臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
108年度新簡字第380號
原 告 謝永隆
訴訟代理人 許雅琴
何建宏 律師
鄭鴻威 律師
被 告 棕櫚泉㈡大樓管理委員會
法定代理人 許勝 和
訴訟代理人 陳 昱良 律師
上列當事人間請求平面車位所有權及歸還使用權等事件，經本院
於民國109年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1巷第2款、第3款定有明文。本
件原告起訴時之聲明原為：㈠被告應將臺南市○○區○○段
○○○○○號（權利範圍全部）及同段2426建號（權利範圍1000
0分之1494）建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷
○○號底2樓之1房屋）返還原告。㈡被告應自民國109年9月起
至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）11,3
28元。嗣於108年5月24日具狀追加請求被告應向臺南市政府
或由臺南市政府委託經中央主管建築機關指定之檢查機構或
團體申請建築物昇降設備及機械停車設備安全檢查，復於10
8年9月27日當庭撤回昇降設備安全檢查部分之請求，另追加
假執行之聲請，並變更聲明為：㈠被告應將臺南市○○區○
○段○○○○○號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷
○○號房屋）底二樓如 林覺偉 建築師繪製之B2車位建照現況套
繪圖（下稱附圖）黑色框線所示15格停車位上之車輛遷移，
並將上開停車位返還原告。㈡被告應自107年9月10日起至返
還上開停車位之日止，按月給付原告7,500元。㈢願供擔保
，請准宣告假執行。原告所為上開聲明之變更，核屬基礎事
實同一，並減縮應受判決事項之聲明，按諸上開規定，應予
准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣訴外人大日建設股份有限公司（下稱大日公司）於85年4
月26日建成門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷○○號之地下
二層、地上六層之棕櫚泉二期大樓（下稱系爭大樓），其中
地下一層設有法定停車位2格、增設停車位13格；地下二層
則設有法定停車位15格。嗣大日公司取得系爭大樓使用執照
後，發現底二層部分車位設計不佳，遂於交屋前重新劃設如
附圖黑色框線所示之15格停車位（下合稱系爭15格停車位）
。大日公司為使系爭大樓地下一層15格停車位、地下二層之
系爭15格停車位，共30格停車位能獨立於系爭大樓出售，遂
將上述車位、停車場車道與系爭大樓之管道間、樓梯等公共
設施（即大公部分）一併登記為臺南市○○區○○段○○○○號
建物，系爭大樓底一樓、底二樓之停車場管理室則分別獨立
登記為同段2373、2372建號建物，與系爭大樓其他樓層房屋
同具單獨之所有權，並分別持有2426建號共用部分建物所有
權利範圍10000分之1494，再與系爭大樓全體區分所有權人
訂立分管契約，將上述30格停車位分別約定由2373、2372號
建物所有人專用。故系爭大樓區分所有權人或第三人若想購
置系爭大樓之地下停車位，僅需購入2373或2372建號建物之
所有權權利範圍15分之1即可，系爭大樓住戶若無購買停車
位之需求，亦不需因法定停車位須兼避難空間之規定再分擔
額外之公設持分。大日公司雖陸續將系爭大樓底一樓15格停
車位中14格售出，然底二樓之系爭15格停車位則迄107年9月
10日均未售出，被告竟趁此機會，將底二樓之系爭15格停車
位出租予系爭大樓住戶使用。而系爭大樓之大公部分登記在
2426號建物，底二樓系爭15格停車位面積之應有部分則登記
