裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第2472號民事判決
裁判日期：民國94年06月27日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第2472號原告 張哲欽 即祭祀公業 張貫老 管理人訴訟代理人 林復宏 律師被告元鴻通運有限公司兼法定代理丙○○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國94年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件原告與被告丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○、宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○間訴訟，因二造合意停止訴訟逾四個月，未續行訴訟，依民事訴訟法第190條規定，應視為原告撤回其訴。而原告於本件言詞辯論終結期日當庭再追加被告丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○、宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○等人為被告之訴，除未經被告同意外，亦顯有延滯訴訟等情，經本院另以裁定駁回此部分追加，應先敘明。又本件原告未敘明理由及與本件有何關連，追加被告 陳明富 、 許明琨 部分，亦因聲明不明確，同時未經被告同意及顯有延滯訴訟情事，而由本院另以裁定駁回，亦應併予敘明。
二、原告起訴略以：
（一）原告起訴主張訴外人丁○○○登記於台北縣新店市○○段○○○○號之地上權及訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○共同登記於台北縣新店市○○段○○○○號之地上權登記不合法，應予塗銷。而訴外人丁○○○、戊○○、辛○○、己○○、庚○○、元鴻通運有限公司、丙○○、宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○則無權佔用系爭九九八、九九九地號土地，為此請求判決先位聲明：訴外人丁○○○應將座落台北縣新店市○○段○○○○號、地目建、面積二一八‧一八平方公尺之土地所設定權利範圍為七九‧八七平方公尺，權利範圍全部之地上權予以塗銷。訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○應將座落台北縣新店市○○段○○○○號、地目建、面積一九九‧四七平方公尺之土地所設定權利範圍為一二一‧三二平方公尺，權利範圍均各為四分之一之地上權予以塗銷。訴外人丁○○○、加貿家具有限公司、壬○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○號如附圖標示Ｂ面積二一八‧一八平方公尺及同縣市地段一○○六地號如附圖Ｄ面積五一‧○八平方公尺之土地內遷出，並應將該等土地上三七三一建號，即門牌號碼為台北縣新店市○○路○○號之地上物拆除，將土地返還原告。被告戊○○、辛○○、己○○、庚○○、元鴻通運有限公司、丙○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○號如附圖標示Ｃ面積一九九‧四七平方公尺之土地內遷出。被告戊○○、辛○○、己○○、庚○○應將該筆土地上三七三三建號，即門牌號碼為台北縣新店市○○路○○號之地上物拆除，將土地返還原告；被告戊○○、辛○○、己○○、庚○○、元鴻通運有限公司、丙○○應將該筆土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路三三之二號之地上物拆除，將土地返還原告。訴外人丁○○○、戊○○、辛○○、己○○、庚○○、宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○號如附圖標示Ａ面積三八五‧八平方公尺之土地內遷出，並將該筆土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路三三之一號之地上物拆除，將土地返還原告。被告丁○○○、戊○○、辛○○、己○○、庚○○、加貿家具有限公司、壬○○、元鴻通運有限公司、丙○○、宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○應自本起訴狀繕本送達翌日起至各依前三項聲明返還土地予原告之日止，按月給付原告依各自所佔用土地面積各按該土地各年度申報地價年息百分之十計算之金額。訴訟費用由被告負擔。原告就上開各項聲明願供擔保，請准宣告假執行。並備位請求：訴外人丁○○○承租原告所有座落台北縣新店市○○段○○○○號土地如附圖標示Ｂ面積七九‧八七平方公尺之應付租金，應自民國八十七年五月一日起調整依各土地當年度申報地價年息百分之十計算，按月給付原告。訴外人丁○○○應給付原告前項租金。訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○承租原告所有座落台北縣新店市○○段○○○○號土地如負圖標示Ａ面積三八五‧八平方公尺及同縣市地段九九九地號土地如附圖標示Ｃ面積一二一‧三二平方公尺之應付租金，應自民國八十七年五月一日起調整依各土地當年度申報地價年息百分之十計算，按月給付原告。訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○應連帶給付原告前項租金。訴外人丁○○○、加貿家具有限公司、壬○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○○號如附圖Ｄ面積五一‧○八平方公尺之土地內遷出，並將該土地上之地上物拆除，將土地返還原告。訴外人加貿家具有限公司、壬○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○號如附圖標示Ｂ面積二一八‧一八平方公尺之土地內遷出，並將該筆土地上之地上物拆除，將土地返還原告。被告元鴻通運有限公司、丙○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○號土地如附圖標示Ｃ面積一九九‧四七平方公尺之土地內遷出，並將該筆土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路三三之二號之地上物拆除，將土地返還原告。訴外人宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○應自座落台北縣新店市○○段○○○○號如附圖標示Ａ面積三八五‧八平方公尺土地內遷出，並將該筆土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路三三之一號之地上物拆除，將土地返還原告。訴外人丁○○○、加貿家具有限公司、壬○○、被告元鴻通運有限公司、丙○○、訴外人宏盛物流企業有限公司、乙○○、金林廣告有限公司、甲○○應各自本起訴狀繕本送達翌日起至各依前四項聲明返還土地予原告之日止，按月給付原告依各自所佔用土地面積各按該土地各年度申報地價年息百分之十計算之金額。訴訟費用由被告負擔。原告就前開各項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）訴外人丁○○○等取得之佔有權源係不合法：
１、標示Ｃ土地依地政機關之登記，有訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○共有之新店市○○段三七三三建號，即門牌號碼「台北縣新店市○○路○○號」之建物座落其上（以下簡稱Ｃ屋），並被告戊○○、庚○○係設籍於該門戶內。又Ｃ屋同為十三年間即存在之磚造一層房屋，亦有主結構是否尚存之疑。又其外觀，係另以鐵皮搭建，門牌號碼為「台北縣新店市○○路33之2號」之鐵皮屋（以下簡稱Ｃ-一屋），現有被告「丙○○」負責之「元鴻通運有限公司」（下稱元鴻公司）於其內經營業務使用。
２、按 吳金明 於38年間單獨申請地上權登記不合法：按行為時之土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後2個月內，聲請該管市、縣地政機關為地上權之登記。」土地登記規則第17條規定：「登記，應由權利人及義務人共同聲請之，權利人如因特殊情形，不能覓致義務人共同聲請登記時，得由權利人陳明理由，填具保證書，呈請單獨聲請登記。但土地增值稅，應由權利人代納之。」。是依當時之法令規定，應以權利人與義務人間應有租用基地建築房屋之租約關係（或時效取得地上權）為前提，始得依據該土地登記規則第17條之規定單獨申請地上權登記。觀諸上述38年間吳金明單獨申請地上權登記之相關資料，可知吳金明並未提出書面租約據以申請設定地上權，而僅提出「理由書」片面陳稱：「竊民所建築房屋之基地係… 張盛 等三人之共有竊民自民國十年租用建築房屋…數次向前登記地主懇請連名蓋章申請地上權設定登記不料藉口出售拒絕蓋章…」等語。則所稱租賃關係確否存在？已屬疑義。其次，按不動產物權之移轉或設定，應以書面為之（民法第760條參照）。上開土地登記規則第17條固准許有單獨登記之情形，但基於不動產物權變動要式性本質，是項允許單獨登記之規定，應係指當事人間於已有物權書面契據存在，而義務人不願協同辦理登記之情形，非可解為可不依民法第760條之形式，至明。是當時地政機關於吳金明未提出書面契據遽准為地上權之登記，顯於法不合。再依當時有效之臺灣省各縣市辦理單獨申請地上權設定登記應行注意事項第1項規定：「建物基地使用人如已向基地所有人訂有口頭或書面之合法地上權契約，而基地所有人拒不履行共同申請時，使用人可陳明不能覓致義務人共同申請登記理由，並提繳『鄉鎮區公所之保證書』憑證，依照土地登記規則第17條第2項規定，單獨申請登記。」惟查，上述吳金明單獨申請地上權登記所提出之「保證書」，係由當時之「鄰、里長」署名，並非依上開規定提繳「鄉鎮區公所」出具之保證書，益見渠等之地上權登記並非適法。查訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○共有之系爭九九九地號之地上權係於86年間繼承被繼承人 蕭添福 ，蕭添福繼承於67年去世之 蕭清江 ，而蕭清江係於42年間自吳金明處購得系爭地上權。
是訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○之上開地上權均係自吳金明繼受而來，又吳金明原始取得之地上權，自始即屬無效，均已如上所述。從而，被告等之地上權自失其合法依據，而應予塗銷。
