裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第387號民事判決
裁判日期：民國105年12月09日
裁判案由：給付價金
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第387號原告冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山 訴訟代理人 吳俊昇 律師複代理人 陳湘傳 律師
張竹君 律師被告 楊錕鼎 訴訟代理人 林亮宇 律師複代理人 王雲玉 律師
利唯綸上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國一○五年十一年十一日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人 郭麗雀 於民國101年7月27日簽訂「冠德捷世」預售屋買賣契約，原告將座落於新北市○○區○○○段○○○段000地號土地之預售屋(A10-7樓)暨坐落之基地(下稱系爭房地)出售予郭麗雀，價金為新臺幣(下同)1,336萬元，付款方式依「房地付款明細表」分8期支付，其中第7期款辦理建物移轉登記款為932萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。嗣於104年1月29郭麗雀將前開預售屋買賣契約轉讓予被告，三方共同簽訂買賣契約轉讓協議書(下稱系爭契約)。原告於104年11月12日通知被告於104年11月20日辦理土地、建物所有權移轉登記，並於同年11月16日送達被告，惟被告並未配合辦理。原告又於104年12月24日以存證信函通知被告辦理所有權移轉登記，存證信函於同年12月28日送達於被告，被告仍未辦理。原告乃於105年1月5日再次通知被告辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，該存證信函於1月19日送達被告，被告拒絕支付款項。按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，民法第101條第1項定有明文。原告於104年11月12日通知被告辦理移轉登記，被告遲不辦理顯係以不正當行為阻止所有權移轉條件之成就，應視為條件已成就，從而，原告自得依買賣契約請求被告給付移轉登記款。又按系爭契約第8條第3項約定：「甲方收受第1項繳款通知單後未於其上所載期限內繳清期款或已繳之票據經提示無法兌現時，乙方得以書函或存證信函通知繳納。甲方收受前述書面通知後5日內，仍未繳清期款，應自第6日起至清償日止，加計按逾期期款部分每日萬分之二計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳至第1項帳戶」，而原告係於105年1月19日收受催款之存證信函，故依前開約定應加計自催款通知到達後第6日起即自105年1月25日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息云云。並聲明：(1)被告應給付原告932萬元及自105年1月25日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息；
(2)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：系爭契約依消費者保護法施行細則第15條第2項規定，應以內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項補充，而應記載事項第14條第1、2項規定：「(一)土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。....(二)房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。」；第15條第1項規定：「(一)賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。....」，是系爭契約既未特別約定移轉登記及通知交屋期限，應以上揭預售屋買賣定型化契約應記載事項予以補充。而原告於103年12月26日已取得使用執照，竟未於4個月內即104年4月26日前通知被告辦理房地所有權移轉登記，更未於6個月內即104年6月26日前完成交屋，被告乃於104年9月23日寄發存證信函催告，原告置之不理，被告復104年10月1日寄發存證信函解除系爭契約，被告已依民法第254條規定定相當期限催告原告履行契約義務，然原告屆期仍不履行，被告解除於法有據。被告解除系爭契約後，於104年10月23日起訴請求返還價金，原告始寄發存證信函通知被告辦理移轉登記及繳納第7期款項，是原告主張被告以不正當方法阻止所有權移轉登記條件成就無理由等語。並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於101年7月27日與郭麗雀簽訂預售屋買賣契約，其後於104年1月29日，郭麗雀與兩造三方共同簽訂系爭契約，約定由被告受讓郭麗雀之權利義務。而依系爭契約附件之房地付款明細表，兩造約定買賣價金分8期給付，其中第7期款辦理建物移轉登記款為932萬元，應於辦理建物移轉登記後支付。有郭麗雀與被告簽訂之房地預訂買賣契約書、系爭契約在卷可憑(見本院卷第7-12頁)。