為主建物即2372建號建物所享有對2426建號建物之應有部分
即10000分之1494，房屋承購戶對於2426建號建物除依主建
物之面積不同，分別取得10000分之94至10000分之322等不
同比例之應有部分外，如另購車位者，大日公司則將2372、
2373建號以各車位之權利範圍15分之1之方式辦理移轉登記
，另觀之每格車位約5.5公尺長、3公尺寬，面積約16.5平方
公尺，系爭15格停車位面積共約247.5平方公尺，與2372建
號建物所享有對2426建號建物之應有部分10000分之1494即
面積249.95平方公尺（計算式：1659.62平方公尺×1494/10
000＝247.95平方公尺，小數點後第2位四捨五入，下同）相
符自明。又大日公司出售系爭大樓時，即有與買受人約定主
建物與車位應獨立購買，有購買車位之買受人會另簽署附加
於買賣契約書之分管契約，未購買車位之住戶即不得使用停
車位，況被告亦不否認系爭大樓底一層管理室即2373建號建
物之各共有人擁有系爭大樓底一層15格車位使用權，益見大
日公司與住戶約定如欲取得停車位使用權即應付費購買，並
取得相應樓層管理室權利範圍15分之1的所有權，則大日公
司即與系爭大樓買受人就底一層、底二層車位成立分管契約
，約定由停車位購買人專用系爭大樓底一層、底二層車位，
原告於107年9月10日經法務部行政執行署台南分署拍賣程序
取得2372建號建物所有權全部及附隨之2426建號建物所有權
權利範圍10000分之1494共用部分，自承受前述分管契約之
權利，故原告應有系爭大樓底二層之系爭15格停車位之所有
權及分管使用權。被告並無系爭15格停車位之使用權，竟無
權占有系爭15格停車位並擅自出租牟利，從而，原告得依分
管契約及民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭15格停
車位。
㈡又被告自93年間起無權占有並出租系爭15格停車位，每格車
位按月收取至少500元之租金，每月至少收取7,500元之租金
（計算式：500元×15＝7,500元），致原告自107年9月10日
拍定取得系爭15格停車位使用權迄今均不能自系爭15格停車
位使用收益，依民法第179條規定，被告應自107年9月10日
起至返還系爭15格停車位之日止，按月給付原告7,500元。
㈢對被告抗辯之陳述：
1.被告雖辯稱原告或證人 林廷泰 未能提出含有分管契約之買賣
合約書，惟買賣合約書通常由系爭大樓建成後初次買賣之雙
方各執一份，原告或證人林廷泰均非系爭大樓初次買賣之一
方，且大日公司亦已停業多年，原告自無從取得原始買賣合
約書。但被告為系爭大樓之管理委員會，與系爭大樓區分所
有權人關係較為緊密，相較於原告更容易取得原始買賣合約
書，被告卻未能提出買賣合約書，僅空言主張證人所述不實
，自無可採。
2.被告又辯稱大日公司未與全體住戶及被告簽立分管契約，惟
分管協議並非要式行為，於系爭大樓區分所有權人向大日公
司買受房屋並同意未購買車位者不得使用車位時即已成立，
並無另簽署書面契約之必要。而大日公司出售系爭大樓時既
已與承購者約定需另行購買停車位者始能取得車位使用權，
則原告自能繼受大日公司取得系爭15格停車位之使用權。
3.被告另辯以法定停車位依公寓大廈管理條例第7條規定不得
為專用部分，然系爭大樓之建築執照係臺南縣政府工務局（
83）南建局造字第7316號，為公寓大廈管理條例84年6月28
日施行前即取得，依公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項
規定，自不受上開公寓大廈管理條例關於約定專用之限制規
定。
㈣並聲明：
1.被告應將系爭15格停車位上之車輛遷移，並將系爭15格停車
位返還原告。
2.被告應自107年9月10日起至返還系爭15格停車位之日止，按
月給付原告7,500元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯以：
