臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第2727號
原告 顏東漢
訴訟代理人 翁素真
被告 吳娟娟
訴訟代理人 顏珮如
上列當事人間請求遷讓屋頂平台等事件，本院於民國114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000號4樓通往上方屋頂平台之大門解鎖。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之門牌號碼為臺北市○○區○○路000號建物（下稱系爭公寓）之頂樓增建物（下稱系爭增建物）內部騰空，並將共用樓梯間出入屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）之大門解鎖，將系爭屋頂平台之使用權遷讓返還原告及其他共有人全體。㈡被告應自民國107年8月8日起至騰空返還系爭屋頂平台之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利（見本院北司補卷第7頁）。嗣經原告數次變更，原告於114年3月14日具狀變更及更正聲明聲明為：㈠被告應將系爭增建物內部騰空，將頂樓出入大門解鎖，將系爭屋頂平台之使用權返還原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告432,552元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年8月19日起至系爭增建物內部騰空及頂樓出入大門解鎖日止，按月給付原告7,448元，及自113年起按月給付原告7,860元（見本院卷第345、407頁）。經核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為系爭公寓1樓及2樓房屋之所有權人，被告則4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）所有權人，系爭屋頂平台為系爭公寓之共用部分，被告於98年11月間向訴外人 顏東立 購買系爭4樓房屋後，未經全體共有人之同意，即擅自將通往系爭屋頂平台之大門上鎖，並整修系爭增建物出租予他人，致伊無法使用系爭屋頂平台。被告與其他共有人間就系爭屋頂平台並無任何分管協議存在，被告占有使用屋頂平台顯為無權占有，侵害到其他共有人之所有權，伊為系爭屋頂平台之共有人，自得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告騰空系爭增建物、將頂樓出入大門解鎖，並將所占用之系爭屋頂平台騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。又被告無權占有系爭屋頂平台已有多年，受有相當於租金之利益，並致伊及其他共有人全體受有損害，以系爭公寓鄰近永春捷運站，為交通要道，生活機能良好等情，依土地法第97條第1項規定，應按系爭土地當年度申報地價年息3％計算被告之系爭增建物占用土地之面積（即如附圖編號B部分所示54平方公尺）所受相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條、第821條、第818條、第179條及土地法第97條規定，請求被告騰空系爭增建物、將頂樓出入大門解鎖、返還系爭屋頂平台使用權予全體共有人及給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭增建物內部騰空，將頂樓出入大門解鎖，將系爭屋頂平台之使用權返還原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告432,552元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年8月19日起至系爭增建物內部騰空及頂樓出入大門解鎖日止，按月給付原告7,448元，自113年起按月給付原告7,860元。
二、被告則以：系爭公寓由原告父親 顏朝琴 與建商合建，並將房屋贈與子女，當時普遍存有屋頂平台歸頂樓專用之習慣，且系爭增建物自增建以來與系爭屋頂平台，均由系爭4樓房屋所有人使用，此為所有住戶之共識，並為原告所知悉，是系爭公寓共有人間應已成立默示分管契約。顏東立將系爭4樓房屋賣予伊時，即包含系爭增建物，且顏東立之前手即訴外人 顏茂荃 更直接在系爭4樓房屋內部裝設內梯直接使用系爭屋頂平台，況原告自系爭增建物新建至今，從未向系爭4樓房屋所有人主張權利，且於伊取得系爭4樓房屋所有權前，系爭增建物就已出租予他人，系爭屋頂平台並非得隨意出入等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其與被告分別為系爭公寓1樓、2樓房屋及系爭4樓房屋之所有權人，且系爭屋頂平台上之系爭增建物由被告使用等情，業據原告提出建物登記第一類謄本（建物標示及所有權部）及照片為證（見北司補卷第11至15、23至25頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡惟原告另主張被告乃無權占有系爭屋頂平台，應將系爭增建物騰空，將通往系爭屋頂平台之大門解鎖，將系爭屋頂平台返還原告及其他共有人全體，並給付相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按公寓大廈之屋頂平臺，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分，在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書規定即明（最高法院110年度台上字第903號判決意旨參照）。復按公寓大廈管理條例施行前，經全體共有人同意，由特定共有人使用該公寓大廈之共用部分者，應認共有人已成立分管契約；倘他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受該分管契約之約束（最高法院109年度台上字第2932號判決意旨參照）。再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，如該受讓人知悉或可得而知有分管契約，自應受該分管契約之約束（最高法院112年度台上字第556號判決要旨參照）。