３、倘兩造間有租賃關係，其地上權之登記並屬合法，然丁○○○等人積欠地租逾二年，且經催告仍不履行，原告亦得主張終止租約並撤銷其地上權：按地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。民法第836條第1項定有明文。查66年間，原告斯時管理人 張錦章 等人有鑑於系爭土地徒遭不法佔用不得不為妥適之處理，乃與當時登記之地上權人丁○○○、蕭清江之代理人蕭添福（按即蕭清江之子、丁○○○之夫），就系爭Ａ（重測前為三○地號）、Ｂ（重測前為二八地號）、Ｃ（重測前為二九地號）三筆土地，於67年1月1日明訂租賃契據。然丁○○○、蕭清江卻旋於立約後數日分別以存證信函通知原告斯時管理人張錦章等人否認上開租約，並空言主張渠等對於系爭土地有不定期之租賃權云云。惟查，丁○○○、蕭清江自40年間各自受讓系爭土地之地上權起，從未支付原告分文租金，此觀諸上開由蕭添福代與原告訂定之租約記載：「關于民國四十年（受讓地上權時）起至66年12月（訂租約時）止積欠26年…」等語即明。是渠等上開存證函所稱「不定期之租賃權」云云，顯然不實。退言之，倘丁○○○、蕭清江主張之不定期租賃權存在，然渠等暨嗣後繼受之人均從未支付分文，其間經原告申請調解、催告，又均置之不理。是以被告等人累計數十年未支付分文，經原告於上開催告函限期履行又置之不理，則原告依上開規定，亦得撤銷被告等人之地上權。是倘被告主張就系爭土地有租賃關係，原告並以本起訴狀繕本為終止租約及撤銷地上權之通知。準此訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○於標示Ｃ土地之地上權，無論所為登記與否合法，依上開說明，原告均得請求塗銷。
（三）關於拆屋還地部分：訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○與原告間有前述地上權之爭端，而有待釐清外，則被告就系爭等筆土地，均屬無權占有，原告自得依民法第767條之規定，請求排除侵害。又被告之佔有係源自訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○等地上權人之指示、授權（原告就此部分並無從知悉），則其占有權源自應隨同戊○○、辛○○、己○○、庚○○之效力。併予敘明。
（四）關於返還不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上第1695號判例，可資參照。查被告無權占有系爭土地，已如前述，則原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告自地上權撤銷時（起訴狀送達）起至返還系爭土地之日止，給付相當於租金之損害金。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，並於租用基地建築房屋準用之，復為同法第105條所明定。是原告 爰依 上開規定作為被告等人返還不當得利價額之基礎。
（五）備位聲明部分：退萬步言，據67年間蕭清江、丁○○○存證信函所載，蕭清江係主張就二九、三十地號（即重測後
Ａ、Ｃ地號）土地有租賃權。是倘鈞院認被告等與原告間具有不定期租賃關係存在（即當初符合土地法第102條單獨申請地上權之要件），亦僅限於丁○○○就Ｂ土地以及戊○○、辛○○、己○○、庚○○共同就Ａ、Ｃ土地，與原告有租賃關係。至被告就系爭土地，與原告間均無租賃關係。合先敘明。又承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人…承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。查訴外人戊○○、辛○○、己○○、庚○○倘就Ｃ土地與原告有租賃關係，然依上開規定，亦不得任意轉租。又系爭土地另遭被告佔用情形，均係無權占有，已如上所述。倘渠等主張係經戊○○等人出租，則原告爰依上開規，以本起訴狀繕本為終止各該租約之通知，並請求返還占有之土地及不當得利。
三、被告抗辯略以：本件被告丙○○開設被告元鴻通運有限公司所使用房屋及土地，並非是無權占有，而是以每一年為期向訴外人丁○○○承租，自90年開始至93年12月19日止，並月付房租，同時現在早已搬遷畢，故請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
四、法院協助原告與被告及訴外人丁○○○、庚○○、己○○、辛○○等人於93年7月28日協議整理不爭執事項及爭點如下：
（一）二造不爭執部分：
１、原告為座落台北縣新店市○○段九九二、九九八、九九九、一○○六地號四筆土地（以下各簡稱Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ土地）之所有權人，所有權範圍均為全部。而訴外人丁○○○則為前開九九八地號土地（標示Ｂ）現登載之地上權人，登記權利範圍：七九點八七平方公尺，權利範圍全部，並於其上建有新店市○○段三七三一建號，即門牌號碼「台北縣新店市○○路○○號」之建物（鐵皮屋），且該地上物並佔用相鄰之Ｄ土地上（詳細範圍及有無占用建物材質，以履勘測量後之複丈成果圖為準），並由被告壬○○開設被告「加貿家具有限公司」經營業務使用。