㈠原告主張其為系爭15格停車位所有權人或分管專用權人，然
未具提出停車位權利證明書或兩造間有分管契約存在之證明
，拍賣公告亦未載明拍賣標的物為停車位，自難認其為系爭
15格停車位所有權人或分管專用權人。且系爭公寓地下二層
為防空避難設備兼停車位，其構造上已無從與其他部分區隔
分離，且無車輛坡道之設置，車輛須經由另行設置之汽車升
降梯始能進出，足見其在使用上並無獨立之出入通道，是否
得為約定專用使用之客體，實非無疑。系爭大樓使用執照為
原臺南縣政府工務局核發之85南工局使字第1141號，建物坐
落於同段1056地號（重測前為網寮段624-5地號），使用執
照核准日期為85年4月26日，參照內政部80年9月18日台（80
）內營字第8071337號函、81年8月1日台（81）內營字第818
4759號函規定，法定停空間之車位編號及車位權利範圍之登
載，係於85年9月以後始登載於地籍資料。因系爭大樓於85
年間辦理登記時，並無車位編號及車位權利範圍之登記規定
，故其公設之權利範圍是否含有停車位權利範圍，無從得知
。至其移轉承受停車空間之人，如何取得該停車空間產權登
記，及該等停車空間之設置，又係應以何方式為之，依85年
當時內政部訂頒之土地登記規則第72條第2項規定：「…⑵
共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移
轉時，隨同移轉於同一人」，即共有部分之移轉，應依主建
物隨同移轉於同一所有權人。原告非系爭大樓之住戶，未持
有主建物所有權，尚難僅以原告就2426建號持分10000分之
1494，遽認其擁有系爭15格停車位。何況，2373建號建物雖
持有2426建號共用部分建物所有權利範圍10000分之1494，
然其具體範圍為何，未見記載於土地登記謄本，起造人大日
公司亦未曾製發任何停車位權利證明書予任何人，則原告所
持有2426號共同使用之共有建物所有權利範圍10000分之149
4，是否即擁有系爭15格停車位之所有權或分管專用權，顯
非無疑。
㈡又2426建號建物登記謄本之門牌記載為：「復華里復華八街
47巷37號底二樓之1等共同使用」，足見2426建號建物係共
同使用部分，故依公寓大廈管理條例第7條、第23條第1項、
第2項第1款及第2款規定，縱使經登記為部分區分所有權人
所有，仍不影響其為全體住戶共同使用之性質，除經全體區
分所有權人同意並載明於規約者外，登記所有權人自不得排
除其他區分所有權人就共用部分之使用收益。而被告否認原
告主張大日公司將系爭大樓底一樓、底二樓之停車場管理室
分別獨立登記為2373、2372建號建物，與系爭大樓其他樓層
房屋同具單獨之所有權，並持有2426號共用部分建物所有權
利範圍10000分之1494，再與系爭大樓全體區分所有權人訂
立分管契約，將上述30格停車位分別約定由2373、2372號建
物所有人專用，原告應就其上開主張之分管契約存在，負舉
證責任，而原告及證人林廷泰均未能提出含有停車位分管契
約之買賣合約書，則其主張大日公司與住戶間就系爭15格停
車位訂有分管契約是否真實，即非無疑。且林廷泰經手大日
公司售屋事宜時，系爭大樓尚未成立管理委員會，並稱係另
有購買車位者始與大日公司簽立分管契約，而非與全體區分
所有權人均訂有分管契約，縱認大日公司確曾與部分另購車
位者簽立分管契約，然衡諸公寓大廈管理條例第7條、第23
條第1項、第2項第1款及第2款規定，以及債權相對性原則，
自不能僅以大日公司與部分區分所有權人簽立分管契約，即
主張被告或系爭大樓全體區分所有權人均同意該分管契約之
內容而需受其拘束。
㈢另系爭大樓完工後不久，地下二層即曾發生牆面及地面嚴重
龜裂，後又遭逢「九二一大地震」，致地下二層發生嚴重淹
水及龜裂情事，住戶屢向起造人大日公司反映要求修繕未果
，嗣大日公司倒閉所有財產遭銀行聲請拍賣，期間被告及區
