裁判字號：臺灣桃園地方法院94年重訴字第278號民事判決
裁判日期：民國95年05月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決94年度重訴字第278號原告丙○○訴訟代理人 孫志堅 律師被告甲○○訴訟代理人 王年柿 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國95年5月3日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)伊與被告於93年9月7日訂立不動產買賣契約，將原告所有位於桃園縣中壢市○○段地629地號及其上第728號建物以
610萬元出售予被告，除約定簽約金為5萬元外，尾款605萬元部分，兩造合意由被告代償原告先前向新竹國際商銀之貸款，並約定尾款給付同時移轉系爭房地之所有權，且均須於93年10月25日以前完成。其於簽約後即將系爭房地之鎖匙交予被告，惟迄93年10月25日止，被告均未依約定給付尾款，屢經原告催討，被告仍未給付。
(二)依系爭買賣契約第8條第1項約定，雙方其中之一方如未按契約條約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償；另系爭買賣第8條第3項亦約定，被告應負有回復原狀之義務。原告於94年8月22日以催告函催告被告應於94年8月30日前給付尾款，否則將解除契約，惟被告仍拒付尾款，原告僅得解除契約。
(三)原告因體諒被告，給予方便而將系爭房屋之鎖匙交由被告使用，然被告竟擅自搬入並作為辦公使用，今系爭買賣契約既已解除，原告自得依民法回復原狀、不當得利得或物上請求權之法律關係請求被告返還系爭房地及系爭房屋之鎖匙予原告。又依系爭買賣契約第8條(4)項約定：「甲方（指被告）若有遲延給付者，應賠償乙方（指原告）每日按買賣總價千分之零點五違約金。」故原告得請求被告給付自93年10月
26日起至94年9月7日起訴時為止，共計8個月又13天，以253日計算，共計771,650元之遲延賠償違約金，及按日給付原告違約金3,050元至被告返還系爭房地時為止。
(四)對被告抗辯之陳述：⑴被告抗辯系爭買賣契約第5條第(1)項之所謂：「乙方保證
產權清楚…」主張原告應負權利瑕疵擔保責任，然系爭買賣合約第四期尾款之支付方式，兩造約明「乙方原新竹商業銀行貸款由甲方於第四期款代為清償，惟乙方需於全部清償後三日內領取清償證明等文件交地政士辦理塗銷登記，俟辦畢塗銷登記後即行交屋付清尾款（扣除代償金額），並另附註「乙方之銀行貸款額與尾款差額應於甲方代償時補足。」，依上揭被告應行給付尾款之期限，除有交屋日載明須至遲在93年10月25日以前完成之外，其餘就尾款配合事項應由被告代為清償原告先前向新竹商業銀行之房貸，於完成轉貸後就原房貸和尾款之差額部分原告始行同時補足之義務，辦理抵押塗銷登記當然亦係在依系爭買賣契約付款表所示之第4期尾款轉貸完成後3日內始行辦理塗銷登記，相較於系爭合約第5條第(1)項所示之擔保責任，有關給付尾款之方式於代為清償完畢後始行塗銷登記係雙方合意之特別條款，被告再行抗辯未給付尾款係肇因於尚有他項抵押權登記連帶使其有不給付尾款之同時履行抗辯，洵無可採。⑵就原告解除系爭買賣契約關係，並主張應為賠償遲延所生之損害部分，被告另行主張其受領遲延後復行主張受領之意思時，則受領遲延之狀態即因滌除而終了，並引用73年度台上字第1926號裁判要旨置辯。本案的爭執在於被告買受人未依約定期限給付買賣價金之尾款，此為債務人給付遲延之問題，並非買受人以債權人身分就應行交付標的物之受領遲延問題等語。並聲明：⑴被告應將原告所有位於【桃園縣中壢市○○段第629地號土地（面積為662.2平方公尺，權利持分為232/1000）及上開土地上建物為同段第728建號之建物（建物面積為1樓地面層55.42平方公尺，騎樓面積為31.08平方公尺，附屬建物平台面積為12.82平方公尺，權利持分則為全部，門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○號1樓）及共同使用部份建號為同段第768號，權利持分為198/10000】將房內物品騰空並遷讓房地，交還與原告。