(二)原告於103年12月26日取得系爭建物之使用執照，有新北市政府工務局使用執照在卷可稽(見本院卷第43頁)。
(三)被告於104年11月12日發函通知原告，請原告於104年11月20日前交付辦理移轉登記所需文件，原告於同年11月16日收受通知。嗣於105年1月5日寄發存證信函予原告，表示因原告故意不提供辦理所有權移轉登記之相關文件，係以不正當手法阻止被告請款，依法視為條件已成就，請原告於7日內支付移轉登記款932萬元，有土地、建物產權移轉通知書、台北老松郵局存證號碼000003號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等在卷可憑(見本院卷第13-14頁、第17-18頁)。
(四)被告於104年9月23日寄發存證信函予被告，要求被告應於文到3日內完成系爭房地移轉登記及通知交屋，逾期未履行即解除契約；被告嗣於104年10月1日寄發存證信函表示解除系爭契約，並請求原告返還已繳交買賣價金及遲延利息，有台中英才郵局存證號碼001698號存證信函、台中法院郵局存證號碼002584號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等在卷可憑(見本院卷第44-50頁)。
四、得心證之理由：
(一)內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1項、第2項及第15條，是否構成系爭契約之一部？⑴按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，104年12月31日修正前消費者保護法第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項分別定有明文。次按土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。內政部公告之定型化契約應記載事項第14條第1項、第2項、第15條第1項前段亦定有明文。
⑵經查，系爭契約就系爭房地所有權應於何時辦理移轉登記
及應於何時通知交屋並未有約定期限，屬給付無確定期限之契約，乃為兩造所不爭執之事實(見本院卷第35頁、第39頁背面、第68頁背面)。又本件系爭契約屬預售屋買賣契約，且該契約乃原告事先印製賣方名義及各該約定條款，僅有買方名義、簽約日期及買受房地之編號、坪數等欄位以手寫或蓋印之方式填寫，堪認系爭契約係原告為銷售房地所製作之預售屋買賣定型化契約。是揆諸前開法律規定，上開內政部所公告應記載之事項，仍構成系爭契約內容之一部，從而，兩造既未約定系爭房地所有權移轉及交屋期限，自應適用上開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條第1項、第2項、第15條第1項前段之規定，認定系爭房地辦理移轉所有權登記及交屋應分別於原告領得使用執照後4個月以及6個月內履行完畢，亦即原告至遲應於104年4月26日辦理移轉登記，並於104年6月26日完成交屋。
⑶雖被告抗辯兩造間系爭契約刻意不約定系爭房地所有權移
轉登記及通知交屋之期限，係因系爭建案為大眾捷運系統土地聯合開發之建案，原告須待台北市政府將基地所有權移轉予原告後，始能將系爭房地一併移轉予被告，兩造有特別約定排除適用定型化契約應記載事項第14條、第15條約定云云，惟按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1、3項亦分別定有明文。是當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，且其自認係出於錯誤，始得為之（最高法院85年度台上字第579號判決意旨參照）。原告既已當庭承認內政部所公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條等規定，屬系爭契約之一部(見本院卷第68頁)，已就此事實自認，堪認兩造並無特約排除適用內政部所公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之事實。而原告亦未舉證證明其自認與事實不符，且其自認係出於錯誤，則依前揭說明，原告復行爭執，自不生自認撤銷之效力。至於原告所提出郭麗雀當初購買系爭房地之預約單，以證明被告知悉應待台北市政府辦理系爭土地移轉登記予原告後，原告始會辦理過戶事宜云云，審諸該預約單附註事項已載明「本預約單為預約時之臨時憑證，於簽訂正式合約後由乙方收回作廢...」，可認該預約單並非契約文件之一，且原告係主張系爭契約乃故意未約定履行期限，益徵預約單所載內容非屬系爭契約之一部，自不拘束被告。況預約單手寫特約部分，係記載：「甲方確知(即郭麗雀)並同意本訂購戶須經台北市政府權益分配作業公文確認後始與乙方(即被告)簽訂買賣契約書...」，要與系爭房地過戶移轉之履行期限無涉，原告依此主張被告自知悉須待台北市政府移轉系爭土地予原告，始會辦理系爭房地移轉登記云云，自無可取。