分所有權人為恐危及結構安全，遂自行出資修繕，惟因產權
狀況不明，被告並未占有使用系爭15格停車位，嗣修繕完成
後，因部分住戶自行占用車道停車，被告為維護社區環境整
潔及維護公共設施之必要，始依停放車輛之車牌號碼，向各
違規停放之住戶收取管理費500元以充作升降梯之清潔、維
護費用與公共電費之支出，並非被告向住戶收取租金，此觀
該金額顯與一般車位出租行情相去甚遠即知，原告據此主張
被告占有系爭15格停車位之事實，容有誤會。故原告請求被
告返還系爭系15格停車位，並給付相當於租金之不當得利，
顯無理由。
㈣並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
㈠查系爭大樓為集合住宅大樓，有地上六層、地下二層，共有
52戶，地下一、二層為防空避難兼停車場，地下一、二層各
設有15格停車位，系爭15格停車位位於系爭大樓地下二層；
原告於107年8月14日經由法務部行政執行署臺南分署拍賣程
序取得臺南市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍000000
0分之52355）及其上同段2372建號（門牌號碼臺南市○○區
○○○街○○巷○○號底二樓之1房屋，主要用途：管理員室，
面積6.52平方公尺，權利範圍全部）及共同使用部分之同段
2426建號（總面積：1659.62平方公尺，含一層49.90平方公
尺、屋頂突出物127.56平方公尺、地下一層742.43平方公尺
、地下二層739.73平方公尺，權利範圍10000分之1494）等
房地，並於同年9月10日向地政機關辦理所有權移轉登記；
系爭15格停車位目前為系爭大樓住戶停放車輛使用，並由被
告管理、維護等情，有法務部行政執行署臺南分署不動產權
利移轉證明書、土地及建物登記謄本、大公切結書、使用執
照、地下室一、二樓平面圖、系爭15格停車位現況照片、土
地及建物所有權狀、附圖等資料在卷可稽（本院卷第23-27
、31-39、49-63、93-95、265-271、367頁），且為兩造所
不爭執，此部分堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本
件原告主張其擁有系爭15格停車位之所有權或分管專用權，
既為被告所否認，依法原告自應先行證明其所取得2426建號
建物之應有部分確可對應系爭15格停車位之所有權或分管專
用權，或提出其他足以表彰取得系爭15格停車位所有權或分
管專用權之相關證明，始得據以排除他人之占有，否則縱令
被告無法積極證明其確屬合法占有系爭15格停車位，仍無由
藉此反向推論原告業已取得系爭15格停車位所有權或分管專
用權，先予敘明。
㈢經查：
1.系爭大樓於85年4月26日取得使用執照，起造人為訴外人大
日公司，地下二層停車空間與其他公共設施登記為同一建號
即2426建號，屬系爭大樓之共用部分，此共用建物之應有部
分登記狀態並未另行加註停車位等情，有使用執照、大公切
結書、建物所有權狀、建物登記謄本在卷可稽（本院卷第27
、31、37、93、265-269頁）。又原告於107年8月14日經法
務部行政執行署臺南分署拍賣程序取得上述房地，並於同年
9月10日向地政機關辦理所有權移轉登記，有法務部行政執
行署臺南分署不動產權利移轉證明書、土地及建物謄本附卷
可憑（本院卷第23-27頁），惟觀之該不動產權利移轉證書
上所載之不動產標示建物部分僅記載2372建號建物為管理員
室，以及該建號建物包含共用部分2426建號持分，並無明確
記載該共用部分係系爭大樓地下二層之系爭15格停車位，已
難認原告已取得系爭15格停車位之所有權或分管專用權。另
依2426建號建物謄本之記載，2426建號建物總面積為1,659.
62平方公尺，其範圍包含一層49.90平方公尺、屋頂突出物
127.56平方公尺、地下一層742.43平方公尺、地下二層739.
