臺灣士林地方法院109年度訴字第88號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院109年訴字第88號民事判決

裁判日期：民國109年07月27日

裁判案由：拆屋還地

臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第88號原告 李麗枝
陳威元 蔡錦文 翁林陽 李秋涼 李家嫻 游本戎 共同訴訟代理人 翁林瑋 律師
王佩絹 律師 何婉菁 律師原告翁林瑋被告 周釧科 訴訟代理人 陳明 宗律師複代理人 蔡爵陽 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖所示項目A、B、C、D所示之物全部拆除，並將占用之門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號、五之一號建物頂樓平台騰空返還予原告及全體共有人。
被告應分別給付原告如附表一「不當得利」欄位之金額，及均自民國一百零八年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年十一月三日起至第一項所示之物拆除並將占用部分返還予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告如附表二「不當得利」欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰參拾伍萬壹仟肆佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於各原告以如附表一「假執行供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告以如附表一「免為假執行供擔保金額」欄所示金額為各原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。民事訴訟法第168條、第
175條第1項、第254條第1項、第2項前段定有明文。經查，原告游 陳暖雲 於起訴後民國109年1月10日死亡，其繼承人為游本戎、 游本浩 、 游祥仁 、 游雅卿 ，有繼承系統表、游陳暖雲除戶謄本、繼承人戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第192-198頁），並經游本戎、游本浩、游祥仁、游雅卿聲明承受訴訟（見本院卷二第75頁），復因上開繼承人協議游陳暖雲所有之門牌號碼臺北市○○○路○○巷○號2樓房屋由游本戎單獨繼承，並已辦理移轉登記，游本戎並代游本浩、游祥仁、游雅卿聲請承當訴訟（見本院卷二第75頁），並為被告於審理時表示沒有意見（見本院卷二第192頁），核與前開規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴聲明第1至3項為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號頂樓平台之違章建築拆除，並將該頂樓平台騰空返還原告及全體共有人；㈡被告應給付原告（待測量確認占用範圍後再行核算）元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項之頂樓平台之日止，按月給付（待測量確認占用範圍後再行核算）元。嗣經本院囑託臺北市士林地政事務所測量後，被告變更上開聲明為：㈠被告應將如附圖所示A、B、C、D部分之雨遮、主建物、魚池及花圃（下稱系爭增建物）全部拆除，並將該頂樓平台騰空返還原告及全體共有人；㈡被告應分別給付原告如民事準備五狀附表不當得利欄位所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第1項所示違建物拆除並將占用部分返還予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告如民事準備五狀附表按月給付欄位所示之金額。關於聲明第1項之更正，係原告於臺北市士林地政事務所完成測量並製成複丈成果圖後，所為之事實上更正，又聲明第2、
3項，關於不當得利請求金額則屬擴張或減縮應受判決事項，均合於上開法律之規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造為臺北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，並為其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號、5之1號建物（下稱系爭公寓大廈）之區分所有權人，被告未經全體區分所有權人同意，擅自於系爭公寓大廈之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）搭建系爭增建物，排除其他區分所有權人使用，被告無權占有系爭頂樓平台，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，訴請被告將系爭增建物全部拆除，並將系爭頂樓平台騰空後，返還原告及其他全體共有人；又被告無權占有系爭公寓大廈之頂樓平台，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，復依民法第179條規定，請求被告返還自103年10月起至10