⒉查，系爭公寓於65年間取得使用執照，並於66年11月1日辦理所有權第一次登記，有建物登記第一類謄本、系爭公寓使用執照存根附卷可稽（見北司補卷第13、17頁），可知系爭公寓係於公寓大廈管理條例施行前已取得使用執照，則其共用部分之約定專用，自不受公寓大廈管理條例第7條規定之限制。原告為系爭公寓之起造人，並於66年11月1日因第一次登記為系爭公寓1樓及2樓房屋之所有權人；被告係於98年10月9日向顏東立購買系爭4樓房屋，而登記為所有權人，有建物登記一第類謄本及不動產買賣契約書（本院卷第45至52頁）可佐。觀諸被告與顏東立買賣系爭4樓房屋之定金收據（下稱系爭定金收據，見本院卷第113頁）記載「房屋所在地：台北市○○區○○路000號4樓（含頂樓）（包括土地所有權）；房屋買賣總價：新臺幣柒佰參拾萬元整。」，足認被告稱系爭增建物於其購買系爭4樓房屋時即已存在乙節，應屬可採。又參以證人 林美慧 即兩造之大嫂到庭具結證稱：系爭增建物與同棟263-1號頂樓增建物都是公公顏朝琴蓋的，我婆婆有住過，但是沒有住很久，最早系爭4樓房屋所有人是顏茂荃（ 顏銘池 ），他打通4樓、5樓作為住家。後來顏茂荃拿房子貸款，付不出貸款，才拜託顏東立購買，其認為頂樓是由4樓的人持有等語（見本院卷第280至282頁）。再核以證人顏東立亦具結證稱：顏茂荃將系爭4樓房屋賣給其時，屋內通系爭增建物樓的洞已經補起來，4樓上頂樓的木梯還在等語（見本院卷第277頁），足見系爭增建物自增建以來確為系爭4樓房屋所有人使用。
⒊又本院至系爭公寓勘驗系爭屋頂平台及系爭增建物之使用情形可知，松山路263號和263-1號為4層樓公寓，共用一出入口及樓梯；4樓至頂樓平台2個鐵門，均有上鎖，原告自263-1號頂樓鐵門進入，系爭增建物無獨立之水、電錶，而使用4樓的水、電錶等情，有勘驗測量筆錄可佐（見本院卷第319至400頁）。質之證人顏東立到庭證稱，其為松山路263之1號3、4樓房屋所有人，263-1號頂樓增建物之鑰匙由其保管一節，足見263號及263-1號增建物之鑰匙均由各該4樓房屋所有人保管，顯見系爭屋頂平台係由系爭4樓房屋之所有人管理使用，各共有人均知悉系爭屋頂平台之使用狀態，系爭公寓之其他共有人既知悉系爭增建物及系爭屋頂平台使用之情形，仍長期未就系爭4樓房屋所有權人單獨使用系爭屋頂平台表示反對，應足認系爭公寓共有人間已有默示同意系爭屋頂平台由系爭4樓房屋所有權人單獨使用之默示分管契約存在。益徵系被告乃係基於系爭分管契約而占有使用系爭屋頂平台範圍，並非無權占有。
⒋原告固否認系爭公寓共有人間就系爭屋頂平台由系爭4樓房屋所有權人單獨使用有默示分管契約存在，並提出系爭建物竣工圖、臺北市政府政府城鄉發展局臺北市歷史圖資展示系統航測影像為證（見北司補卷第19至21頁、本院卷第19至29頁）。查，兩造雖對系爭增建物係由渠等父親或母親增建一節迭有爭執，惟依原告主張，系爭增建物最遲於73年間已存在，且系爭增建物亦曾由顏茂荃等家人居住，原告為系爭公寓原始起造人，自73年間即知悉系爭屋平台均由系爭4樓房屋所有權使用，難認原告並無長期容忍系爭4樓房屋所有人單獨管理使用系爭屋頂平台之意。至原告另以證人顏東立之證詞證明系爭屋頂平台之使用未有分管契約存在，然系爭屋頂平台之使用有默示分管契約存在，已如前述，且被告與證人顏東立間另有拆屋還地民事訴訟進行中，有本院案件查詢資料可佐，是證人顏東立恐有偏頗，難認可採。
⒌按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。原告主張系爭屋頂平台無法經由系爭公寓公用樓梯進入之，被告將通往頂樓之安全門上鎖，並提出照片為佐（見北司補卷第25頁），且本院於勘驗測量當日，確實無法由系爭公寓263號鐵門進入系爭屋頂平台進行勘驗測量，係經由263-1號鐵門進入（見本院卷第319頁），是被告將通往頂樓之大門上鎖，已影響系爭公寓共有人全體逃生或避難所需，則原告主張依民法第767條第1項中段請求被告將頂樓出入大門解鎖一節，應屬有據。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為要件（最高法院61年台上第1695號判決意旨參照），是受利益致他人受損害有法律上原因者，不成立不當得利。被告本於前揭默示分管契約，占有使用系爭屋頂平台，並非無權占有，於前揭分管契約依法終止前，被告仍有使用系爭屋頂平台之權源，原告既未證明前揭分管契約業經終止，其逕依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭屋頂平台，另依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，均無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段請求被告將通往頂樓大門解鎖，為有理由，應予准許。至原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，請求：㈠被告將系爭增建物騰空，將系爭屋頂平台部分遷讓返還原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告432,552元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年8月19日起至系爭增建物內部騰空及頂樓出入大門解鎖日止，按月給付原告7,448元，自113年起按月給付原告7,860元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日
民事第一庭 法 官 賴秋萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日
書記官 顏莉妹