⑵被告應將上揭系爭房地之鎖匙交還與原告⑶被告應給付原告771,650元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日整按週年利率5%計算之法定利息。⑷被告應自94年9月8日起至被告返還系爭房地止，每日給付原告3,050元。⑸願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於93年9月7日就系爭房地訂立買賣契約，原定交屋日期為尾款給付之同時，但於買賣契約成立後，經雙方同意，原告即先行將買賣房地點交被告，由被告整修內部，準備再賣與第3人。依據不動產買賣契約書第2條第4期尾款之約定：「乙方（指原告）原新竹商業銀行貸款由甲方（指被告）於第四期款代為清償，惟乙方需於全部清償後三日內領取清償證明等文件交辦地政士辦理塗銷登記。」又另於契約書第5條約定：「⑴本買賣不動產，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清前速予處理…。」依上開規定，買受人之被告所負代為清償之金額，至多為買賣價金尾款新台幣605萬元，但原告於訂約出賣系爭房地時所負新竹商業銀行之債務為新台幣6,535,950元，，較被告應付尾款多出50萬元，截至94年12月止，仍超出應付之尾款10萬餘元。兩造於買賣契約成立時，既約定由被告代償原告之欠款，則超過尾款之金額，被告無代償之義務，依約應由原告先行清償，否則被告受領標的物即附隨有原告之抵押債務，無異係以被告買受之標的物負擔原告設定抵押之債務，故雙方原約定應於93年
10月25日完成所有權移轉受到延誤，應係歸責於原告，被告於94年9月8日致原告之存證信函，已表明此點爭議，即被告在原告清償超過尾款價金之債務前，自得主張同時履行抗辯。又原告知悉上開爭議後，於94年8月22日以存證信函催告被告應於94年8月30日前履行契約交付尾款，否則將依法解除買賣契約之關係，並於期限之次日以存證信函表示解除契約，被告並於原告催告後，即於94年9月21日以存證信函通知原告提出物權移轉之證件，然原告旋於期限屆滿次日即表示解除契約，疏失誠信於法不合。況原告出賣之房地，設定之高額抵押權尚未清償，在其清償以前，被告依約並無先為受領標的物之義務。是以本件原告主張已解除買賣契約，於法即有不合。再按買受受人領標第物遲延後，復表示受領之意思，則受領遲延之狀態，即因而終了，出賣人疏無從更以受領遲延為原因聲明解除契約。本件原告於94年8月29日及94年9月8日以存證信函表示被告應給付尾款，否則即解除買賣契約，惟被告於接函後，亦分別於94年8月29日及94年9月8日以存證信函表示願意受領之意思，故縱認被告有受領遲延之意思，遲延責任已因表示願意受領而解除。依買賣契約約定之內容，被告並無遲延給付之情形，故原告主張解除契約難認其理由正當。契約既未經合法解除，原告請求被告應賠償損害，於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免假執行。
三、兩造所不爭執之事實:
(一)兩造約定須於93年10月25日前完成系爭房地所有權之移轉登記，但原告於辦理移轉登記前，向代辦之代書取回辦理所有權移轉登記所需之文件，致未能辦妥過戶登記。
(二)兩造約定被告以尾款605萬元，代原告清償對訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司之貸款。
(三)被告應給付之尾款小於原告先前向銀行之貸款，就不足額部分，由原告清償。
四、原告主張之前揭事實，業據提出不動產買賣契約書、94年8月22日對被告寄發之催告存證信函、94年8月31日對被告寄發之解除買賣契約關係之存證信函影本各乙份為證，被告對前開書證之真正及被告有與原告簽約買受系爭房地及系爭房地現由伊占有中之事實並不爭執，惟以前揭情詞抗辯。經查：
(一)原告於93年9月7日與被告以610萬元簽約將系爭房屋及其基地售予被告，此有原告所提出之不動產買賣契約書影本乙份附卷可稽，且為兩造所不爭執。依該不動產買賣契約書第
