爭房屋，故被告稱其向訴外人張
偉幸購買系爭房屋即有違經驗法則；又系爭房屋買賣契約之
被告印文，亦與被告向銀行申辦貸款及抵押權設定契約書之
印文相同，而銀行貸款係被告親自簽名辦理，故被告亦應知
悉系爭房屋之出賣人為原告。另被告匯予訴外人張偉幸之匯
款日期為100年5月12日，然系爭房屋之買賣契約則係100
年12月始簽訂，且參諸訴外人張偉幸之說明書，亦敘明訴外
人張偉幸與被告間僅為借貸關係，而非買賣關係，足見本件
系爭房屋買賣契約之當事人即為兩造，是被告上開辯稱無足
可採。為此，爰依兩造間系爭房屋買賣契約之法律關係，請
求被告給付上開金額。並聲明：被告應給付原告新台幣（下
同）43萬7500元，及自支付命令送達日起至清償日止按年息
百分之5計算之利息。
二、被告則以：兩造間就系爭房屋並未成立買賣契約。實係被告
原受僱於訴外人張偉幸之建築事務所，負責建築之設計，於
100年2、3月間，訴外人張偉幸因需資金成立建設公司以
開發土地，即向被告表示其認識原告之實際負責人即訴外人
曾鏡明 ，知悉原告有數間房子可便宜賣，並可向銀行超貸以
獲資金，因其不能一次買那麼多間房子，即詢被告有無買房
之意願，其可將向原告購買之本件房屋及其坐落之台北市○
○區○○段0○段000地號土地應有部分千分之200（下稱
系爭房地），低價轉賣被告，另訴外人張偉幸再向被告表示
其有管道可協助被告向銀行超額貸款，而超額貸款之金錢部
分，訴外人張偉幸因需金孔急請求被告先行出借，其將於日
後償還並負責繳納銀行貸款利息等語。因被告已受僱於訴外
人張偉幸近10年，基於情誼及訴外人張偉幸三番兩次拜託，
被告即答應以770萬元向訴外人張偉幸購買系爭房地，且基
於信任之故，未簽立買賣契約，被告於100年5月12日亦先
行轉帳自備款150萬元予訴外人張偉幸，訴外人張偉幸再協
助辦理後續貸款及房地移轉事宜。復100年12月間，訴外人
張偉幸表示其找著由台灣中小企業銀行配合辦理房屋貸款，
貸款金額為875萬元，要求被告與伊一同至銀行辦理對保，
訴外人張偉幸另稱為節稅之故，若由其名下過戶至被告，需
多繳交稅金，因其與原告負責人熟識，相關款項可先撥款予
原告，其再向原告辦理退款（即貸款之875萬元扣除被告買
賣價金餘額620萬元後之255萬元），退款部分先作為訴外
人張偉幸向被告借貸之金錢，是被告經訴外人張偉幸以上開
方式協助申辦貸款後，於100年12月27日取得系爭房地之所
有權移轉登記。詎訴外人張偉幸未經被告授權，逕自與原告
擅以被告之名義並偽造被告之印章，而於100年12月12日與
原告、訴外人 詹秋曉 簽立買賣總價金1,050萬元之系爭房地
買賣契約，然系爭契約所有內容被告均不知悉，且所附自備
款亦皆為訴外人張偉幸所簽發之支票，顯見系爭買賣契約為
張偉幸冒名偽造。又被告為證明系爭買賣契約並非實在，亦
於102年4月間向台灣士林地方法院檢察署提出訴外人張偉
幸涉嫌偽造文書之刑事告訴，由該署102年度他字第1544號
泰股偵查中。而訴外人張偉幸利用被告對其之信任，向被告
表示以總價金770萬元成立房地買賣契約，被告因此給付自
備款150萬元予訴外人張偉幸，並且就銀行超額貸款部分25
5萬元借給訴外人張偉幸，後則由被告自己背負龐大房貸，
是被告始為受害人等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其原有之系爭房屋，已於100年12月27日以買賣原
因移轉所有權登記與被告，該買賣以訴外人張偉幸簽發之支
票作為自備款，惟已跳票拒絕往來，無法兌付等情，業據其
提出系爭房屋買賣契約、支票及退票理由單附卷可稽，為被
告所不爭執，堪信為真實。至原告復主張被告係透過訴外人
張偉幸於100年12月12日向原告購買系爭房屋，原告與張偉
幸並無買賣關係，本件系爭房屋之買受人實為被告等情，則
為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件之主要爭點厥為
：兩造間就系爭房屋有無成立買賣契約？茲敘述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段亦有明定。而請求履行債務之
訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先
由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為
真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉
證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例意
旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權
於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金
互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文
，是買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同
意為要件，其未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其
買賣契約為已成立。
（二）原告雖主張被告係透過訴外人張偉幸於100年12月12日向
原告購買系爭房屋云云，然此為被告所否認，經查，訴外
人即證人張偉幸於103年3月4日庭期證稱：被告於100