73平方公尺，是系爭大樓地下二層管理員室（即2372建號建
物）之附隨共有部分2426建號建物範圍係包括上述地下一、
二層、地上一層、屋頂突出物等共同使用之公共設施，並非
僅有該大樓地下二層之系爭15格停車位，亦難僅憑原告取得
2426建號建物（權利範圍10000分之1494）即遽認原告已取
得系爭15格停車位之所有權或分管專用權。
2.原告主張大日公司興建完成系爭大樓時，在地下一、二層停
車空間各劃設15格停車位，將地下一層之車位登記在主建物
2723建號之共用部分2426建號（範圍10000分之1494）；地
下二層之系爭15格停車位則登記在主建物2372建號之共用部
分2426建號（範圍10000分之1494），嗣於出售系爭大樓房
屋時，將房屋（即主建物）與車位分開銷售，如有購買車位
之買受人即簽立附加於買賣契約書之分管契約，目前有購買
地下一樓車位者均取得2723建號建物應有部分15分之1，可
見大日公司與系爭大樓區分所有權人即有就系爭大樓地下一
、二層空間成立分管契約，且被告與系爭大樓區分所有權人
關係較緊密，被告應提出分管契約云云。惟查：
⑴證人即大日公司之股東林廷泰雖到庭證稱：伊在85年間有代
理大日公司銷售系爭大樓房屋，當時房屋及車位是分開銷售
，賣出去的車位就將公共部分分割登記給買方，賣方與買方
會另外簽分管契約，分管契約有約定購買車位住戶才能使用
停車位，分管契約是在買賣合約書附件等語（本院卷第332
-333頁）。惟依舉證責任之分配，應由原告就此有利於己之
事實負舉證責任，然原告至言詞辯論終結前，均未提出附有
分管契約之買賣合約書供本院參酌，故大日公司是否有與系
爭大樓區分所有權人就系爭15格停車位簽訂分管契約，及具
體內容為何，誠屬有疑。
⑵證人林廷泰復證稱：系爭大樓預售屋是委託廣告公司，由伊
督導，餘屋都是伊負責銷售，系爭大樓有剩幾間店面及車位
，住家好像賣完了；公設比要先配合主建物，這個不是獨立
權狀，因為當時的法規針對車位部分並沒有獨立建號權狀，
都是公共的持分比例去調整，另外如果有買車位的人會跟賣
方簽立分管契約，沒賣掉的車位我們會將主建物的部分登記
在管理員室，由管理員室部分另外持分車位的共有部分，當
時法規下所有建設公司也都常用這種方式處理，有些建設公
司則就車位部分另外切割獨立建號，依該建號內的持分比例
去判斷擁有車位數量等語（本院卷第333-334頁）。然依237
2建號（即地下二層管理員室）及2426建號建物登記謄本所
示，2426建號建物總面積為1,659.62平方公尺，其範圍包含
一層，面積49.9平方公尺、屋頂突出物，面積127.56平方公
尺、地下一層，面積742.43平方公尺、地下二層，面積739.
73平方公尺，是系爭大樓地下二層管理員室之附隨共有部
分建物範圍係包括上述地下一、二層、地上一層、屋頂突出
物等公共設施，並非僅有該大樓地下二層之系爭15格停車位
。再者，原告就2426建號之權利範圍為10000分之1494，倘
換算面積，原告就2426建號建物可取得之總面積約為247.95
平方公尺，而原告就地下二層部分換算可取得之面積僅有11
0.52平方公尺（計算式：739.73平方公尺×1494/10000＝11
0.52平方公尺），再參以使用執照之地下室一、二樓平面圖
及附圖所示，地下二層除系爭15格停車位外，尚有車道、汽
車升降機、機械室、水箱等公共設施，原告就2426建號建物
之應有部分換算所得之面積顯然不足以涵蓋系爭15格停車位
全部。是證人上開所述僅能證明大日公司有將未售出之車位
登記在管理員室之共有部分，但無從證明原告取得之2372建
號（即地下二層管理員室）之附屬共有部分（即2426建號之
權利範圍10000分之1494）均屬地下二層之系爭15格停車位
，亦難以此推認大日公司有與系爭大樓之區分所有權人成立
分管契約。而原告既未能證明大日公司與系爭大樓之區分所
有權人間就系爭15格停車位有成立分管契約，則原告即無從
繼受大日公司就分管契約之權利義務，是原告主張其繼受大
日公司之分管契約取得系爭15格停車位之專用權，請求被告
返還系爭15格停車位及給付相當於租金之不當得利，均屬無
據。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第767條第1項及分管契約
之法律關係，請求被告將系爭15格停車位返還原告，並自10
7年9月10日起按月給付不當得利7,500元，均無理由，應予
駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附
麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件
判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用為5,460元（即第一審
裁判費4,960元、證人日旅費500元），應由敗訴之原告負擔
，爰確定如主文第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第436
條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國109年5月15日
新市簡易庭法官曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年5月15日
書記官蘇豐展