8年10月止如民事準備五狀附表不當得利欄位所示之金額，暨自起訴狀繕本送達翌日起至系爭增建物拆除並將占用部分返還予原告及全體共有人之日止，按月給付各原告如民事準備五狀附表按月給付欄位所示之金額等語。並聲明：㈠被告應將系爭增建物全部拆除，並將系爭頂樓平台騰空返還原告及全體共有人；㈡被告應分別給付原告如民事準備五狀附表不當得利欄位所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第1項所示違建物拆除並將占用部分返還予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告如民事準備五狀附表按月給付欄位所示之金額；㈤第1、2項部分願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於買受門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號6樓建物（下稱系爭被告建物）時，由出賣人與各買受人約定系爭頂樓平台由6樓之買受人管理使用，其1樓後方空地由1樓住戶管理使用，地下室之車位10個由2樓至6樓10戶買受人使用，1樓2戶買受人無權使用地下室停車位，且系爭公寓大廈於75年1月25日取得使用執照，即由起造人將系爭增建物興建完成，被告始遷入住居，是系爭公寓大廈區分所有權人已就系爭頂樓平台約定為被告專用乙事成立分管協議，各區分所有權人即應受分管協議拘束；又於公寓大廈管理條例制定以前，由1樓住戶專用1樓空地、頂層住戶專用屋頂平台，為當時常見之交易習慣，系爭增建物於興建時須由工人搬運建材至系爭公寓大廈頂樓，並耗時數月方能完成，而施工期間無其他區分所有權人異議，被告使用系爭增建物已逾33年，亦未見有區分所有權人提出反對或為主張，況被告因使用系爭頂樓平台須額外繳納新臺幣（下同）50
0元之管理費用，期間長達20餘年，益見各區分所有權人間就系爭頂樓平台為被告專用乙事，至少存有默示分管協議存在；被告係有權占有系爭頂樓平台，原告不得請求拆除系爭增建物及給付不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第194-195頁）
（一）兩造為系爭土地之共有人，並為其上系爭公寓大廈之區分所有權人（見本院卷一第50-66、70、72、74、76、
78、80、84、88、90、92、94頁）。
（二）系爭公寓大廈於74年12月31日竣工，並於75年1月25日取得使用執照，被告於75年5月5日以第一次登記為登記原因登記為系爭被告建物之所有權人（見本院卷一第78、80、152頁）。
（三）系爭公寓大廈之頂樓平台有被告所有如附圖編號A、B、
C、D所示雨遮、主建物、魚池及花圃之增建物（即系爭增建物）。
（四）附圖編號B之增建物內部有樓梯可通往系爭被告建物（見本院卷一第133頁、本院卷二第13-27頁、第131頁）。
四、本院之判斷
（一）原告訴請被告拆除系爭增建物，返還系爭公寓大廈之頂樓平台予原告及其他全體共有人，有無理由？⒈按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附
屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第
799條定有明文。又頂樓平台基於維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人共有（最高法院84年度台上字第2683號民事判決參照）。查系爭公寓大廈於74年12月31日竣工，系爭頂樓平台並未單獨登記所有權，有建物登記謄本可稽（見本院卷一第50-98頁），且依頂樓平台之構造、功能及目的觀察（現場照片見本院卷二第19-23頁），顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，應係供全體住戶共同使用，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，欠缺使用上之獨立性，應推定為系爭公寓大廈之區分所有人共有，各區分所有人得依民法第818條規定，按其應有部分，對系爭公寓大廈之頂樓平台之全部使用、收益。
⒉次按共有物分管契約之成立，依修正前民法第820條第1
項規定，應由共有人全體以協議訂立，該協議固明示或默示均可，不以訂立書面為必要。倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟所謂默示之意思表示，係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院86年度台上字第3609號民事判決參照）。惟單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。經查：⑴被告抗辯系爭增建物就系爭頂樓平台有明示分管協議，並無理由：
①證人 林美香 於審理時結證稱：我是門牌號碼臺北市○
○○路○○巷○○○號1樓區分所有權人，於70幾年間透過一位陳小姐所購買，為第一手屋主，購買該房屋時，就頂樓如何使用並沒有跟我說，只有跟我說我購買的1樓旁邊有一塊空地，可以讓我停車，但就1樓旁邊的空地並未跟其他住戶約定歸我使用，在我居住於1樓的時間沒有約定頂樓平台歸何人使用，後來由我的親人居住時，也沒有提到頂樓平台歸何人使用等語（見本院卷三第20-21頁）；證人 楊惠琪 於本院審理時結證稱：我是門牌號碼臺北市○○○路○○巷○號
1樓區分所有權人，大約在75年10月間搬進去，是向一位售屋陳小姐購買，陳小姐並未跟我提到頂樓的使用方式，惟有跟我提到因為1樓住戶沒有辦法分配到地下室停車位，1樓住處後方空地可以供我們停車使用，然並未提到與其他住戶約定就1樓後方空地之使用方式，契約也沒有特別約定，在搬入1樓後，住戶並未約定頂樓平台歸6樓住戶使用等語（見本院卷三第22-23頁）；證人 劉以德 於本院審理時結證稱：我是購買門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○○號3樓建物，於75年至78年間有居住在該建物，系爭公寓大廈住戶間或與建商就頂樓平台之使用沒有任何約定等語（見本院卷二第196頁）。由上開證人證述可知系爭公寓大廈全體住戶並未明示就系爭頂樓平台約定由頂樓（即6樓）住戶使用甚明，被告抗辯系爭公寓大廈全體住戶對於系爭頂樓平台有明示分管協議由被告專用云云，並非可採。