2條約定:「第四期尾款:貨款撥款當日給付（完稅後十日內）新台幣:陸佰零伍萬元正。乙方（指原告）原新竹國際商銀貸款由甲方（指被告）於第四期款代為清償，唯乙方需於全部清償後三日內領取清償證明等文件交地政士辦理塗銷登記，嗣辦畢塗銷登記後即行交屋付清尾款（扣除代償金額）。乙方之銀行貸款額與尾款差額應於甲方代償時補足。」「交屋日:尾款給付之同時（本案物權移轉訂於民國93年10月25日前完成）」第3條付款方式說明:「…②乙方備齊一切過戶證件資料…④乙方於完成物權移轉登記並將房地交付之同時，甲方應將尾款付清。」第5條擔保責任約定:「擔保責任:①本買賣不動產，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前迅予理清，若甲方因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」第7條房地點交:「①本買賣標的物之移轉占有，甲乙雙方約定於甲方將交屋款給付乙方時，以現場點交方式為之，如乙方逾期不將房地點交時，則以違約論處。」將前述條文綜合以觀，再參以證人即為兩造擬定買賣契約之代書乙○○於本院審理時證稱:「過戶給買主之後，原先的貸款不足部分由賣主去付」；「賣方要先還清價款不足的貸款，買主的錢才會進去」；「不夠，賣的人還是要先還，還的時候，買方的錢才整個進來」；「賣的人的一定要先（補足）。但有可能同時。我辦理的每個案件都是賣方的錢先補足。過戶好，才有代償」；「先過戶，再代償。代償前，賣方的錢就要先還，最慢是在代償的時候還」；「系爭買賣在九十三年簽訂，當時兩造因為很熟識，所以當天有提到五萬元先給被告拿走，而且鑰匙當場給買方，辦到後來，有一天，賣方將證件、權狀等都拿回去，拿走的那天，我人在外面，之後我沒有再參與了。我以為本件已經都處理好了」；「不可能（買方）先還錢，才過戶，全部案件都是先過戶到買方名下，才會還錢，否則給錢後，不過戶怎麼辦」；「因為本件比較特殊，賣價低於貸款。如何擔保尾款，通常會押一張商業本票，但是本件賣價不夠還貸款，所以沒有商業本票的事情」；「尾款是在過戶好才會給尾款，才能幫忙還貸款」等語（均見本院95年5月3日言詞辯論筆錄），顯然兩造於訂約時約明，原告應備齊過戶之證件資料，將系爭房屋之所有權於93年10月25日前過戶予被告，於系爭房屋過戶暨交付予被告時，被告應交付尾款。然於兩造所委託之代書將系爭房屋辦理過戶予被告之過程中，因原告向代書要回其原先所交付用以辦理過戶之文件致無法辦理過戶。又被告係以向銀行清償系爭房屋原告先前貸款之方式給付尾款，且被告應給付之尾款額低於原告先前就系爭房屋之貸款額，故於被告代償原告先前之貸款時，原告應先或同時補足先前貸款高於尾款之部分。
(二)按因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有明文，又兩造互負有給付之義務者，除一方有負先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，而請求損害賠償，最高法院20年度上字第1277號判例意旨參照，本件被告依約固負有給付尾款之義務，但因原告於93年10月25日前亦未將系爭房屋過戶予被告，此為原告所不爭，並經原告自承於94年3、4月間拿回證件在卷（見本院94年5月4日言詞辯論筆錄），足證被告主張原告未同時履行其移轉系爭房屋所有權予被告之義務屬實，則依前開規定，被告於原告未為移轉系爭房屋所有權之前，自得拒絕自己之給付，而難認構成遲延給付，故原告主張被告違約而解除契約等語，自屬無由，其繼而請求被告自系爭房地遷出，將房屋返還予伊，並將系爭房地之鎖匙交還原告，及給付原告771,650元之違約金暨自94年9月8日起，每日3,050元之違約金，於法無據，不應准許。
五、從而，原告依據解除系爭買賣契約回復原狀之規定請求被告將桃園縣中壢市○○段地629地號及其上第728號建物遷讓交付原告，並返還系爭房屋之鎖匙，繼而依解除契約後不當得利之法律關係，請求被告給付771,650元之違約金暨自94年9月8日起，每日3,050元之違約金，於法無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及其他舉証，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年5月17日
民事第一庭法官陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年5月17日
書記官劉雅玲