⑷另原告主張訴外人 夏良福 前向原告購買捷運系統聯合開發
案(台北橋站)作為投資標的，夏良福於獲利後，告知被告之前手郭麗雀等人可向原告購屋作為投資標的，故而，被告應係本於投資之目的而購買系爭房地，而無消費者保護法及內政部所公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之適用云云，惟郭麗雀購買系爭房地之目的縱係為投資使用，顯與被告無涉，不因被告係自郭麗雀處受讓系爭房地，被告即當然係為投資目的而購買系爭房地，此論述不具必然關聯性，是原告主張被告為投資目的而購買系爭房地云云，亦無可取。
(二)被告抗辯其已因原告有上開給付遲延情事，而依民法第254條之規定解除系爭買賣契約，有無理由？⑴按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項、第254條分別定有明文。內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條規定，構成系爭契約之一部業如前述，原告自應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，並應於領得使用執照6個月內，通知被告進行交屋。又被告已於103年12月26日取得使用執照之情，乃為兩造所不爭執，且有使用執照在卷可憑(見本院卷第43頁)，則原告自應於104年4月26日移轉系爭房地之所有權予被告，並於104年6月26日前，履行通知交屋之義務，惟原告遲至104年11月12日始通知被告辦理移轉所有權登記，有土地、建物產權移轉通知書在卷可憑（見本院卷第13頁），顯已逾約定之履約期限，堪認原告有給付遲延之情。而被告於104年9月23日寄發存證信函，通知原告於文到3日內完成系爭房地之所有權移轉登記及通知交屋，逾期如未履行，即解除契約，被告並於104年10月1日寄發存證信函予原告，為解除系爭契約意思表示，被告於104年10月2日收受解除契約之存證信函等情，乃為兩造所不爭執，堪認原告有給付遲延情形，被告並已定期催告原告履行契約義務，因原告未於催告履行期限內履約，被告乃以存證信函為解除系爭契約之意思表示，是被告抗辯業已合法解除系爭契約，核屬有據。
⑵至原告另主張上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記
載事項第14條第1項房地所有權移轉登記期限及第15條通知交屋期限之規定，其法律效果僅給付遲延利息與賠償損害，並不包括解除契約或返還價金，並無民法第254條規定之適用，被告不得依上開規定解除系爭契約云云。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條規定甚明。又消費者保護法第1條第1項揭櫫「為保護消費者權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法」；復於同條第2項規定「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律」，足徵消費者保護法乃屬民法之特別法，並以民法為其補充法（最高法院104年度台上字第352號民事判決意旨併參）。
查本件被告受讓之系爭契約，係原告所製之預售屋買賣定型化契約，且有消費者保護法之適用，均如前述，且依前開法條規定意旨，亦有民法之適用。上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第14條、第15條之規定，雖僅提及遲延利息與賠償損害等法律效果，未提及解除權之行使，然核其文義並無排除民法第254條規定適用之意，被告自得依民法規定行使解除權。換言之，前開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之法律效果，雖為系爭契約之補充，然僅係就出賣人給付遲延利息之計算及損害賠償責任為特別約定而已，並非有意排除民法解除權之規定，被告自得就民法解除權之規定或契約所定之給付遲延、損害賠償責任之約定擇一行使。原告援引特別法優於普通法之法律原則，指稱被告並無民法關於給付遲延經催告後不履行而得解除契約規定之適用云云，自無可取。
(三)原告依系爭買賣契約第8條第3項及民法第367條、第101條第1項之規定，請求被告給付價金920萬元及遲延利息，有無理由？經查，被告早已於104年10月2日合法解除系爭契約業如前述，被告自無依約負給付買賣價金之義務，原告遲於105年3月3日始起訴請求被告應給付買賣價金第7期款932萬元，即屬無據。
五、綜上所述，系爭契約早經被告合法解除，原告主張依系爭契約之法律關係請求被告給付932萬元，及自105年1月25日起至清償日止，按每日萬分之二計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年12月9日
民事第六庭法官楊雅清以上正本係照原本作成。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月9日
書記官陳惠娟