②被告雖以證人 江兆豊 、劉以德之證述均提及於購買時
有提到頂樓平台由頂樓住戶可以使用，而抗辯有明示分管協議存在云云，惟查，證人江兆豊於本院審理時證稱：我是門牌號碼臺北市○○○路○○巷○○○號6樓區分所有權人，係於74年間向建商購買，建商就我這戶之頂樓已經蓋好增建，連同6樓一起賣給我，建商以口頭方式告訴我頂樓歸6樓住戶使用，但並沒有在我自己的契約看到頂樓使用部分有約定，也沒聽到別的住戶契約中有約定等語（見本院卷三第17-18頁），足認證人江兆豊為系爭公寓大廈5之1號6樓之所有人，並為其上頂樓平台增建物之所有人，其證述固可證明建商於其購買房屋及增建時，有向其表示頂樓平台歸6樓住戶使用，但就其他住戶是否有一同約明頂樓平台歸6樓住戶專用一節，並無法由證人江兆豊之證述得以證明；又證人劉以德於本院審理時證稱：我在購買房屋時是經由仲介介紹，仲介有提到6樓住戶可以使用頂樓的空間等語（見本院卷二第196-19
7頁），亦僅能說明證人劉以德於購買5之1號3樓時，曾經售屋仲介說明頂樓平台之使用情形，但無從證明其他住戶對於頂樓平台是否有約定由6樓住戶專用，況證人林美香、楊惠琪均證述住戶間並無約定頂樓平台歸6樓住戶使用，已如前述，自無從認定建商曾於各戶戶購屋時就系爭頂樓平台使用方式有何約定，被告抗辯系爭公寓大廈全體住戶對於頂樓平台有明示分管協議由被告專用云云，顯屬無據。
⑵被告抗辯系爭增建物就系爭公寓大廈之頂樓平台有默示分管協議，並無理由：
①證人劉以德證稱：對於5號或5之1號6樓使用頂樓
平台情形雖未反對，但不代表我同意等語（見本院卷二第198頁），足認證人劉以德並未同意被告使用系爭頂樓平台，即無從推認系爭公寓大廈住戶間對於被告使用系爭頂樓平台有默示分管協議。
②被告雖抗辯其每月繳交管理費有多繳付500元，係因
其使用系爭頂樓平台所增加之負擔，可認住戶間有成立默是分管協議云云，惟證人江兆豊證稱：我1個月的管理費是1,000元，與其他住戶一樣，並沒有因使用頂樓平台空間，而增加支付管理費等語（見本院卷三第18頁），顯見同為系爭公寓大廈6樓住戶，且於頂樓有增建物之證人江兆豊，並未因其使用頂樓平台空間而增加分擔之管理費；又證人楊惠琪、林美香亦證述就其等得使用系爭公寓大廈1樓空地並未增加管理費等語（見本院卷三第21、24頁）；原告既已爭執被告多繳付之500元與使用頂樓平台有何關聯，縱被告提出每月有多繳付500元之管理費單據（本院卷二第185頁），亦僅能說明被告係自願多負擔每月500元管理費，尚無從憑此即認被告係應系爭公寓大廈除被告以外之住戶要求，對於被告使用系爭頂樓平台空間而須增加500元之管理費，被告執以抗辯系爭公寓大廈住戶對於被告使用系爭頂樓平台空間有默示分管契約云云，並非可採。
③被告雖抗辯系爭增建物為建商於系爭公寓大廈完工時
所興建，迄今已存在34年，均無人異議，足認住戶間有默示分管契約云云，並提出空照圖、現場磁磚與竣工時比對之照片為據（本院卷一第150、154、156頁、卷二第215、217頁），惟查，被告提出之空照圖、現場磁磚與竣工時比對之照片均僅能說明系爭增建物存在歷時已久，惟被告並未提出證據證明系爭增建物存在期間，有無其他情事可認其他區分所有權人默許被告得就系爭增建物占用之系爭頂樓平台得使用收益，則各區分所有權人對於被告占有系爭公寓大廈頂樓平台並搭建系爭增建物未為反對之意思表示，此單純之沉默，在無任何舉動或其他情事而得推認間接為意思表示，實無法逕以認定有默示同意分管協議之意，被告此部分抗辯，亦不足採。
⒊又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第76
7條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。查系爭頂樓平台為系爭公寓大廈之共用部分，為兩造及其他區分所有權人所共有，又被告就坐落系爭頂樓平台之系爭增建物有事實上處分權，為其所不爭執（不爭執事項㈢），而被告占有使用系爭頂樓平台並無合法權源之事實，復經認定如前，是原告依前揭法條，請求被告將系爭增建物拆除，並將占用之系爭頂樓平台返還予全體共有人，自屬有據，堪予准許。
（二）原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。本件被告無權占有系爭頂樓平台，業經認定如前，則原告請求被告給付無權占有該部分頂樓平台相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105
條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決參照）。爰審酌系爭公寓大廈位在住宅區，鄰近有學校、商店，生活便利、交通方便等情，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷二第13頁），並酌以被告利用增建物內部、外觀之情形（見本院卷二第19-25頁），占用期間約逾30年之所受利益等情狀，認以系爭建物所坐落之系爭土地申報地價百分之十作為計算本件不當得利之基礎，核屬適當。
⒊又系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺61,840元