年5月12日匯了150萬元給伊，那時伊有跟被告說要跟原
告買，因為房子不是伊的，不可能跟伊買，伊有收到150
萬元，收到之後，原告董事長要把我們的貸款金額提高，
所以中間換了許多家銀行，直到12月才簽買賣契約，系爭
房屋買賣契約書是原告代書劉富妹轉交給伊後，伊再轉交
給被告，後來被告轉交給伊，伊再交回給原告，伊沒有在
上面簽名，伊從被告那裡拿到買賣契約書時，上面已經有
簽名伊再轉交給原告，不管是過戶、對保時被告都沒有交
付印章及相關證件給伊，而一開始訂買賣契約書時，被告
亦沒有交身分證給伊；又伊自己的房子辦理過戶時，代書
將相關登記申請書拿給伊親自用印，伊的部分應該都是伊
自己寫等語，復參諸原告訴訟代理人劉富妹於103年1月
17日表示：伊係福祿得建設股份有限公司職員，伊是代書
，系爭買賣契約書是訴外人張偉幸拿回去，過幾天再拿回
來，訴外人張偉幸有拿張偉幸、張騏煬、 袁志強 三人之身
分證影本給伊說這三人都有買，所以伊認為他們都要買，
伊都是跟張偉幸連絡，因為原告有五、六個工地，都是委
託訴外人張偉幸申請建造，原告很信任張偉幸，又100年
12月23日系爭房地登記，都是伊負責送件，裡面內容都是
伊寫的，被告名字是伊寫的，訴外人張偉幸跟伊通知說，
張偉幸、張騏煬、袁志強3人已經對保好了，可以過戶，
是伊跟訴外人張偉幸說買賣過戶要用印，訴外人張偉幸說
買的人用普通章就可以，訴外人張偉幸沒有空，即叫伊去
刻張偉幸、張騏煬、袁志強的章，伊刻完在上面用印、送
件，伊寫不動產登記申請書時，上開三人均不在場等語，
可知原告並未直接與被告見面，均係透過訴外人張偉幸接
洽，系爭買賣契約書亦係訴外人張偉幸交回，過戶文件被
告亦未過目等情，且證人張偉幸就其有無將被告之身分證
件交付予原告，及房地登記申請書之填寫、用印流程均與
代書劉富妹所述多有齟齬，是其所述是否真實，即屬可疑
；而原告雖提出證人張偉幸之說明書，其內容載有：被告
與原告買賣為真實，伊只是中間人，伊與被告間是老闆與
員工關係，有金錢往來，買賣房屋是向伊借票先開支票予
原告，到期時被告會付款，但後來伊財務發生問題，與被
告交惡，被告就拒付票款叫伊幫支付買賣價金以抵欠款，
但伊因為無法支付才跳票等語，而證人張偉幸於本院亦曾
稱：此說明書是伊簽的，說明書是原告拿給我的，伊看內
容後再簽名，內容是事實等語，惟其後亦表示：當時是因
伊先動用這150萬元，伊告訴原告先用伊的票去支付頭期
款，所以事實上被告沒有跟伊借票等語，可知訴外人張偉
幸前後證述亦有未合，且該說明書亦係原告所製作，內容
亦有不實之處，即難謂可信。且被告復提出其與訴外人張
偉幸所立之協議書，其上載有：標的物即系爭房地，契約
相對人為訴外人張偉幸與被告，買賣總價金為770萬元，
另約定貸款金額875萬元，訴外人張偉幸應繳納前二年之
房貸利息，並於定協議書2月後還款255萬元予被告等語
，而其上亦有訴外人張偉幸之簽名，經核其運筆、勾勒字
形、習慣等書寫方式均與訴外人張偉幸於前開說明書之簽
名相同，是該協議書形式亦為真實，可知訴外人張偉幸於
本院之上開證述及說明書內容均與此協議書所述彼此衝突
，相互扞格，是訴外人張偉幸之證詞自難信為真實，無從
認定訴外人張偉幸確為中間人之身分。至原告復稱系爭房
屋買賣契約之被告印文，與被告向銀行申辦貸款及抵押權
設定契約書之印文相同，銀行貸款由被告親自簽名辦理，
被告應知系爭房屋之出賣人為原告云云。然被告業否認該
印章為其刻用，原告自應就印文真正負舉證之責，然原告
未能證明買賣契約、抵押權設定契約書所載被告之印文為
真正，縱印文形式皆為相同，亦無足證明被告親自或授權
他人蓋用之事實，是原告此一主張，亦無足採。
（三）而被告所辯其受僱於訴外人張偉幸，被告實係以買賣價金
770萬元，向訴外人張偉幸購買系爭房地，基於信任之故
，未簽立買賣契約，且為節稅，而縮短給付直接移轉登記
，其亦於100年5月12日先行轉帳自備款150萬元予訴外
人張偉幸等情，業據其提出與所述相符之玉山銀行匯款回
條及收據附卷為證，而參諸該匯款回條之匯款人、受款人
，確分別係被告、訴外人張偉幸；而收據之付款人，簽收
人亦係被告、訴外人張偉幸，足見被告稱其係向訴外人張
偉幸購買系爭房地，應非杜撰之詞。反之，縱觀原告所稱
締約經過，其未曾與被告謀面，亦未互為聯絡，且指稱被
告係透過訴外人張偉幸向其購買系爭土地、買賣契約書係
交由訴外人張偉幸帶回給被告簽名等情，顯異於社會生活
經驗，且所謂中間人即訴外人張偉幸，亦未提出任何買方
出具之委任文件，又原告所收受之自備款支票，亦全為訴
外人張偉幸所簽發之支票，而非締約買主所簽發，而原告
為建設公司，係以不動產之買賣為常業，就系爭房屋之買
方未詳加查證，即認契約相對人係被告，亦屬無據，殊難
採信。
四、綜上，本件依經驗法則即難認定兩造間就系爭房屋確存買賣
契約關係，故被告抗辯其非買受人，洵屬有據。從而，原告
依據買賣契約之法律關係，請求被告給付原告43萬7500元，
並自支付命令送達日起至清償日止按年息百分之5計算之利
息，為無理由，應予駁回。。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
無影響，爰不一一論述調查，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年4月11日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官洪任遠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年4月11日
書記官馬秀芳