２、被告戊○○、辛○○、己○○、庚○○（均為丁○○○之子）則為九九九地號土地（標示Ｃ）現登載之地上權人，登記權利範圍：一二一點三二平方公尺，權利範圍各為四分之一。並於其上共有新店市○○段三七三三建號，即門牌號碼「台北縣新店市○○路○○號」之建物。
３、原告所有座落台北縣新店市○○段○○○○號即Ａ土地上有門牌號碼「台北縣新店市○○路三三之一號」之鐵皮屋，鐵皮屋外觀標示並有「宏盛物流」、「金林廣告」字樣，而被告乙○○為被告「宏盛物流企業有限公司」（下簡稱宏盛公司）負責人，被告甲○○則為被告「金林廣告有限公司」之負責人，而系爭鐵皮屋是由何人興建及由何人直接、間接使用，亦以法院履勘測量為準。
４、本件台北縣新店市○○段九九二、九九八、九九九三筆土地之地上權之原始取得人分別為 周荔 與吳金明，被告丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○則分別於64年3月7日及86年10月1日受讓或繼承取得。
５、被繼承人蕭添福以被告丁○○○代理人身分，於67年1月1日與張錦章、 張金寶 、 高張美 等人，針對新店安坑段興子段二八地號面積０點０二一九公頃、同小段二九地號面積０點０一八九公頃、三十地號面積０點０三七公頃之土地，簽訂「立土地租賃契約書」期限一年，惟數日後，蕭清江及被告丁○○○，即以存證信函通知張錦章、張金寶、 高張美略 以：張錦章等人假冒祭祀公業張貫老管理人，邀蕭清江之子，擅簽租賃契約，同時蕭添福未獲丁○○○之授權，是前開租賃契約無效等語。
６、83年4月間，原告祭祀公業張貫老管理人張錦章、張金寶，再以蕭添福及被告丁○○○為相對人，並以土地租賃等事件，聲請台北縣新店市調解委員會調解，惟因丁○○○等人未到場而調解不成立。
７、85年3月間，原告張錦章即祭祀公業張貫老管理人，聲請對相對人蕭添福、丁○○○公示送達意思表示，經本院民事庭於85年3月27日，以85年度聲字第788號裁定准對相對人為公示送達。
８、二造均同意上前開被告興建或使用之建築物，有無占用被告之土地，願以新店市地政事務所測量繪圖為準。
（二）二造爭執要點：
１、本件原始地上權登記是否有無效情事？被告丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○受讓或繼承地上權，有無信賴登記保護之必要？
２、本件二造間有無訂立租賃契約？被告丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○有無積欠地租？原告主張以欠租及違約轉租終止租約並塗銷地上權有無理由？
３、被告等人占有系爭土地是否無權占有？
４、本件原告與被告丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○間若有租賃契約，原告請求調整租金是否有理由？（以何租約為調整之基礎，為何自87年5月1日起調整？）
（三）本件部分被告經視為撤回起訴後，本件二造間爭點乃被告是否有權占用系爭房屋。
五、法院之判斷：
（一）經本院赴現場履勘，本件被告元鴻通運有限公司係承租門牌號碼新店市○○路○○○○號鐵皮屋至93年12月19日止，此經被告陳述明確外，並有被告提出原告不爭執之租賃契約書一件可稽，自堪信為真實。次查門牌號碼新店市○○路○○○○號鐵皮屋，占用系爭新店市○○段九九二土地面積72.08平方公尺，占用九九九地號土地面積120.85平方公尺等事實，亦有被告提出原告不爭執之房屋租賃契約書可稽，是亦堪信為真實。
（二）從而本件被告抗辯稱占有使用系爭門牌號碼新店市○○路○○○○號鐵皮屋至93年12月19日止，非無權占有而是有向丁○○○承租使用，為有權占用使用等語，本屬有據。
（三）再按本件系爭座落台北縣新店市○○段九九二、九九八、
九九九、一○○六地號四筆土地，依原告提出之土地登記簿謄本均記載訴外人丁○○○、戊○○、庚○○、己○○、辛○○等為地上權人，是被告向系爭土地之登記地上權人承租系爭鐵皮屋（該鐵皮屋占用土地面積詳如上述）使用，核屬有權使用，是本件原告以被告無權占用系爭土地為由請求被告自系爭門牌號碼新店市○○路○○○○號鐵皮屋遷出及拆除，及按月給付相當於之各該土地申報地價百分之十計算金額等即無理由，應予駁回。
（四）再查本件被告元鴻通運有限公司對系爭門牌號碼新店市○○路○○○○號鐵皮屋，於租約到期後即未續使用，故於言詞辯論終結時，並未占有使用，亦非所有權人，是原告主被告無權占用並請求被告拆除房屋並返還土地等云云，顯無理由。
（五）又本件系爭門牌號碼新店市○○路○○○○號鐵皮屋乃被告元鴻通運有限公司承租使用，並非其法定代理人即被告丙○○個人占有使用，是原告未舉證證明被告丙○○有何無權占用事實，逕對被告 蔡德南 為本件請求亦顯無理由，應予敘明。
（六）綜上，本件原告之訴（先備位部分）均無理由，又本件事證已明，二造間其餘爭點及攻擊防禦方法、提出未經斟酌之證據，均核與判斷結果無涉，爰不一一審酌。
六、假執行：本件原告之訴為無理由，其假執行之聲請亦失所據，爰併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國94年6月27日
民事第四庭法官洪遠亮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年6月27日
書記官柯金珠