（計算式：77,300×80％＝61,840），105年1月每平方公尺申報地價調整為80,800元（計算式：101,000×80％＝80,800），107年1月每平方公尺申報地價調整為75,040元（計算式：93,800×80％＝75,040），109年1月每平方公尺申報地價調整為73,920元（計算式：92,400×80％＝73,920），有地價資料在卷可稽（見本院卷二第165頁）；再者，被告無權占有系爭屋頂平台如附圖所示之系爭增建物面積合計94.16平方公尺（計算式：11.74＋71.46＋4.49＋6.47＝94.16），而系爭公寓大廈為6層樓之建築物，每層樓2戶，總計12戶，各戶區分所有權人就上開遭占用之系爭頂樓平台應有部分為均等，惟其中5之
1號4樓建物為原告翁林瑋、翁林陽共有，應有部分比例各1/2，有建物謄本在卷可稽（見本院卷一第88頁），依此計算原告請求被告給付自103年10月起至108年10月止之不當得利如附表一「不當得利」欄所示之金額及均自起訴狀繕本送達被告翌日即108年11月3日起（送達證書見
108年度士調字第912號卷第19頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自108年11月3日起（送達證書見108年度士調字第912號卷第19頁）至系爭增建物拆除並將占用部分返還予原告及全體體共有人之日止，按月給付之不當得利如附表二「不當得利」欄所示之金額，為有理由；原告逾附表一、二之請求，則無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條，請求被告拆除如附圖編號A、B、C、D之系爭增建物，並將占用之系爭頂樓平台騰空返還予原告及全體共有人，及依民法第179條，請求被告分別給付原告如附表一「不當得利」欄位所示之金額，及自108年11月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自108年11月3日起至系爭增建物拆除並將占用部分返還予原告及全體共有人之日止，按月給付如附表二所示「不當得利」欄位金額，均有理由，應予准許；逾上開部分之請求，則無理由，不應准許。
六、原告就本判決第1、2項陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許；另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本件原告係以民法第767條第1項前段、中段、第821條為訴訟標的而附帶請求不當得利，原告部分敗訴部分，僅屬前開附帶請求性質，應認訴訟費用由被告負擔即足）。
中華民國109年7月27日
民事第二庭法官蔡子琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國109年7月27日
書記官簡吟倫附表一：103年10月至108年10月不當得利
（金額單位：新臺幣）┌────┬─────┬─────┬─────┐│原告│不當得利│假執行供擔│免為假執行││││保金額│供擔保金額│├────┼─────┼─────┼─────┤│游本戎│291,362元│100,000元│291,362元│├────┼─────┼─────┼─────┤│李麗枝│291,362元│100,000元│291,362元│├────┼─────┼─────┼─────┤│陳威元│291,362元│100,000元│291,362元│├────┼─────┼─────┼─────┤│蔡錦文│291,362元│100,000元│291,362元│├────┼─────┼─────┼─────┤│李秋涼│291,362元│100,000元│291,362元│├────┼─────┼─────┼─────┤│李家嫻│291,362元│100,000元│291,362元│├────┼─────┼─────┼─────┤│翁林瑋│145,681元│50,000元│145,681元│├────┼─────┼─────┼─────┤│翁林陽│145,681元│50,000元│145,681元│└────┴─────┴─────┴─────┘不當得利計算式：
㈠103年10月至104年12月：61,840（申報地價）÷12（月）
×14（月）×10％（年息）×94.16（面積）÷12（戶）＝56,611（元以下四捨五入，下同）㈡105年1月至106年12月：80,800（申報地價）÷12（月）
×24（月）×10％（年息）×94.16（面積）÷12（戶）＝126,802㈢107年1月至108年10月：75,040（申報地價）÷12（月）
×22（月）×10％（年息）×94.16（面積）÷12（戶）＝107,949㈣合計：291,362（計算式：56,611＋126,802＋107,949＝291,362）。
（原告翁林瑋、翁林陽為同戶，應有部分比例各1/2，故每人各145,681元）附表二：108年11月3日起按月給付之不當得利
（金額單位：新臺幣）┌────┬─────┐│原告│不當得利│├────┼─────┤│游本戎│4,834元│├────┼─────┤│李麗枝│4,834元│├────┼─────┤│陳威元│4,834元│├────┼─────┤│蔡錦文│4,834元│├────┼─────┤│李秋涼│4,834元│├────┼─────┤│李家嫻│4,834元│├────┼─────┤│翁林瑋│2,417元│├────┼─────┤│翁林陽│2,417元│└────┴─────┘不當得利計算式：
73,920（以109年1月之申報地價為基準）÷12（月）×10％（年息）×94.16（面積）÷12（戶）＝4,834（元以下四捨五入）（原告翁林瑋、翁林陽為同戶，應有部分比例各1/2，故每人各2,417元）